Opodatkowanie sprzedaży działek. sygn: ILPB2/415-938/13-2/ES

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 13 września 2013 r. (data wpływu 27 września 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży działek ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 września 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 15 lipca 2003 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni zakupiła prawo własności gruntu rolnego o powierzchni 14,6380 ha położonego w J., gm. B. Zakup ten został dokonany w celu powiększenia posiadanego gospodarstwa rolnego. Od 1984 r. Zainteresowana prowadziła już bowiem działalność rolniczą na nabytym tytułem dziedziczenia po matce (udział 1/6) gospodarstwie rolnym położonym w R. Na ww. gospodarstwie Wnioskodawczyni pracowała wraz z rodzicami już od dzieciństwa.

W 1994 r. Zainteresowana rozpoczęła prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie pozostałych usług wspomagających prowadzenie działalności gospodarczej m.in. pośrednictwo w sprzedaży. Żadne z posiadanych przez Wnioskodawczynię gruntów nie były związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie stanowiły środków trwałych w prowadzonym przedsiębiorstwie, nie były w żaden sposób wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, stanowiły prywatny, osobisty majątek. Przez cały okres posiadania Zainteresowana wykorzystywała te grunty tylko w zakresie upraw rolnych.

Od 1 września 2012 r. Wnioskodawczyni zmuszona była zawiesić prowadzenie działalności gospodarczej z uwagi na zakończenie współpracy ze swoimi kontrahentami, którzy podjęli decyzje o przeniesieniu produkcji z terenu Polski na rynki azjatyckie. Wobec zaistniałej sytuacji Zainteresowana podjęła decyzję o częściowej sprzedaży posiadanych gruntów rolnych położonych w J.

Grunty, które Wnioskodawczyni zamierza sprzedać są w studium zagospodarowania przestrzennego gminy przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Obecnie na wniosek Zainteresowanej zostały wydzielone 4 działki, o łącznej powierzchni 4689 m2, a także droga wewnętrzna. Wydano także decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto dla kolejnych 18 działek również uzyskano decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Docelowo posiadana przez Wnioskodawczynię nieruchomość rolna ma zostać podzielona na 76 działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną.

Aktualnie zarówno wydzielone działki, działki przeznaczone na drogi, działki będące w trakcie procesu podziału oraz pozostały grunt będący własnością Zainteresowanej są gruntem rolnym (rejestr gruntów prowadzony przez Starostwo Powiatowe (?)). Cały ten teren w chwili obecnej nadal użytkowany jest rolniczo, zostało wysiane zboże ozime.

Działki przeznaczone do sprzedaży będą częściowo uzbrojone. Wnioskodawczyni posiada już pozwolenie na budowę wodociągu i zamierza zorganizować przyłącza wody dla poszczególnych działek. Nie zostały natomiast jeszcze podjęte żadne działania w celu doprowadzenia do działek przyłączy elektrycznych oraz gazowych, nie można jednak wykluczyć, że w zależności od rozwoju sytuacji może zostać podjęta decyzja o organizacji takich przyłączy.

Planowana sprzedaż działek będzie procesem długotrwałym, będzie się odbywała w różnych odstępach czasowych w zależności m.in. od potrzeb finansowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w zaistniałej sytuacji sukcesywna sprzedaż działek stanowiących majątek prywatny, posiadany ponad 5 lat, będzie powodowała obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni przychody ze sprzedaży wymienionych powyżej działek gruntu nie będą opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na przepis zawarty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie stanowi źródła przychodu i w efekcie nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Ponadto zakup powyższej nieruchomości został dokonany wyłącznie w celu powiększenia już posiadanego gospodarstwa rolnego, w chwili zakupu nie była planowana późniejsza sprzedaż tej nieruchomości. Decyzja o ewentualnej sprzedaży została podjęta w ubiegłym roku w związku z utratą źródła dochodu na skutek zawieszenia działalności gospodarczej z uwagi na kryzys branży odzieżowej w Polsce.

W przedmiotowej sytuacji sprzedaży podlegał będzie majątek osobisty niewykorzystywany w działalności gospodarczej, sprzedaż tego majątku nastąpi po upływie 10 lat od daty nabycia. Spełnione będą więc wszystkie warunki zawarte w powołanym wyżej przepisie pozwalające na ustalenie, że uzyskane przychody nie będą stanowiły przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem należy uznać, iż aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8, konieczne jest spełnienie łącznie następujących warunków:

• zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej,
• zbycie musi nastąpić po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? w brzmieniu po nowelizacji ? ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ? oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Zainteresowaną do działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel: nabycia, działań poprzedzających zbycie oraz samego zbycia działek wyodrębnionych z gruntu rolnego, przekwalifikowanego na grunt pod zabudowę mieszkaniową.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2003 r. Wnioskodawczyni nabyła − na podstawie umowy sprzedaży − gospodarstwo o powierzchni około 15 ha. W związku z ograniczeniem źródeł przychodu Zainteresowana rozważa sprzedaż kilku działek. Obecnie na wniosek Zainteresowanej zostały wydzielone 4 działki, o łącznej powierzchni 4689 m2, a także droga wewnętrzna. Wydano także decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Docelowo posiadana przez Wnioskodawczynię nieruchomość rolna ma zostać podzielona na 76 działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Działki przeznaczone do sprzedaży będą częściowo uzbrojone. Wnioskodawczyni posiada już pozwolenie na budowę wodociągu i zamierza zorganizować przyłącza wody dla poszczególnych działek. Nie zostały natomiast jeszcze podjęte żadne działania w celu doprowadzenia do działek przyłączy elektrycznych oraz gazowych, nie można jednak wykluczyć, że w zależności od rozwoju sytuacji może zostać podjęta decyzja o organizacji takich przyłączy. Planowana sprzedaż działek będzie procesem długotrwałym, będzie się odbywała w różnych odstępach czasowych w zależności m.in. od potrzeb finansowych.

Z ww. okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podjęła zorganizowane i ciągłe działania związane z przygotowaniem sprzedaży ww. nieruchomości, a następnie z samą sprzedażą. Zaznaczyć należy, że działania te nie są działaniami incydentalnymi i sporadycznymi, lecz powtarzalnymi i nakierowanymi na osiągnięcie określonego dochodu. Z całokształtu opisanego określonego zespołu konkretnych działań Zainteresowanego wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

W świetle powyższej definicji stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Zainteresowanego należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

W konsekwencji, nie znajdzie w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży opisanych działek budowlanych, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności, winien być opodatkowany, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła - pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację ? w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.