Czy zaliczki naliczone na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, kosztów mediów (dot. (...)

UZASADNIENIE

W dniu 21 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczek wpłacanych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów mediów Wspólnot mieszkaniowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia Mieszkaniowa zarządza i administruje wspólnotami mieszkaniowymi, zgodnie z zawartymi umowami prowadzi ich rozliczenie.

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w takiej wysokości, jaka wynika z planowanych kosztów i z udziału w nieruchomości oraz na poczet mediów dot. lokali indywidualnych.

Należne zaliczki określane są stosownymi uchwałami Wspólnoty. Członkowie Wspólnoty winni wnosić zaliczki w kwotach określonych uchwałami.

Po zakończeniu roku kalendarzowego na dzień 31 grudnia następuje rozliczenie należnych zaliczek do wielkości faktycznych kosztów, w ten sposób, że w przypadku sumy zaliczek naliczonych (miesięcznie) w wielkości niższej niż koszty roczne, następuje jednorazowe zwiększenie należnych za rok zaliczek. W przypadku nadwyżki należnych zaliczek za rok nad faktyczne koszty, następuje korekta in minus należnych za rok zaliczek ? w tym przypadku powstaje nadpłata zaliczek nie uznawana za przychód dla celów podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. właściciel ponosi koszty związane z utrzymaniem jego lokalu - media - we Wspólnocie jest to energia cieplna dostarczana do konkretnych lokali (nie części wspólnych) oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 i art. 14).

Koszty dotyczące energii cieplnej są kosztami, które w pełni pokrywa członek wspólnoty za okres rozliczeniowy (roczny), co wynika z ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo Energetyczne oraz zatwierdzonego regulaminu Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 45A ust. 1 pkt 10 ustawy Prawo Energetyczne w Regulaminie Wspólnoty wprowadzono zapis, że rozliczenie energii cieplnej następuje w okresach rocznych (rozliczenie na dzień 31 grudnia) i nadpłaty zaliczek nad kosztami rzeczywistymi (wg faktur PEC) stanowią nadpłaty, które są ewidencjonowane na koncie rozrachunkowym członka i mogą być zwrócone w formie zwrotu bezpośredniego pieniędzy (podobnie jak rozlicza się energię cieplną, w każdej spółdzielni mieszkaniowej, podlegającej rygorom w/w ustawy Prawa Energetycznego).

W tym przypadku nie można uznać, że nadpłata jest gromadzeniem środków na przyszłe dostawy(gdyż może nastąpić np. odcięcie dostawy ciepła do lokalu w następnym okresie).

Podobną zasadę stosuje się w przypadku drugiego rodzaju kosztów ? ?kosztów zarządu nieruchomością wspólną?. We Wspólnocie pobiera się zaliczki i rozlicza je po upływie danego roku, mówi o tym art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy o własności lokali. Zarząd (Zarządca) musi rozliczyć się z każdym właścicielem i ma obowiązek zwrócić właścicielowi nadpłaconą zaliczkę, formą zwrotu jest często zaliczenie na poczet przyszłych płatności.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zaliczki naliczone na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, kosztów mediów (dot. lokali indywidualnych), które na dzień 31 grudnia korygowane są do wielkości ponoszonych kosztów są przychodami, o których mowa w art. 12, 13, 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a nadpłaty zaliczek, o których mowa nie stanowią przychodów zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych...

Zdaniem Wnioskodawcy, należne zaliczki (skorygowane na dzień 31 grudnia) na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz mediów dotyczących lokali indywidualnych są przychodami, o których mowa w art. 12, 13, 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, natomiast nadpłaty zaliczek nie stanowią przychodów, zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), która w art. 13 ust. 1 przewiduje, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca, co wynika z art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (t.

j. Dz. U. z 2000 r., Nr 54 poz. 654 ze zm.) stanowi, iż przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków. Oznacza to, że środki jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jej przychód.

Z treści art. 12 ust. 4 pkt 1 powołanej ustawy wynika, iż do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Wspólnoty z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Opłaty te nie mają charakteru zaliczkowego i wnoszone są przez właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali. Opłaty te służą więc pokryciu kosztów opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłat za antenę zbiorczą i windę, a także pokryciu ubezpieczeń, podatków i innych opłat publicznoprawnych, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali. Opłaty te służą również pokryciu wydatków na remonty, bieżącą konserwację, utrzymanie porządku i czystości, a także pokryciu wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. Stanowią tym samym zapłatę za usługi wykonane przez odrębne podmioty dostarczające media, wykonujące remonty i konserwację, bądź stanowią wynagrodzenie zarządu.

W świetle powyższego, zaliczki naliczone na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów mediów uiszczanych przez właścicieli lokali stanowią dla tych podmiotów zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy przychody podatkowe w momencie ich otrzymania.

Odnośnie natomiast nadpłaty zaliczek wnoszonych przez pozostałych właścicieli, pozostałej z rozliczenia rocznego, a przeznaczonej do zwrotu właścicielom nie znajduje zastosowania zapis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Tym samym stanowi przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie mając na uwadze, że stroną wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest Spółdzielnia administrująca Wspólnotami Mieszkaniowymi, zaznacza się, iż interpretacja nie ma mocy wiążącej dla Wspólnot Mieszkaniowych.

W związku z powyższym informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przez Wspólnotę Mieszkaniową możliwe jest poprzez złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wraz ze spełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i 14f ustawy Ordynacja podatkowa przez Wspólnotę Mieszkaniową.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.