Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej.

15.5.2012

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia ? bez daty ? (data wpływu 20 lutego 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia ? bez daty ? (data wpływu 2 maja 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej. Dnia 2 maja 2012 r. wniosek uzupełniono o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina X nabyła prawo własności nieruchomości na podstawie decyzji Wojewody z dnia 07 lipca 2009 r., w której Wojewoda stwierdził nabycie z mocy prawa, nieodpłatnie mienia Skarbu Państwa ? dz. 1272.

Poprzednio nieruchomość była w posiadaniu Gminy Y, która ją wydzierżawiała i pobierała z tego tytułu pożytki. Po dokonaniu wpisu prawa własności do księgi wieczystej, tj. w dniu 22 września 2009 r., Gmina X przejęła nieruchomość w posiadanie.

W dniu 05 stycznia 2010 r. spisano protokół zdawczo ? odbiorczy. Zgodnie z art. 694 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, Gmina X wstąpiła w istniejący stosunek dzierżawy ? jako wydzierżawiająca. Działka zabudowana jest budynkiem użytkowym o przeznaczeniu pensjonatowym w zabudowie wolnostojącej, wybudowanym w latach 60-70 XX wieku. Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy. Dzierżawa jest dokumentowana fakturami VAT. Podatek należny występuje w Gminie przy sprzedaży usług (dzierżawa, najem) oraz przy sprzedaży majątku (nieruchomości).

Nieruchomość przyjęto do ewidencji środków trwałych według wartości:

wartość budynku z ewidencji księgowej 590.000,00 zł,
wartość gruntu z ewidencji księgowej 100.000,00 zł.

Wartość księgowa została ustalona na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, który ustalił wartość środków trwałych na dzień nabycia, tj. na miesiąc wrzesień 2009 r.

W okresie od kiedy Gmina X. uzyskała tytuł prawny do nieruchomości, dzierżawca za zgodą właściciela dokonał prac remontowych i modernizacyjnych łącznie na kwotę 39.847,56 zł brutto.

Kwota ta wynika z faktur potwierdzających zakupy materiałów i usług.

W roku 2010 ? wykonano prace dekarskie wg. faktur 11.377,89 zł.

Wykonano remont dachu polegający na:

ułożeniu zerwanych dachówek,
wymianie łat i desek wspornikowych,
częściowej wymianie rynien, oraz
konserwacji boazerii szczytowej budynku.

W roku 2010 ? wykonano remont instalacji sanitarnej wg. faktur 8.622,11 zł, który obejmował uszczelnienie i wymianę instalacji sanitarnej ? przeciekających brodzików natryskowych w wyniku czego skuto i ułożono część płytek w łazienkach.

W roku 2011 ? wykonano remont i przybudowę /modernizację/ łazienki w pokoju nr 14, który obejmował wg faktur 11.281,56 zł.:

wykonanie ścian działowych z płyt kartonowo-gipsowych,
wykonanie sufitów z płyt kartonowo ? gipsowych ? pokój,
poszerzenie otworów okiennych,
wykonanie koniecznych prac elektrycznych i wodno ? kanalizacyjnych,
wykonanie okładzin ścian z płytek ceramicznych,
ułożenie płytek na podłodze,
zakup i zamontowanie brodzika prysznicowego, umywalki i muszli ustępowej,
zakup i zamontowanie przepływowego ogrzewacza wody, baterii umywalkowej i natryskowej.

W roku 2011 ? wymieniono drzwi frontowe do budynku oraz wymieniono zużyte drzwi na piętrze wg faktur 8.566,00 zł.

Poczynione nakłady rozliczono w czynszu dzierżawnym.

Dnia 2 maja 2012 r. Zainteresowany uzupełnił wniosek o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego wskazując, iż:

na mocy decyzji Wojewody z dnia 7 lipca 2009 r. nabył prawo własności nieruchomości położonej w (?).
Zgodnie z art. 678 § 1 w związku z art. 694 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Gmina wstąpiła w stosunek dzierżawy w miejsce Gminy Y w dniu 4 stycznia 2010 r. Umowa dzierżawy wygasła z dniem 30 marca 2012 r.
Gminie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
nakłady (poniesione w latach 2009 ? 2011) nie przekroczyły 30% wartości początkowej (inwentarzowej) nieruchomości,
Wnioskodawca nie odliczał podatku od towarów i usług zawartych w fakturach dokumentujących poniesione nakłady, podatek odliczał dzierżawca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy ewentualna sprzedaż nieruchomości zwolniona jest od podatku VAT z mocy przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, ewentualna sprzedaż nieruchomości zwolniona jest od podatku VAT z mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.).

Uzasadnienie:

dostawa nie jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku/budowli lub jej części upłynął okres dłuższy niż dwa lata (przyjęto, że z chwilą zmiany właściciela nieruchomości nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie: Decyzja Komunalizacyjna stała się ostateczna 25 lipca 2009 r., wpis do KW na mocy ww. decyzji nastąpił 22 września 2009 r.),
z chwilą nabycia nieruchomości nie zmienił się użytkownik nieruchomości ? Gmina Rakoniewice wstąpiła w istniejący stosunek dzierżawy ? stosowny Aneks zmieniający strony umowy spisano 4 stycznia 2010 r.,
w okresie, od kiedy nieruchomość stanowi własność Gminy X, nie wykonano żadnych ulepszeń, tj. remontów ani modernizacji, których wartość przewyższyłaby 30% wartości z operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości na dzień nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f,.stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Niemniej zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie ? art. 2 pkt 14 ustawy ? rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę ? bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom ? po spełnieniu określonych warunków ? skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki i budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę dzierżawy rozumie się umowę wzajemną, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz.

W myśl powołanych przepisów, umowa dzierżawy jest stosunkiem zobowiązaniowym łączącym dwie strony. Dzierżawca używa rzecz i pobiera pożytki, a w zamian winien płacić czynsz. Ten z kolei w świetle zapisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi usługę, która jest czynnością podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, iż Gmina X nabyła prawo własności nieruchomości na podstawie decyzji Wojewody z dnia 07 lipca 2009 r. ? dz. 1272. Poprzednio nieruchomość była w posiadaniu Gminy Y, która ją wydzierżawiała i pobierała z tego tytułu pożytki. Po dokonaniu wpisu prawa własności do księgi wieczystej, tj. w dniu 22 września 2009 r., Gmina X. przejęła nieruchomość w posiadanie. W dniu 05 stycznia 2010 r. spisano protokół zdawczo ? odbiorczy. Zgodnie z art. 694 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, Gmina X. wstąpiła w istniejący stosunek dzierżawy ? jako wydzierżawiająca. Działka zabudowana jest budynkiem użytkowym o przeznaczeniu pensjonatowym w zabudowie wolnostojącej, wybudowanym w latach 60-70 XX wieku. Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy. Dzierżawa jest dokumentowana fakturami VAT. Podatek należny występuje w Gminie przy sprzedaży usług (dzierżawa, najem) oraz przy sprzedaży majątku (nieruchomości). Wnioskodawcy w związku z nabyciem nieruchomości ? na podstawie decyzji Wojewody ? przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nakłady (poniesione na nieruchomość w latach 2009 ? 2011) nie przekroczyły 30% wartości początkowej (inwentarzowej) nieruchomości. Wnioskodawca nie odliczał podatku od towarów i usług zawartych w fakturach dokumentujących poniesione nakłady, podatek odliczał dzierżawca.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż sprzedaż budynku pensjonatowego będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem budynek pensjonatowy był przedmiotem umowy dzierżawy, a pomiędzy momentem oddania w dzierżawę a planowaną dostawą przedmiotowej nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Skutkiem powyższego spełnione zostały przesłanki, na podstawie których zwolnienie od podatku stało się prawnie możliwe.

Tym samym ? na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy ? ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzystać będzie także dostawa gruntu, na którym przedmiotowy budynek jest posadowiony.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.