Czy Spółka będzie miała prawo odliczyć podatek VAT wykazany na fakturze dokumentującej zakup przedmiotowej (...)

15.5.2014

Czy Spółka będzie miała prawo odliczyć podatek VAT wykazany na fakturze dokumentującej zakup przedmiotowej nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2013 r. (data wpływu 24 lutego 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 kwietnia 2014 r. (data wpływu 23 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z zakupem nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 lutego 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z zakupem nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniu 23 kwietnia 2014 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka (dalej: Wnioskodawca, Zainteresowany) jest podmiotem wyspecjalizowanym w pozyskiwaniu nowych nieruchomości, budowie obiektów handlowych oraz ich wynajmie na rzecz podmiotu, który prowadzi w tych obiektach działalność handlową.

W związku z powyższym Spółka nabywa nieruchomości m.in. poprzez kupno praw własności gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów wraz z częściami składowymi należącymi do nabywanych nieruchomości (na przykład: budynki, budowle). Spółka informuje, że nabyte nieruchomości wykorzystuje w działalności opodatkowanej.

W dniu 15 lutego 2013 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży zabudowanego gruntu będącego przedmiotem prawa użytkowania wieczystego (dalej: Umowa), pomiędzy Spółką a Z. (dalej: Sprzedający).

Na mocy powyżej wskazanej Umowy Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Spółki:

Nieruchomości A, która składa się z działek o numerach:
1. 3222,
2. 3223 (działka ta do dnia sprzedaży zostanie podzielona i może otrzymać nowy numer ewidencyjny, zabudowania pozostaną na dotychczasowych działkach z uwzględnieniem podziału)
objętych jedną księgą wieczystą;
Nieruchomości B, która składa się z działek o numerach:
1. 1040/11,
2. 1040/12,
objętych jedną księgą wieczystą.

Nieruchomości A i B (powierzchnia około 0,7290 ha) - wraz z prawem własności znajdujących się na nich zabudowań stanowić będą przedmiot sprzedaży na rzecz Spółki (dalej: przedmiotowa nieruchomość).

Na działce 3223 znajdują się:

Budynek produkcyjny dwukondygnacyjny I-26, który:
1. został wybudowany w roku 1904,
2. do roku 2011 dokonano w nim modernizacji (nakłady przekroczyły 30% jego wartości początkowej),
3. był wynajmowany: parter od roku 1999, piętro od dnia 1 marca 1999 r. do dnia 30 kwietnia 2009 r.;
budynek produkcyjny dwukondygnacyjny I-33, który:
1. został wybudowany w roku 1904,
2. do roku 2011 dokonano w nim modernizacji (nakłady przekroczyły 30% jego wartości początkowej),
3. jest wynajmowany częściowo (parter) - od dnia 1 sierpnia 2007 r.;
budynek produkcyjny dwukondygnacyjny I-29, który:
1. został wybudowany w roku 1904,
2. do końca roku 2005 dokonano w nim modernizacji (nakłady przekroczyły 30% jego wartości początkowej),
3. nie był przedmiotem najmu;
budynek produkcyjny dwukondygnacyjny I-27, który:
1. został wybudowany w roku 1904,
2. do końca roku 2005 dokonano w nim modernizacji (nakłady przekroczyły 30% jego wartości początkowej),
3. jest częściowo wynajmowany (parter) od dnia 8 marca 2004 r.;
budynek produkcyjny dwukondygnacyjny I-24, który:
1. został wybudowany w roku 1904,
2. do końca roku 2005 dokonano w nim modernizacji (nakłady nie przekroczyły 30% wartości początkowej),
3. nie był przedmiotem najmu;
budynek biurowy dwukondygnacyjny I-35, który:
1. został wybudowany w roku 1904,
2. był częściowo wynajmowany (piętro) od dnia 30 marca 1994 r. do dnia 30 listopada 2010 r.;
plac parkingowy, który:
1. został wybudowany w roku 2000,
2. w roku 2005 zwiększono ilość miejsc parkingowych, wartość poczynionych nakładów na ten cel przekroczyła 30% jego wartości początkowej,
3. jest wynajmowany częściowo od dnia 27 marca 2000 r.

Na działce 3222 znajduje się:

budynek biurowy dwukondygnacyjny I-34, który:
1. został wybudowany w roku 1904,
2. do końca roku 2002 dokonano w nim modernizacji (nakłady przekroczyły 30% jego wartości początkowej),
3. jest wynajmowany: parter od dnia 1 sierpnia 2002 r., piętro od dnia 1 maja 2002 r.

Na działce 1040/11, znajdują się:

budynek produkcyjny dwukondygnacyjny I-1277, który:
1. został wprowadzony do środków trwałych dnia 31 grudnia 1976 r.,
2. jest wynajmowany w całości od dnia 14 marca 2005 r.,
3. do roku 2005 dokonano w nim modernizacji (nakłady nie przekroczyły 30% wartości początkowej);
budynek produkcyjny dwukondygnacyjny I-28, który:
1. został wybudowany w roku 1904,
2. dokonano w nim modernizacji (nakłady przekroczyły 30% jego wartości początkowej),
3. był wynajmowany częściowo w okresie od dnia 1 września 1999 r. do dnia 29 lutego 2004 r.

Na podstawie posiadanych informacji Spółka wskazuje, że od nakładów poniesionych na:

budowę parkingu i jego modernizację,
modernizację wyżej wymienionych budynków

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Powyżej wskazane informacje na temat roku budowy, dokonanych modernizacji, wartości księgowej, wynajmu, prawa do odliczenia, Spółka uzyskała od Sprzedającego w formie pisemnej.

Dodatkowo Spółka informuje, że na przedmiotowej nieruchomości znajdują się media (woda, prąd, gaz, telefon) obsługujące istniejące budynki.

Sprzedający, w zakresie czynności polegającej na zbyciu przedmiotowej nieruchomości, jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W wypisie z rejestru gruntów wydanym przez Prezydenta Miasta w dniu 12 lutego 2013 r. dotyczącym działek o numerach ewidencyjnych: 3222, 3223, 1040/11 i 1040/12 rodzaj użytku tych działek został oznaczony jako Ba - tereny przemysłowe.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego w obecnej chwili nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania, jednakże dla tego terenu została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przez Prezydenta Miasta w dniu 26 kwietnia 2012 r., z której wynika, że na działkach 3223, 1040/11 i 1040/12 można wybudować pawilon handlowy z infrastrukturą techniczną, wjazdem, parkingami, pylonem reklamowym, w miejscu budynków przeznaczonych do rozbiórki.

W chwili zawarcia Umowy Przyrzeczonej Spółka będzie także dysponować decyzją o warunkach zabudowy dla działki o numerze 3222, z której będzie wynikało, że działka jest przeznaczona pod zabudowę.

Sprzedający poinformował Spółkę, że na podstawie decyzji Wojewody z dnia 18 września 1990 r., wydanej w trybie art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1990 r. Nr 79, poz. 464), nabyte zostało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez A. (poprzednik prawny spółki Z.) prawo wieczystego użytkowania nieruchomości składającej się z działek gruntu nr 3221, 3222, 3223 (dawniej działek gruntu o nr: 193/1, 193/2, 234, 1030/4, 1038/2) oraz działek gruntu nr 1040/11, 1040/12 (dawniej działek gruntu o nr: 1041/2, 1038/1, 1040/10) wraz z prawem własności budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.

S.A. weszła w posiadanie nieruchomości należących do A. na podstawie przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną zgodnie z art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1993 r. o restrukturyzacji finansowej przedsiębiorstw i banków oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 1993 r. Nr 18, poz. 82 oraz z 1996 r. Nr 52, poz. 235, Nr 106, poz. 496 i Nr 118, poz. 561).

Powyżej wskazane przekształcenie miało miejsce dnia 19 lutego 1997 r.

Wnioskodawca informuje, że Strony (tj. Spółka i Sprzedający) określiły w Umowie, że zawierają ją w celu umożliwienia Spółce lub wskazanemu przez nią podmiotowi trzeciemu kompletnej i prawidłowej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu na nieruchomości obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, pozostałą niezbędną infrastrukturą, wykonywanych zgodnie z koncepcją, stanowiącą załącznik do Umowy. Zamiar opisany w zdaniu poprzedzającym będzie uznany za osiągnięty, jeśli w dacie zawierania umowy przyrzeczonej sprzedaży będzie istniała możliwość wybudowania na przedmiotowej nieruchomości obiektu handlowego, parkingu, dróg dojazdowych i pozostałej niezbędnej infrastruktury.

Zainteresowany wskazuje, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w terminie wskazanym przez Spółkę, po ziszczeniu się wszystkich przesłanek określonych w Umowie, nie później jednak niż w dniu 30 kwietnia 2014 r. Spełnienie przesłanek służy umożliwieniu realizacji wskazanego wyżej celu i obejmuje między innymi:

uzyskanie wszystkich wymaganych przepisami prawa stanowisk, uzgodnień i decyzji właściwych organów koniecznych do pełnej realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji, w szczególności ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę - najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2014 r.,
uzyskanie przez Sprzedającego odpowiedniej decyzji o pozwoleniu na wyburzenie wraz z częściami podziemnymi wszelkich budynków, budowli oraz instalacji (służących do obsługi tychże budynków i budowli) znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości - najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2014 r.,
otrzymanie decyzji zezwalającej na usunięcie wszystkich drzew i krzewów kolidujących z planowanym obiektem i jego infrastrukturą - najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2014 r.,
skuteczne rozwiązania przez Sprzedającego wszelkich umów najmu, dzierżawy, podnajmu i poddzierżawy dotyczących nabywanej nieruchomości, doprowadzenia do usunięcia wszelkich osób trzecich oraz opróżnienia pomieszczeń przedmiotowej nieruchomości z rzeczy osób trzecich - najpóźniej 14 dni przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej. Wydanie przedmiotowej nieruchomości ma nastąpić w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń na rzecz osób trzecich.

Jeszcze przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, na przedmiotowej nieruchomości Sprzedający rozpocznie prace rozbiórkowe polegające na: założeniu i prowadzeniu dziennika rozbiórki, umiejscowieniu na terenie rozbiórki tablicy informacyjnej zawierającej dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia, a także na odpowiednim zabezpieczeniu terenu rozbiórki. Zabezpieczenie terenu rozbiórki polegać będzie na zamknięciu terenu, mającego uniemożliwić wstęp osobom nieupoważnionym. Sprzedający zobowiązał się zakończyć prace rozbiórkowe w terminie 150 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Wnioskodawca w tym miejscu podkreśla, że planowane nabycie przedmiotowej nieruchomości wraz z rozpoczętymi na niej pracami rozbiórkowymi jest dodatkowym obciążeniem ekonomicznym dla Spółki, gdyż prace polegające na budowie obiektu handlowego wraz z infrastrukturą nie zostaną rozpoczęte od razu po zakupie przedmiotowej nieruchomości tylko dopiero po dokonaniu rozbiórki przez Sprzedającego (prace rozbiórkowe mają się zakończyć w terminie 150 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej), w związku z czym korzyści finansowe uzyskane przez Zainteresowanego z tytułu wynajmu obiektu handlowego wraz z infrastrukturą będą uzyskane w terminie późniejszym.

Ponadto Wnioskodawca informuje, że budynki i budowle, które Spółka nabędzie wraz z rozpoczętymi pracami rozbiórkowymi, nie mają dla niej żadnego znaczenia ekonomicznego, gdyż nie przedstawiają żadnej wartości, nie zostaną rozbudowane ani zaadoptowane na obiekt handlowy wraz z infrastrukturą. Ponadto należy także wskazać, że na terenie miejsca, na którym trwają prace rozbiórkowe, obowiązuje zakaz wstępu, co wyklucza możliwość przebywania ludzi w budynkach czy na budowli.

Dodatkowo Zainteresowany wskazuje, że do czasu uzyskania protokołu rozbiórki powyżej wskazanych zabudowań, Spółka będzie zobowiązana do zapłaty podatku od nieruchomości, co nie tylko będzie stanowiło dla Wnioskodawcy obciążenie dodatkowymi kosztami finansowymi z tytułu podatku od nieruchomości, ale także obciążenie pracowników dodatkowymi obowiązkami związanymi z przygotowaniem stosowanych dokumentów, a związanych z przygotowaniem deklaracji na podatek od nieruchomości.

Wnioskodawca informuje, że po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający wystawi na Spółkę fakturę VAT zawierającą podatek VAT według stawki 23%.

Ponadto Wnioskodawca zaznacza, że dokona nabycia przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej przez Spółkę opodatkowanej działalności gospodarczej, niekorzystającej ze zwolnienia od podatku VAT (wynajem obiektu handlowego innemu podmiotowi).

Kwestią istotną dla rozliczeń Spółki w zakresie podatku VAT jest prawo do odliczenia podatku VAT z faktury VAT dokumentującej sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT, składając niniejszy wniosek o wiążącą interpretację przepisów podatkowych, ma ważny interes prawny.

Zgodnie z tezą wyroku WSA (sygn. akt III SA/Wa 1386/06), podatek naliczony VAT jest elementem zobowiązania VAT, podatnik VAT ma prawo wystąpić do organów podatkowych z wnioskiem o interpretację w zakresie przepisów podatkowych. Spółka będąca podatnikiem VAT znajdująca się w kręgu podmiotów uczestniczących w transakcji objętej VAT ma prawo do uzyskania interpretacji.

W piśmie z dnia 15 kwietnia 2014 r. - stanowiącym uzupełnienie wniosku - Zainteresowany wskazał, że:

nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług;
przy nabyciu budynków - Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
przy budowie (wytworzeniu) parkingu oraz jego modernizacji Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
przy modernizacji budynków Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Spółka będzie miała prawo odliczyć podatek VAT wykazany na fakturze dokumentującej zakup przedmiotowej nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z faktem, że zakup przedmiotowej nieruchomości jest związany z opodatkowaną działalnością prowadzoną przez Zainteresowanego, z tytułu prowadzenia której Spółka jest podatnikiem podatku VAT, to zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Spółce przysługuje prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego VAT wykazanego na fakturze.

Jednocześnie Zainteresowany uważa, że w sytuacji wskazanej w zdarzeniu przyszłym, przedmiotem nabycia na gruncie ustawy o VAT jest niezabudowane prawo użytkowania wieczystego, stanowiące teren budowlany (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT), które zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23%, w związku z czym w niniejszej sytuacji, nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy powyżej wskazanej, który zakazuje odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Uzasadnienie.

Jak zostało powyżej wskazane, przedmiotem nabycia przez Wnioskodawcę będzie prawo użytkowania wieczystego, składające się z działek o numerach 3222, 3223, 1040/11 i 1040/12, z czego działka 1040/12 będzie niezabudowana, a na pozostałych działkach będą znajdowały się zabudowania opisane w zdarzeniu przyszłym.

Zainteresowany w tym miejscu podkreśla, że planowane nabycie przedmiotowej nieruchomości wraz z rozpoczętymi na niej pracami rozbiórkowymi jest dodatkowym obciążaniem ekonomicznym dla Spółki, gdyż prace polegającego na budowie obiektu handlowego wraz z infrastrukturą nie zostaną rozpoczęte od razu po zakupie przedmiotowej nieruchomości, tylko dopiero po dokonaniu rozbiórki przez Sprzedającego (prace rozbiórkowe mają się zakończyć w terminie 150 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej), w związku z czym korzyści finansowe uzyskane przez Wnioskodawcę z tytułu wynajmu obiektu handlowego wraz z infrastrukturą będą uzyskane w terminie późniejszym.

Ponadto Zainteresowany wskazuje, że budynki i budowle, które Spółka nabędzie wraz z rozpoczętymi pracami rozbiórkowymi, nie mają dla niej żadnego znaczenia ekonomicznego, gdyż nie przedstawiają żadnej wartości, nie zostaną rozbudowane ani zaadoptowane na obiekt handlowy wraz z infrastrukturą. Ponadto należy także wskazać, że na terenie miejsca, na którym trwają prace rozbiórkowe obowiązuje zakaz wstępu, co wyklucza możliwość przebywania ludzi w budynkach czy na budowlach.

Dodatkowo Wnioskodawca zaznacza, że do czasu uzyskania protokołu rozbiórki powyżej wskazanych zabudowań Spółka będzie zobowiązana do zapłaty podatku od nieruchomości, co nie tylko będzie stanowiło dla Zainteresowanego obciążenie dodatkowymi kosztami finansowymi z tytułu podatku od nieruchomości, ale także obciążenie pracowników Spółki dodatkowymi obowiązkami związanymi z przygotowaniem stosowanych dokumentów, a związanych z przygotowaniem deklaracji na podatek od nieruchomości.

Pokreślenia także wymaga fakt, że jeszcze przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości Sprzedający oraz Spółka podejmą szereg działań, zmierzających do umożliwienia ziszczenia się powyżej wskazanego celu transakcji, w szczególności Sprzedający uzyska decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wszelkich istniejących na przedmiotowej nieruchomości budynków, budowli i instalacji oraz rozpocznie prace rozbiórkowe polegające na:

założeniu i prowadzeniu dziennika rozbiórki,
umiejscowieniu na terenie rozbiórki tablicy informacyjnej,
na odpowiednim zabezpieczeniu terenu rozbiórki.

Ponadto, w chwili zawarcia Umowy Przyrzeczonej dla wszystkich działek wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości będą istniały decyzje określające warunki zabudowy, zgodnie z którymi możliwe będzie wybudowanie na nich obiektu handlowego.

Zdaniem Wnioskodawcy, z ekonomicznego punktu widzenia nie można zatem twierdzić, że Spółka nabywa położone na przedmiotowej nieruchomości obiekty, tj. budynki i budowle, mimo że dzieje się tak z cywilnoprawnego punktu widzenia. Nie jest jednak racjonalne, aby o kwalifikacji podatkowej transakcji nabycia nieruchomości miały decydować elementy niemające dla Zainteresowanego ekonomicznego znaczenia (czyli położone na działkach budynki i budowle, w stosunku do których prace rozbiórkowe zostały rozpoczęte jeszcze przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej).

Przyjęcie odmiennego założenia prowadziłoby do efektów sprzecznych z koncepcją wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Jak stwierdza Trybunał Sprawiedliwości UE: ?określenie faktycznej sytuacji ekonomicznej jest fundamentalnym kryterium dla zastosowania wspólnego systemu VAT? (sprawa C-260/95 DFDS A/S).

Można sobie także wyobrazić skrajną sytuację, gdzie na działce budowlanej o dużej wartości położona jest wiata o wartości znikomej z punktu widzenia transakcji, jednak fakt jej obecności na działce mógłby zadecydować o prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji zbycia tej działki jako zwolnionej od VAT bądź podlegającej VAT według stawki podstawowej.

Wnioskodawca ponadto zauważa, że w wyniku rozpoczętych przed dokonaniem dostawy prac rozbiórkowych, budynki umiejscowione na przedmiotowej nieruchomości nie będą już ?budynkami? w rozumieniu definicji z rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Zgodnie z nim, budynki to ?zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów?. Tymczasem w momencie dostawy znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości obiekty nie będą już spełniały swojej funkcji i przeznaczenia, których wypełnienie jest elementem konstrukcyjnym powyższej definicji. Obiekty te nie będą bowiem wykorzystywane dla potrzeb stałych i nie będą przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Zainteresowany uważa, że w omawianym przypadku Sprzedający powinien wystawić na rzecz Spółki fakturę dokumentującą sprzedaż przedmiotowej nieruchomości z wykazanym na niej podatkiem VAT według stawki podstawowej (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, grunt będący terenem budowlanym podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23%), ponieważ przedmiotem dostawy nie będzie dostawa zabudowań (która mogłaby korzystać ze zwolnienia), a dostawa niezabudowanego prawa użytkowania wieczystego. W konsekwencji, w przypadku wystawienia powyżej wskazanej faktury Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego, wskazanego na fakturze.

Stanowisko Zainteresowanego znajduje potwierdzenie w bogatym orzecznictwie organów podatkowych, sądów administracyjnych oraz w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości UE:

w wyroku w sprawie C-461/08 Don Bosco, Trybunał Sprawiedliwości UE stwierdził, że przepisy Dyrektywy Rady 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że: ?zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki?.
w wyroku WSA w Warszawie z dnia 17 maja 2013 r. (sygn. akt III SA/Wa 3407/12) wynika, że Sąd uznał, że ?opisana w stanie faktycznym wniosku o interpretację transakcja powinna była zostać zakwalifikowana jako dostawa niezabudowanego gruntu, przeznaczonego pod zabudowę. (...) znaczenie ma tu okoliczność, że w podpisanej przed zawarciem umowy umowie przedwstępnej sprzedawca zobowiązał się do usunięcia z nieruchomości wszelkich ruchomości, urządzeń i elementów wyposażenia służących prowadzeniu działalności sportowej. Sprzedawca nie wykonał jednak tych czynności przed dniem podpisania umowy ostatecznej. Takie stanowisko uzasadnione jest właściwym sensem ekonomicznym czynności dokonywanej przez strony. (...) Uzależnienie kwalifikacji transakcji od tego, czy prace rozbiórkowe formalnie rozpoczęły się przed dniem dostawy, czy też nie, dawałoby bowiem podatnikom możliwość swobodnego ?dostosowywania? ich obowiązków podatkowych i prowadziłoby do opodatkowania transakcji nie z uwzględnieniem jej obiektywnych, ekonomicznych cech, lecz z uwzględnieniem (nietrudnych do osiągnięcia) wymogów formalnych?.
w wyroku z dnia 31 maja 2012 r. (sygn. akt I FSK 1375/11) NSA stwierdził, że: ?Trudno się zgodzić ze Skarżącą, by w sprawie tej miało znaczenie to, czy na dzień otrzymania zaliczki strony umowy mogły nie wiedzieć i nie mogły przewidzieć, czy rozbiórka rzeczywiście nastąpi i kiedy. W sytuacji, gdy weźmie się pod uwagę, że 1) dla stron umowy budynki nie przedstawiały żadnej wartości, wartość tych budynków strony w umowie przedwstępnej określiły bowiem na 0 zł, 2) strony umowy miały świadomość tego, że istnieje decyzja wprawdzie nieostateczna, ale natychmiast wykonalna nakazująca rozbiórkę tych budynków, 3) rozebranie tych budynków przed zawarciem umowy ostatecznej dla stron nie miało wpływu na obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, ani też nie powodowało zmiany cen, 4) w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego [...] grunty te zostały przeznaczone pod budowę budynku administracyjno-usługowego wraz z garażem podziemnym, co wynikało z umowy przedwstępnej o ustanowieniu użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży budynków (...) to nie można zgodzić się ze Skarżącą, by dla oceny, jaki był cel umowy zawartej przez Skarżącą miało znaczenie, to kiedy i czy prace rozbiórkowe budynków zostaną rozpoczęte. Uwzględniając wskazane wyżej okoliczności nie można podzielić zarzutu skargi kasacyjnej, by przyjęcie w tej sprawie przez organy i Sąd pierwszej instancji, że celem umowy była w istocie dostawa gruntu niezabudowanego, mimo znajdujących się na tym budynków, podlegających rozbiórce, naruszało zasadę swobodnej oceny dowodów określoną w art. 191 Ordynacji podatkowej. Ekonomiczny aspekt transakcji, jak to już wyżej wskazano ma bowiem decydujący wpływ na ocenę danej transakcji pod względem skutków podatkowych w podatku VAT?.
w wyroku WSA w Warszawie z dnia 9 sierpnia 2012 r. (sygn. akt III SA/Wa 3099/11) Sąd uznał, że: ?Spółka podpisując przedwstępną umowę sprzedaży oraz dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przeprowadziła dla celów VAT transakcję mającą na celu nie dostawę istniejących budynków, a dostawę gruntów w celu wzniesienia nowej konstrukcji, tj. samoobsługowego domu towarowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą?. (...) Trudno więc zgodzić się by uwzględnienie celu gospodarczego (ekonomicznego) dostawy naruszało art. 199a § 1 Ordynacji podatkowej. Jedną z cech podatku VAT jest zachowanie warunków konkurencji. Chodzi w tym przypadku o równe warunki opodatkowania dla wszystkich uczestników obrotu. Niemniej ważna jest zasada powszechności opodatkowania tym podatkiem. Kryterium celu ekonomicznego dostawy uwzględnia właśnie między innymi te zasady?.
w wyroku z dnia 17 kwietnia 2012 r. (sygn. akt I FSK 918/11) NSA uznał, że: ?sprzedaż działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie?.
w interpretacji indywidualnej z dnia 26 marca 2008 r., sygn. IP-PP2-443-203/08-2/IB Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: ?rozpoczęcie prac rozbiórkowych posadowionego na działce budynku spowoduje, iż przedmiotem dostawy nie będzie grunt zabudowany budynkiem lecz nieruchomość niezabudowana. W związku z powyższym przedmiotowa sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług 22% (...)?.
podobnie w interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2009 r. sygn. IPPP3/443- 225/08-3/RK Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, że: ?Po założeniu dziennika rozbiórki oraz po zabezpieczeniu terenu rozbiórki, nie będzie możliwe wykorzystanie Budynków dla potrzeb stałych. Zakaz wstępu na teren prowadzonej rozbiórki wykluczy możliwość przebywania w budynkach ludzi lub zwierząt. Nie będzie też możliwe przechowywanie przedmiotów w celu ich ochrony. Po rozpoczęciu procesu rozbiórki nie będą zatem spełnione kluczowe elementy definicji budynku, zawartej w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W świetle powyższych uwag należy stwierdzić, że w przypadku rozpoczęcia prac rozbiórkowych, w opisany wyżej sposób, tj. poprzez założenie dziennika rozbiórki oraz poprzez zabezpieczenie terenu rozbiórki planowana transakcja sprzedaży dotyczyć będzie wyłącznie gruntu. Z uwagi na fakt, że grunt jest przeznaczony pod zabudowę, sprzedaż Gruntu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 22%?.
w interpretacji indywidualnej z dnia 25 stycznia 2013 r., sygn. ILPP2/443-1094/12-4/AD Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana czy też sam grunt: ?Istotnym (...) jest fakt, czy rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający rozpoczęła się przed tą dostawą?.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści przepisu art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanego wyżej przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W świetle art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:
1. wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
2. (uchylony);
transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
(uchylony);
wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
1. stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
2. podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
3. potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;
(uchylony);
wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Zatem zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast stosownie do treści art. 88 ust. 4 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest podmiotem wyspecjalizowanym w pozyskiwaniu nowych nieruchomości, budowie obiektów handlowych oraz ich wynajmie na rzecz podmiotu, który prowadzi w tych obiektach działalność handlową. W związku z powyższym Spółka nabywa nieruchomości m.in. poprzez kupno praw własności gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów wraz z częściami składowymi należącymi do nabywanych nieruchomości (na przykład: budynki, budowle). Nabyte nieruchomości Zainteresowany wykorzystuje w działalności opodatkowanej. W dniu 15 lutego 2013 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży zabudowanego gruntu będącego przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, pomiędzy Spółką a Sprzedającym.

Na mocy powyżej wskazanej Umowy Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Spółki:

Nieruchomości A, która składa się z działek o numerach:
1. 3222,
2. 3223 (działka ta do dnia sprzedaży zostanie podzielona i może otrzymać nowy numer ewidencyjny, zabudowania pozostaną na dotychczasowych działkach z uwzględnieniem podziału)
objętych jedną księgą wieczystą;
Nieruchomości B, która składa się z działek o numerach:
1. 1040/11,
2. 1040/12,
objętych jedną księgą wieczystą.

Nieruchomości A i B (powierzchnia około 0,7290 ha) - wraz z prawem własności znajdujących się na nich zabudowań stanowić będą przedmiot sprzedaży na rzecz Spółki.

Sprzedający, w zakresie czynności polegającej na zbyciu przedmiotowej nieruchomości, jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego w obecnej chwili nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania, jednakże dla tego terenu została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przez Prezydenta w dniu 26 kwietnia 2012 r., z której wynika, że na działkach o nr 3223, 1040/11 i 1040/12 można wybudować pawilon handlowy z infrastrukturą techniczną, wjazdem, parkingami, pylonem reklamowym, w miejscu budynków przeznaczonych do rozbiórki. W chwili zawarcia Umowy Przyrzeczonej Spółka będzie także dysponować decyzją o warunkach zabudowy dla działki o numerze 3222, z której będzie wynikało, że działka jest przeznaczona pod zabudowę.

Na podstawie decyzji Wojewody z dnia 18 września 1990 r., wydanej w trybie art. 2 ust. 3 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, nabyte zostało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez poprzednika prawnego Sprzedającego, prawo wieczystego użytkowania nieruchomości składającej się z działek gruntu nr 3221, 3222, 3223 (dawniej działek gruntu o nr: 193/1, 193/2, 234, 1030/4, 1038/2) oraz działek gruntu nr 1040/11, 1040/12 (dawniej działek gruntu o nr: 1041/2, 1038/1, 1040/10) wraz z prawem własności budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.

Strony (tj. Spółka i Sprzedający) określiły w Umowie, że zawierają ją w celu umożliwienia Wnioskodawcy lub wskazanemu przez niego podmiotowi trzeciemu kompletnej i prawidłowej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu na nieruchomości obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, pozostałą niezbędną infrastrukturą, wykonywanych zgodnie z koncepcją, stanowiącą załącznik do Umowy. Zamiar opisany w zdaniu poprzedzającym będzie uznany za osiągnięty, jeśli w dacie zawierania umowy przyrzeczonej sprzedaży będzie istniała możliwość wybudowania na przedmiotowej nieruchomości obiektu handlowego, parkingu, dróg dojazdowych i pozostałej niezbędnej infrastruktury.

Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w terminie wskazanym przez Spółkę, po ziszczeniu się wszystkich przesłanek określonych w Umowie, nie później jednak niż w dniu 30 kwietnia 2014 r. Spełnienie przesłanek służy umożliwieniu realizacji wskazanego wyżej celu i obejmuje między innymi:

uzyskanie wszystkich wymaganych przepisami prawa stanowisk, uzgodnień i decyzji właściwych organów koniecznych do pełnej realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji, w szczególności ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę - najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2014 r.,
uzyskanie przez Sprzedającego odpowiedniej decyzji o pozwoleniu na wyburzenie wraz z częściami podziemnymi wszelkich budynków, budowli oraz instalacji (służących do obsługi tychże budynków i budowli) znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości - najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2014 r.,
otrzymanie decyzji zezwalającej na usunięcie wszystkich drzew i krzewów kolidujących z planowanym obiektem i jego infrastrukturą - najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2014 r.,
skuteczne rozwiązania przez Sprzedającego wszelkich umów najmu, dzierżawy, podnajmu i poddzierżawy dotyczących nabywanej nieruchomości, doprowadzenia do usunięcia wszelkich osób trzecich oraz opróżnienia pomieszczeń przedmiotowej nieruchomości z rzeczy osób trzecich - najpóźniej 14 dni przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej. Wydanie przedmiotowej nieruchomości ma nastąpić w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń na rzecz osób trzecich.

Budynki i budowle, które Spółka nabędzie wraz z rozpoczętymi pracami rozbiórkowymi, nie mają dla niej żadnego znaczenia ekonomicznego, gdyż nie przedstawiają żadnej wartości, nie zostaną rozbudowane ani zaadoptowane na obiekt handlowy wraz z infrastrukturą. Ponadto należy także wskazać, że na terenie miejsca, na którym trwają prace rozbiórkowe, obowiązuje zakaz wstępu, co wyklucza możliwość przebywania ludzi w budynkach czy na budowli.

Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający wystawi na Spółkę fakturę VAT zawierającą podatek VAT według stawki 23%.

Ponadto Spółka zaznacza, że dokona nabycia przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej przez Spółkę opodatkowanej działalności gospodarczej, niekorzystającej ze zwolnienia od podatku VAT (wynajem obiektu handlowego innemu podmiotowi).

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Przy nabyciu budynków - Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przy budowie (wytworzeniu) parkingu oraz jego modernizacji Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przy modernizacji budynków Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. ustalenia, czy przedmiotem transakcji nabycia będzie nieruchomość zabudowana, czy też samo prawo wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na uregulowania zawarte w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.).

Stosownie do treści przepisu art. 3 pkt 1, 2, 3 cyt. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o:

obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:
1. budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2. budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3. obiekt małej architektury;
budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z kolei zgodnie z uregulowaniami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Budynki natomiast, zgodnie z regulacjami zawartymi w ww. rozporządzeniu, to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Obiekty inżynierii lądowej i wodnej są to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

W celu rozstrzygnięcia sedna sprawy, tj. czy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana, czy jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntu, wskazać należy na wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r. C-461/08, który stanowi: ?W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki? (pkt 44).

Należy wskazać, że kwestię rozbiórki szczegółowo reguluje ww. ustawa Prawo budowlane. Zgodnie z art. 42 ust. 2 tej ustawy, kierownik budowy jest zobowiązany:

prowadzić dziennik rozbiórki,
umieścić na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia,
odpowiednio zabezpieczyć teren budowy (rozbiórki).

Zatem mając na uwadze powyższe regulacje prawne należy zaznaczyć, że po założeniu dziennika rozbiórki oraz po zabezpieczeniu terenu rozbiórki, nie będzie możliwe wykorzystanie budynków dla potrzeb stałych. Zakaz wstępu na teren prowadzonej rozbiórki wykluczy możliwość przebywania w budynkach ludzi lub zwierząt. Nie będzie też możliwe przechowywanie przedmiotów w celu ich ochrony. Po rozpoczęciu procesu rozbiórki nie będą zatem spełnione kluczowe elementy definicji budynku, zawartej w PKOB.

W konsekwencji, w momencie rozpoczęcia prac rozbiórkowych, w opisany wyżej sposób, tj. poprzez założenie dziennika rozbiórki oraz poprzez zabezpieczenie terenu rozbiórki, budynki przestaną spełniać kryteria przewidziane w PKOB, natomiast teren, na którym taki obiekt się uprzednio znajdował stanie się de facto terenem niezabudowanym.

Zatem w analizowanej sprawie istotne jest ustalenie, czy rozbiórka, do jakiej zobowiązał się Sprzedający, rozpoczęła się przed planowaną dostawą. W przypadku stwierdzenia, że prace rozbiórkowe rozpoczną się przed dokonaniem transakcji, wówczas planowana sprzedaż będzie traktowana jako dostawa terenów niezabudowanych.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu sprawy Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po ziszczeniu się wszystkich przesłanek określonych w Umowie. Spełnienie przesłanek obejmuje między innymi: uzyskanie wszystkich wymaganych przepisami prawa stanowisk, uzgodnień i decyzji właściwych organów koniecznych do pełnej realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji, w szczególności ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę - najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2014 r.; uzyskanie przez Sprzedającego odpowiedniej decyzji o pozwoleniu na wyburzenie wraz z częściami podziemnymi wszelkich budynków, budowli oraz instalacji (służących do obsługi tychże budynków i budowli) znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości - najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2014 r. Ponadto - jak wskazał Wnioskodawca - jeszcze przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, na przedmiotowej nieruchomości Sprzedający rozpocznie prace rozbiórkowe polegające na: założeniu i prowadzeniu dziennika rozbiórki, umiejscowieniu na terenie rozbiórki tablicy informacyjnej zawierającej dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia, a także na odpowiednim zabezpieczeniu terenu rozbiórki. Zabezpieczenie terenu rozbiórki polegać będzie na zamknięciu terenu, mającego uniemożliwić wstęp osobom nieupoważnionym. Sprzedający zobowiązał się zakończyć prace rozbiórkowe w terminie 150 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Zatem w analizowanej sprawie, skoro przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej nieruchomości prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte oraz zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, dostawa ww. nieruchomości będzie traktowana jako sprzedaż prawa wieczystego użytkowania niezabudowanego gruntu.

Stosownie do przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na podstawie art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121), zwanej dalej k.c., użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Zatem, jak wskazano powyżej, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o podatku od towarów i usług zakres opodatkowania tym podatkiem wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług podmiot, który dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe rozważania należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż - jak wskazał Zainteresowany - Sprzedający, w zakresie czynności polegającej na zbyciu przedmiotowej nieruchomości jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r.