Jaką należy zastosować stawkę podatku VAT przy sprzedaży przez firmę Wnioskodawcy lokali mieszkalnych (...)

UZASADNIENIE

W dniu 15 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 13 lutego 2012 r. (data wpływu 27 kwietnia 2012 r.) o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w najbliższym czasie zamierza założyć własną działalność gospodarczą z siedzibą w (?). Zainteresowany będzie zajmował się głównie obrotem nieruchomościami na rynku wtórnym. Przedmiotem działalności będzie obrót na wolnym rynku lokalami mieszkalnymi (w tym posiadających status lokali spółdzielczo-własnościowych). W szczególności działalność firmy będzie polegała na zakupie (bez podatku od towarów i usług) od osób fizycznych mieszkań, przeprowadzeniu remontów i sprzedaży tych lokali na cele mieszkalne.

W uzupełnieniu z dnia 13 lutego 2012 r. (data wpływu 27 kwietnia 2012 r.) Wnioskodawca wskazał, iż:

1. na moment składania wniosku Zainteresowany nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem od towarów i usług, ale w momencie rozpoczęcia działalności gospodarczej stanie się takim podatnikiem,
2. transakcje nabycia lokali mieszkalnych, przeznaczonych do sprzedaży, nie będą czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż ?działalność firmy będzie polegała na zakupie (bez podatku od towarów i usług) od osób fizycznych mieszkań, przeprowadzeniu remontów i sprzedaży tych lokali na cele mieszkalne?,
3. lokale mieszkalne nie będą udostępniane osobom trzecim ani na podstawie umów cywilnoprawnych, ani na podstawie innych umów o podobnym charakterze,
4. dostawa lokali mieszkalnych nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) ani przed nim. Co za tym idzie nie będą to mieszkania nowowybudowane, a koszty poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczą 30% wartości początkowej,
5. przedmiotem handlu będą tylko takie mieszkania, w których okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali będzie dłuższy niż 2 lata,
6. z tytułu poniesionych wydatków nie będzie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
7. ze względu na to, że nie przysługuje Zainteresowanemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego pytanie nie dotyczy sprawy,
8. mieszkania będą zbywane bezpośrednio po ulepszeniu (które nie przekroczy 30% wartości początkowej) i w stanie ulepszonym nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
   
   

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką należy zastosować stawkę podatku VAT przy sprzedaży przez firmę Wnioskodawcy lokali mieszkalnych znajdujących się obecnie w blokach lub kamienicach (dotychczas zamieszkiwanych przez najemców lub właścicieli)?

Zdaniem Wnioskodawcy (doprecyzowanym w piśmie z dnia 13 lutego 2012 r.), jego firma przy sprzedaży lokali mieszkalnych zakupionych na tzw. rynku wtórnym i wyremontowanych przez niego powinna zastosować zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 - dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy.

Zainteresowany powołuje się na interpretację indywidualną z dnia 17 czerwca 2008 r., nr IPPP1/443-953/08-2/RK, w której podatnik opisuje niemal identyczną sytuację z przedstawioną przez Wnioskodawcę. Wówczas stanowisko Zainteresowanego zostało uznane za prawidłowe. Składając zapytanie Wnioskodawca wzorował się na przywołanej interpretacji indywidualnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Z kolei, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (?) ? art. 8 ust. 1 ustawy.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Z powyższego uregulowania wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie ? zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy ? rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Z powyższego wynika, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć sprzedaż, a także najem oraz dzierżawę.

Ponadto, należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia.

Zaznacza się, iż w sytuacji, gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast, treść art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca w najbliższym czasie zamierza założyć własną działalność gospodarczą. Zainteresowany będzie zajmował się głównie obrotem nieruchomościami na rynku wtórnym. Przedmiotem działalności będzie obrót na wolnym rynku lokalami mieszkalnymi (w tym posiadających status lokali spółdzielczo-własnościowych). W szczególności działalność firmy będzie polegała na zakupie (bez podatku od towarów i usług) od osób fizycznych mieszkań, przeprowadzeniu remontów i sprzedaży tych lokali na cele mieszkalne. Zainteresowany w momencie rozpoczęcia działalności gospodarczej stanie się zarejestrowanym, czynnym podatnikiem od towarów i usług. Lokale mieszkalne nie będą udostępniane osobom trzecim ani na podstawie umów cywilnoprawnych, ani na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Dostawa lokali mieszkalnych nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy) ani przed nim. Co za tym idzie nie będą to mieszkania nowowybudowane, a koszty poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczą 30% wartości początkowej. Przedmiotem handlu będą tylko takie mieszkania, w których okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali będzie dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków. Mieszkania będą zbywane bezpośrednio po ulepszeniu (które nie przekroczy 30% wartości początkowej) i w stanie ulepszonym nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że o ile przedmiotowe mieszkania były wcześniej, tj. przed nabyciem przez Zainteresowanego przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, wynajmowane lub dzierżawione, to ich dostawa przez Wnioskodawcę nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ pierwsze zasiedlenie miało miejsce w momencie sprzedaży podlegającej opodatkowaniu, pierwszego wynajmu lub dzierżawy. Tym samym, jeżeli pierwsze zasiedlenie miało miejsce co najmniej 2 lata przed planowanymi dostawami poszczególnych lokali mieszkalnych, zostaną spełnione warunki umożliwiające zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast, jeśli przedmiotowe mieszkania nie były przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie były wynajmowane ani dzierżawione, wówczas nie znajdzie zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ planowane transakcje zostaną dokonane przed pierwszym zasiedleniem.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że dostawa mieszkań nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Ponadto, przedmiotem handlu będą tylko takie mieszkania, w których okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali będzie dłuższy niż 2 lata.

Tym samym, Wnioskodawca będzie mógł skorzystać przy dostawie ww. lokali mieszkalnych ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy jednak mieć na uwadze, iż zgodnie z powołanym art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwolnieniem objęta jest również dostawa budynku, budowli lub ich części dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, w stosunku do których nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będzie kupował przedmiotowe mieszkania od osób fizycznych z rynku wtórnego bez podatku VAT. Ponadto, Wnioskodawca będzie ponosił nakłady na remonty poszczególnych mieszkań, które nie przekroczą 30% ich wartości początkowej i od których nie będzie odliczał podatku VAT.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że nawet jeżeli Wnioskodawca nie spełni warunków uprawniających do zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.