Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości w 2009 r. nabytej w 2008 r. w kontekście kosztów (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2010 r. (data wpływu 15 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości ? jest:

• prawidłowe w części dotyczącej zaliczenia do kosztów wydatków z tytułu: prowizji biura nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości, udokumentowanych nakładów poczynionych w czasie jej posiadania, które zwiększyły jej wartość oraz wynagrodzenia notariusza przy jej zakupie w 2008 r.,
• nieprawidłowe w części dotyczącej zaliczenia do kosztów pozostałych wydatków wskazanych przez Wnioskodawczynię w treści przedmiotowego wniosku.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła na kredyt hipoteczny mieszkanie od dewelopera, stan deweloperski (dalej: Nieruchomość). Z umowy z deweloperem wynikało, że do końca 2007 r. miało się odbyć przeniesienie prawa własności. Niestety z przyczyn leżących po stronie dewelopera akt notarialny kupna Zainteresowana otrzymała dopiero w maju 2008 r. i dopiero w tym roku w ww. mieszkaniu zamieszkała.

Na początku 2009 r. na podstawie aktu notarialnego sprzedaży Wnioskodawczyni zbyła tą Nieruchomość i w tym samym roku nabyła nową (o tym samym metrażu).

Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż nie może skorzystać z ulgi meldunkowej przy sprzedaży Nieruchomości, (ponieważ nie była zameldowana w tym mieszkaniu przez okres wymagany ustawą, tj. minimum 12 miesięcy).

W transakcji sprzedaży Nieruchomości w 2009 r. Zainteresowana poniosła bardzo wysokie koszty wynikające ze spłaty kredytu hipotecznego, (tj. z konieczności jego przewalutowania do spłaty całkowitej, ponieważ kredyt był denominowany w CHF a więc spłata musiała nastąpić poprzez jego zakup) i w konsekwencji kwota całkowitej spłaty kredytu była wyższa niż kwota udzielonego Jej przez Bank kredytu na nabycie tej Nieruchomości. Ponadto Bank pobrał prowizje z tytułu wcześniejszej (przedterminowej) spłaty kredytu.

Wnioskodawczyni poinformowała również, iż pozostałe środki ze sprzedaży ww. Nieruchomości zostały wydatkowane na:

• spłatę kredytu udzielonego Jej na wykończenie tej Nieruchomości (nabytej w maju 2008 r.), na które to posiada rachunki (Bank kontrolował wydatkowanie środków),
• wkład własny na zakup nowej nieruchomości w 2009 r. (wymagany przy kredycie bankowym) i koszty z tym związane: wynagrodzenie notariusza przy kupnie i sprzedaży, prowizje agentów nieruchomości, PCC.
  
  

Zainteresowana nadmieniła, że nie posiada przychodu ze sprzedaży Nieruchomości, bowiem koszty okazały się dużo wyższe niż osiągnięty przychód (w tym wykazane koszty tzw. transakcyjne).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z opisanym stanem faktycznym oraz potwierdzającymi je dokumentami, Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości:

• koszt przewalutowania kredytu hipotecznego (w momencie jego spłaty), udzielonego na zakup ww. Nieruchomości;
• koszt prowizji bankowej z tyt. przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego, udzielonego na zakup tej Nieruchomości;
• prowizje agencji nieruchomości pośredniczących przy opisywanych transakcjach (sprzedaż Nieruchomości oraz kupno nowej nieruchomości w 2009 r.);
• udokumentowane nakłady na wykończenie Nieruchomości nabytej w 2008 r. (faktury, dowody wpłaty gotówki, umowy zawarte na wykonanie usługi);
• wynagrodzenie notariusza przy kupnie ww. Nieruchomości, oraz nieruchomości nabytej w 2009 r.;
• opłatę skarbową tytułem ustanowienia hipotek na ww. nieruchomościach, wkład własny i PCC związany z nieruchomością nabytą w 2009 r. oraz prowizje i opłaty pobrane tytułem udzielenia kredytów na zakup ww. nieruchomości.
  
  

Zdaniem Wnioskodawczyni, wymienione przez Nią we wniosku ORD-IN koszty stanowiły dla Niej koszty uzyskania przychodu (art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r.) z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości nabytej w 2008 r. i pochłonęły znaczną cześć przychodu z jej sprzedaży.

Środki, które pozostały z ww. transakcji sprzedaży Zainteresowana przeznaczyła (w tym samym roku - 2009) na nabycie nowej nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawczyni cała transakcja sprzedaży Nieruchomości nie była zbyciem zarobkowym.

W związku z powyższym Zainteresowana uważa, że może zmniejszyć uzyskany przychód ze sprzedaży Nieruchomości o wszystkie wymienione koszty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowe w części dotyczącej zaliczenia do kosztów wydatków z tytułu: prowizji biura nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości, udokumentowanych nakładów poczynionych w czasie jej posiadania, które zwiększyły jej wartość oraz wynagrodzenia notariusza przy jej zakupie w 2008 r.

  ,

• nieprawidłowe w części dotyczącej zaliczenia do kosztów pozostałych wydatków wskazanych przez Wnioskodawczynię w treści przedmiotowego wniosku.
  
  

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51 poz. 307), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,<

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w 2008 r., w drodze aktu notarialnego, nabyła nieruchomość, którą następnie w 2009 r. sprzedała.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla zaprezentowanego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.
  
  

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej 'Monitor Polski'.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w 2008 r. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość, którą sprzedała w 2009 r. W tymże roku Zainteresowana dokonała zakupu nowej nieruchomości. W związku z transakcjami zakupu obu nieruchomości oraz sprzedaży tej pierwszej Wnioskodawczyni poczyniła wiele wydatków, które wskazała w pytaniu podatkowym powyżej.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące uregulowania prawne w tym zakresie, należy stwierdzić, iż opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości (nabytej w 2008 r.), po uwzględnieniu kosztów odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy) i kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (art. 22 ust. 6c ustawy).

I tak do ww. kosztów można zaliczyć poniesione wydatki z tytułu:

• prowizji biura nieruchomości przy sprzedaży Nieruchomości,
• wynagrodzenia notariusza przy zakupie tej Nieruchomości w 2008 r.,
• udokumentowanych kosztów nabycia ww. Nieruchomości powiększone o udokumentowane fakturami nakłady poczynione w czasie jej posiadania, które zwiększyły jej wartość.
  
  

Z kolei pozostałych wydatków wymienionych w treści wniosku, do których należy:

• koszt przewalutowania kredytu hipotecznego (w momencie jego spłaty), udzielonego na zakup Nieruchomości,
• koszt prowizji bankowej z tyt. przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego, udzielonego na zakup tej Nieruchomości,
• opłata tytułem ustanowienia hipoteki na ww. Nieruchomości,
• prowizja agencji nieruchomości pośredniczącej przy zakupie nowej nieruchomości w 2009 r.,
• wkład własny na tą nieruchomość,
• wynagrodzenie notariusza przy transakcji nabycia nieruchomości w 2009 r.,
• opłata skarbowa tytułem ustanowienia na tej nieruchomości hipoteki,
• podatek od czynności cywilnoprawnych związany z transakcją zakupu oraz prowizja i opłaty pobranej tytułem udzielenia kredytu na zakup ww. nieruchomości

- Wnioskodawczyni nie ma prawa zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia oraz do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia Nieruchomości nabytej w 2008 r.

Jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższych przepisów prawnych należy stwierdzić, iż poniesione przez Wnioskodawczynię koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanej Nieruchomości w postaci m.in.: kosztu przewalutowania kredytu hipotecznego (w momencie jego spłaty), udzielonego na zakup Nieruchomości, kosztu prowizji bankowej z tyt. przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego, udzielonego na zakup tej Nieruchomości - nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości.

Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Mając na względzie powyższe oraz w świetle cytowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można również uznać kosztów w postaci: prowizji agencji nieruchomości pośredniczącej przy zakupie nowej nieruchomości, wkładu własnego na tą nieruchomość, wynagrodzenia notariusza przy transakcji jej nabycia, opłaty skarbowej tytułem ustanowienia na tej nieruchomości hipoteki oraz podatku od czynności cywilnoprawnych związanym z transakcją zakupu oraz prowizji i opłaty pobranej tytułem udzielenia kredytu na jej zakup - do kosztów zbycia i kosztów uzyskania przychodu dotyczących sprzedaży Nieruchomości nabytej w 2008 r.

Końcowo, tut. Organ informuje, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowaną i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.