Konsekwencje zbycia nieruchomości wybudowanej pod wynajem, nabytej w drodze spadku.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2010 r. (data wpływu 9 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie konsekwencji zbycia nieruchomości wybudowanej pod wynajem, nabytej w drodze spadku jest:

• prawidłowe ? w odniesieniu do pytania 1,
• bezprzedmiotowe ? w odniesieniu do pytania 2.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 9 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie konsekwencji zbycia nieruchomości wybudowanej pod wynajem, nabytej w drodze spadku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest spadkobiercą części udziału w lokalach mieszkalnych. Lokale te były budowane przez spadkodawcę w latach 2000-2002. Wydatki ponoszone na budowę miały miejsce w latach 2001-2002. Spadkodawca korzystał z odliczenia tych wydatków na podstawie art. 7 ust. 12 ustawy z 9 listopada 2000 r. zmieniającej ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych w zeznaniach podatkowych za lata 2001-2002.

Nie została do tej pory zniesiona współwłasność tych lokali w ramach wszystkich budowanych w tym budynku mieszkań na wynajem. Zostały wyodrębnione samodzielne mieszkania, aby można je było wynajmować. Są to dwa lokale mieszkalne. Nie został jeszcze zawarty akt notarialny znoszący współwłasność. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku została wydana w listopadzie 2003 r. Czyli koniec okresu 10 lat, jako jeden z warunków decydujących o zachowaniu lub utracie prawa do dokonanych odliczeń, przypadałby na 31 grudnia 2013 roku.

Obecni posiadacze tego udziału w nieruchomościach, to Wnioskodawca (posiada 1/3 tych udziałów w lokalach spadkodawcy) oraz dwoje rodzeństwa - w sumie spadkobiercy reprezentują 100% własności udziału w tych dwóch lokalach mieszkalnych.

Obydwa mieszkania są wynajmowane osobom spoza pierwszej grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o spadkach i darowiznach, nie zostało zmienione przeznaczenie tych mieszkań na lokale użytkowe.

Śmierć spadkodawcy nastąpiła 8 maja 2010 roku. Spadkobiercy chcą swobodnie dysponować tymi lokalami, dokonać darowizny lub sprzedać te lokale.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy darowizna lub sprzedaż, dokonana przez spadkobierców, skutkuje utratą prawa do ulgi z tytułu budowy mieszkań na wynajem...
2. Jeśli tylko jeden z dwóch posiadanych w tym budynku lokali zostałby darowany lub sprzedany, czy ewentualna utrata prawa do dokonanego przez spadkodawcę odliczenia dotyczyłaby proporcjonalnej części poniesionych nakładów na darowane / sprzedane mieszkanie, czy na całość nakładów poniesionych i odliczonych na budowę w tym budynku (czyli na obydwa mieszkania). Jak oblicza się takie doliczenie do dochodów - czy jako 1/10 każdego roku brakującego do spełnienia warunku...

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania 1, za życia spadkodawcy mieszkania, przy budowie których zastosował odliczenie z tytułu budowy mieszkań na wynajem, były wynajmowane osobom spoza pierwszej grupy podatkowej określonej w ustawie o spadkach i darowiznach i nie zostało zmienione przeznaczenie tego lokalu. Spadkodawca przed śmiercią nie dokonał żadnej z czynności warunkujących utratę prawa do dokonanego odliczenia. Zdaniem Zainteresowanego warunki do zachowania prawa do tej ulgi nie dotyczą spadkobierców, ponieważ nie oni dokonali odliczeń od podstawy opodatkowania swoich dochodów przy budowie tych lokali. Warunki zachowania ulgi dotyczyły tylko podatnika, który dokonał odliczeń od dochodu, czyli dotyczyły spadkodawcy. Natomiast rozporządzanie wyżej opisanymi lokalami przez spadkobierców nie powoduje skutków podatkowych w postaci utraty ulgi i doliczenia do podstawy opodatkowania części nakładów. Ograniczenia związane z dysponowaniem tymi lokalami zakończyły się wraz ze śmiercią spadkodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania 2, gdyby odpowiedź na pytanie 1 była negatywna, doliczenie do podstawy opodatkowania dotyczyłaby tylko tej części wydatków, odliczonych wcześniej przez spadkodawcę w ramach ulgi na budowę mieszkań na wynajem, która związana była z budową tego lokalu (lub tej części we współwłasności), która zostałaby obecnie darowana lub sprzedana. Dokumentacja prowadzona przez wykonawcę, będąca w posiadaniu spadkobierców, pozwala na dokładne określenie wysokości nakładów na każdy z dwóch lokali mieszkalnych, budowanych przez spadkodawcę w tym budynku. Doliczenie stanowiłoby 10% nakładów na zbyte mieszkanie za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu okresu 10 lat wynajmu (licząc od końca roku, w którym otrzymano zezwolenie na użytkowanie lokalu), wliczając w to rok, w którym nastąpiły zdarzenia warunkujące utratę prawa do ulgi. Każdy ze spadkobierców dokonałby doliczenia w proporcji, w jakiej posiada udział w zbywanej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

• prawidłowe ? w odniesieniu do pytania 1,
• bezprzedmiotowe ? w odniesieniu do pytania 2.
  
  

Zgodnie z przepisem art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz.

Przesłanki utraty nabytego prawa do ulgi obecnie reguluje art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104 ze zm.), który stanowi, że podatnicy którzy korzystali z odliczeń o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997 - 2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4. zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku

   - są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

Dziesięcioletni okres, o którym powyżej mowa, zgodnie z art. 7 ust. 14a ww. ustawy z dnia 9 listopada 2000 r., liczy się:

1. w pkt 1-3 - od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
2. w pkt 4 - od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.

Natomiast, stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa spadkobiercy podatnika przejmują przewidziane w przepisach prawa podatkowego majątkowe prawa i obowiązki spadkodawcy. W świetle art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów niniejszej ustawy. Powyższe przepisy dotyczą jednakże tylko i wyłącznie majątkowych praw i obowiązków spadkodawcy. Nie dotyczą one zatem praw i obowiązków o charakterze osobistym, niemajątkowym tej osoby.

Do praw i obowiązków o charakterze osobistym należy zaliczyć prawo dokonywania odliczeń z tytułu tzw. ulgi na wynajem oraz obowiązek zwrotu przez podatnika ulgi w przypadku dokonania przez podatnika czynności powodujących utratę prawa do ulgi.

W świetle bowiem przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik poniósł wydatki z tytułu budowy budynku mieszkalnego na wynajem, a zatem podatnikowi, a nie spadkobiercy, przysługują z tego tytułu wszelkie prawa i obowiązki, gdyż są to prawa i obowiązki związane ściśle z osobą podatnika. Prawa i obowiązki te nie podlegają zatem dziedziczeniu w świetle kodeksu cywilnego ani przejęciu przez spadkobierców w świetle przepisów ordynacji podatkowej.

W związku z powyższym, na spadkobiercy nie ciąży obowiązek zwrotu kwot wcześniej odliczonych przez podatnika, w ramach tzw. ulgi na wynajem, w sytuacji gdy spadkobierca dokona zbycia otrzymanego w drodze spadku udziału w lokalach.

W związku z tym, iż stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 uznane zostało za prawidłowe, odpowiedź na pytanie nr 2 stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawcę - jednego ze spadkobierców nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych spadkobierców.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.