Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu (nabycie (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku (data wpływu ? 30 stycznia 2009 r.) uzupełnionym pismem (data wpływu ? 27 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 20 marca 2009 r. nr ILPB2/415-93/09-2/ES, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych.

Jednocześnie poinformowano, iż stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 20 marca 2009 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 23 marca 2009 r.), natomiast w dniu 27 marca 2009 r. (data nadania ? 26 marca 2009 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1995 roku Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie w budynku komunalnym o pow. xx,xx m² , do którego przynależał udział wynoszący xxxx/xxxxx części w nieruchomości wspólnej objętej KW.

W roku 2006 urząd miasta, wyznaczył dwie działki budowlane położone za Jej posesją. Jedyną drogą dojazdu do powstałych działek jest część gruntu Zainteresowanej.

Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż aby umożliwić dojazd do posesji (działek budowlanych) urząd miasta, zaproponował zamianę gruntów tzn: w tym samym akcie mówi się o:

• rozwiązaniu użytkowania wieczystego gruntu (na rzecz urzędu miasta),
• oddaniu w użytkowanie wieczyste gruntu (nowej ?ziemi?),
• ustanowieniu służebności gruntowych (korzystanie z drogi).

W związku z zaistniałą sytuacją (nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntów w drodze zamiany) nie poniosła żadnych strat ani korzyści.

Wnioskodawczyni dodała, iż łącznie użytkowaniu wieczystemu podlega xxx m² gruntu.

Dnia x stycznia 2009 r., sprzedała Ona lokal mieszkalny w budynku komunalnym wraz z przynależnym udziałem gruntów uwzględniając ww. zamianę gruntów opisaną powyżej,

Ponadto Zainteresowana poinformowała, że urząd skarbowy w związku z zaistniałą transakcją sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w opisanym stanie faktycznym nie zajął stanowiska co do kwestii opłaty podatkowej.

Wnioskodawczyni dodała, iż łącznie użytkowaniu wieczystemu podlega xxx m² gruntu.

Od momentu zakupu mieszkania minęło 14 lat, jednak od zamiany gruntów 3 lata.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z zamianą gruntów (opisaną sytuacją powyżej) Wnioskodawczyni musi odprowadzić podatek...

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powinna ponosić żadnych opłat podatkowych, bowiem na zamianie gruntów nic nie zyskała a straciła x m². W Jej ocenie zyskał jedynie urząd miasta, który był obowiązany umożliwić dojazd do wytyczonych działek budowlanych. Obecnie jest Ona w trakcie wykończenia domu jednorodzinnego i wszystkie środki pozyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przeznaczy na cele nowego domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W związku z powyższym koniecznym jest ustalenie daty nabycia lokalu mieszkalnego w budynku komunalnym i prawa wieczystego użytkowania gruntu przynależnego do tego mieszkania.

Z informacji przedstawionych we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny w 1995 r. oraz prawo wieczystego użytkowania części gruntu. W 2006 r. nabyte prawo wieczystego użytkowania gruntu w 1995 r. zostało zamienione na podstawie umowy zamiany z urzędem miasta na prawo wieczystego użytkowania innego gruntu w związku z urządzeniem drogi dojazdowej do działek budowlanych znajdujących się w bliskim otoczeniu budynku komunalnego.

W dniu x stycznia 2009 r. Zainteresowana dokonała transakcji zbycia lokalu mieszkalnego wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu uzyskanego w drodze zamiany w 2006 r.

W związku z powyższym do ustalenia opodatkowania przychodu ze sprzedaży prawa własności lokalu mieszkalnego i prawa wieczystego użytkowania gruntu znajdą zastosowanie zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Istotną kwestią w przedmiotowej sprawie jest transakcja dokonana w 2006 r. na podstawie umowy zamiany prawa wieczystego użytkowania gruntu na prawo wieczystego użytkowania innego gruntu.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż w przypadku ww. zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Użyte w powyżej cytowanym przepisie wyrażenie ?odpłatne zbycie? oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową, co może następować np. w formie umowy sprzedaży lub zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter nie pieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze jak sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stwierdza, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące sprzedaży. W związku z powyższym zamianę należy traktować na równi z odpłatnym zbyciem i stosować przepisy właściwie dla odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32a z zastrzeżeniem ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. zwolnione od podatku dochodowego są przychody z zamiany:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a)

- jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w lit. a)-c).

Zatem stwierdzić należy, iż prawo wieczystego użytkowania gruntu zbywane w drodze zamiany korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w ww. przepisie (art. 21 ust. 1 pkt 32a lit. c).

Natomiast w odniesieniu do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu nabytego w drodze zamiany w 2006 r. a zbytym w 2009 r. (nie upłynęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), to w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy podatkowej powstały przychód należy opodatkować zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym. Powstaje on z mocy prawa i płatny jest bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwoli skorzystać ze zwolnienia, zawarto w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: