Rozliczenie przychodu uzyskanego tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w 2002 r.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 lipca 2010 r. (data wpływu 15 lipca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 października 2010 r. (data wpływu 8 października 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 24 września 2010 r. nr ILPB2/415-857/10-2/WS, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 24 września 2010 r., skutecznie doręczono dnia 5 października 2010 r., zaś w dniu 8 października 2010 r. (data nadania 7 października 2010 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca był współwłaścicielem nieruchomości (w wysokości udziału 1/2), zakupionej w dniu 28 lutego 2002 r. Na zakup tej nieruchomości (działka i budynek) zaciągnięty został kredyt hipoteczny w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W chwili sprzedaży ? w dniu 7 grudnia 2007 r. - zgodnie z aktem notarialnym kredyt ten został spłacony przez nabywcę wraz z odsetkami, a więc fizycznie ?do ręki? Wnioskodawca nie otrzymał pełnej kwoty lecz pomniejszoną o spłatę hipoteki. W związku z powyższym, kwotę którą otrzymał Zainteresowany przeznaczył na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca wskazał, że kredyt hipoteczny nie był w żaden sposób odliczany ani z ulg remontowych, ani budowlanych. Zainteresowany nie występował również o zwrot VAT za materiały budowlane. Kredyt hipoteczny wyniósł 150 000 zł (na współwłaściciela 75 000 zł), sprzedaż ogólna wyniosła 270 000 zł (na współwłaściciela 135 000 zł), kwoty faktycznie otrzymane na współwłaściciela wynoszą po 65 390,39 zł, kwota wpłacona do banku (spłata kredytu hipotecznego bezpośrednio na konto bankowe) - 112 219,22 zł. Wydatki na cele mieszkaniowe w latach 2007 ? 2009 do rozliczenia ze sprzedaży wyniosły 74 540,74 zł. Wnioskodawca nadal na cele mieszkaniowe będzie ponosił nakłady, lecz nie ma środków finansowych. Kwoty rozliczone zostały zgodnie z posiadanymi finansami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca prawidłowo rozliczył przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli bierze się pod uwagę kwoty wydatkowane, należy wziąć pod uwagę kwoty faktycznie otrzymane. Zainteresowany uważa, że w sytuacji gdyby wziął kredyt hipoteczny i z tego powodu korzystał z różnych ulg, to pod uwagę należałoby wziąć całkowitą kwotę sprzedaży, natomiast w przypadku Wnioskodawcy nic nie było odliczane i kwota sprzedaży została pomniejszona o spłatę hipoteki, co zostało wpisane również wpisane w akcie notarialnym. W chwili sprzedaży i pisaniu zaświadczenia o przekazaniu tej kwoty na cele mieszkaniowe, Zainteresowany upewniał się, czy należy taką spłatę kredytu brać pod uwagę i uzyskał odpowiedź, że jeśli w akcie notarialnym jest ujęta spłata, to rozlicza się On z kwot realnie postawionych do Jego dyspozycji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z uwagi na to, iż przedmiotowa nieruchomość, której Wnioskodawca był współwłaścicielem, została nabyta w dniu 28 lutego 2002 r., w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację ? na cele mieszkalne ? własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 28 lutego 2002 r. nabył w ramach współwłasności nieruchomość (działka i budynek). Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana w dniu 7 grudnia 2007 roku. Część kwoty, stanowiącej cenę sprzedaży, nabywca wpłacił bezpośrednio na konto w banku, tytułem spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Zainteresowanego na zakup tej nieruchomości. Pozostałą kwotę Wnioskodawca przeznaczył również na wydatki na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym, jeśli Wnioskodawca chce skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w całości, to rozliczając się z poniesionych wydatków powinien wziąć pod uwagę cały uzyskany przez siebie przychód z tytułu sprzedaży przypadającego na niego udziału w nieruchomości, a nie tylko przychód pomniejszony o spłatę kredytu.

Należy jednak zwrócić uwagę, że dokonana spłata w sytuacji przedstawionej przez Zainteresowanego jest również wydatkiem na cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenia dokonane przez sprzedającego z nabywcą nieruchomości dotyczące przelania części kwoty uzyskanej ze sprzedaży bezpośrednio przez kupującego na konto w banku są ustaleniami czysto technicznymi i nie pozbawiają Wnioskodawcy możliwości skorzystania z ww. zwolnienia. Tak więc w przedstawionej sytuacji bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. czy spłaty kredytu Wnioskodawca dokonał osobiście, czy też w Jego imieniu uczynił to nabywca mieszkania.

Reasumując, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegał zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. pod warunkiem, iż w całości zostanie przekazany na cele określone w powyższym przepisie. Tak więc dokonując rozliczenia wydatków Zainteresowany musi uwzględnić cały uzyskany przez siebie przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości, a nie tylko przychód pomniejszony o spłatę kredytu.

Należy jednak podkreślić, iż Wnioskodawca - jako współwłaściciel nieruchomości w wysokości udziału 1/2, a także jako odrębny podatnik - uzyskał przychód w wysokości połowy wartości przedmiotowej nieruchomości, a zatem zastosowanie rzeczonego zwolnienia, ze względu na spełnienie wyżej wskazanych warunków, dotyczy uzyskanej ze sprzedaży połowy wartości nieruchomości.

Jednocześnie tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.