1. Czy w przedstawionym stanie sprawy sprzedaż budynku biurowo-usługowego (kamienicy) i budynku gospodarczego (...)

15.5.2014

1. Czy w przedstawionym stanie sprawy sprzedaż budynku biurowo-usługowego (kamienicy) i budynku gospodarczego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym te budynki się znajdują, będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT?2. Czy w przypadku możliwości zastosowania zwolnienia od VAT w stosunku do tej sprzedaży Wnioskodawca ma prawo do ewentualnej rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania tej sprzedaży stawką podstawową (tj. obecnie 23%)?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 28 lutego 2014 r. (data wpływu 6 marca 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 kwietnia 2014 r. (data wpływu 22 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży budynku biurowo-usługowego i budynku gospodarczego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży budynku biurowo-usługowego i budynku gospodarczego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 22 kwietnia 2014 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej również: Zainteresowany, Spółka) prowadzi działalność gospodarczą, której głównym profilem działalności jest sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zainteresowany na podstawie Warunkowej Umowy Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 9 marca 2006 r. oraz Umowy Przeniesienia Prawa Własności Nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 25 kwietnia 2006 r. nabył od firmy M. nieruchomość gruntową - działkę gruntu nr 76/2 o pow. 331 m², co do której sprzedającemu przysługiwało prawo wieczystego użytkowania gruntu do dnia 12 października 2098 r. oraz prawo własności budynków posadowionych na tej działce gruntu stanowiących odrębną nieruchomość: czterokondygnacyjnego budynku biurowo-usługowego (kamienicy) wpisanego do rejestru zabytków oraz budynku gospodarczego. Sprzedaż ww. nieruchomości korzystała ze zwolnienia od VAT.

Nieruchomość gruntową wprowadzono na stan środków trwałych firmy. Budynki ujęto w księgach jako środki trwałe w budowie. Budynki nigdy nie zostały przyjęte na stan środków trwałych firmy. Zgodnie z projektem budowlanym remontu i przebudowy kamienicy, w miarę posiadanych środków finansowych prowadzone są do dnia dzisiejszego prace remontowe i budowlane. Przeprowadzony został remont i przebudowa dachu oraz elewacji kamienicy. Poniesione do dnia dzisiejszego nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu. Od ponoszonych wydatków był odliczany VAT.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości opisane powyżej. Zakłada się, że sprzedaż nastąpi na rzecz zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku od towarów i usług.

W piśmie z dnia 15 kwietnia 2014 r. - stanowiącym uzupełnienie wniosku - Zainteresowany wskazał, że:

mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności, że nieruchomość zabudowana czterokondygnacyjnym budynkiem biurowo-usługowym (kamienicą) oraz budynkiem gospodarczym została nabyta w roku 2006 w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie, stwierdzić należy, że planowane zbycie zarówno kamienicy, jak też budynku gospodarczego nie będzie dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia;
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, zarówno kamienicy jak również budynku gospodarczego, upłynie okres dłuższy niż 2 lata;
o ulepszeniu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych można mówić wyłącznie w przypadku, gdy nakłady o określonym charakterze i w określonej wysokości ponoszone są na składnik majątku stanowiący środek trwały (art. 16g ust. 13 ustawy o pdop - Dz.U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.). Ponieważ wskazany w pytaniu budynek kamienicy nie został jeszcze wprowadzony do ewidencji środków trwałych (uznany za środek trwały i oddany do używania), nie mamy tu do czynienia z ulepszeniem w rozumieniu analizowanej ustawy. Poniesione przez Wnioskodawcę nakłady na ten obiekt będą zwiększały wartość początkową budynku. W przypadku, gdy środek trwały nabywany jest w drodze kupna, jego wartość początkową określa się na podstawie ceny nabycia. Cenę tę wyznacza kwota należna zbywcy powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. Ustawowe uregulowania wskazują, że w szczególności chodzi tu o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, opłat notarialnych, skarbowych i innych (art. 16g ust. 3 ustawy o pdop). Jak wynika z powołanego przepisu, katalog wydatków mających wpływ na wartość początkową nie jest zamknięty. Z tego względu wydatki Wnioskodawcy poniesione na remont i przebudowę dachu oraz elewacji kamienicy, będą podwyższały jego wartość początkową z uwagi na to, że zostały poniesione przed oddaniem go do używania;
Wnioskodawca nie dokonywał na ww. budynkach wydatków na ich ulepszenie. W stosunku do poniesionych wydatków zwiększających wartość początkową ww. obiektów Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
budynki położone na ww. nieruchomościach nie były udostępniane osobom trzecim;
ww. nieruchomości nie zostały jeszcze wprowadzone do ewidencji środków trwałych, tzn. uznane za środki trwałe i oddane do używania;
Wnioskodawca prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w przedstawionym stanie sprawy sprzedaż budynku biurowo-usługowego (kamienicy) i budynku gospodarczego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym te budynki się znajdują, będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT?
Czy w przypadku możliwości zastosowania zwolnienia od VAT w stosunku do tej sprzedaży Wnioskodawca ma prawo do ewentualnej rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania tej sprzedaży stawką podstawową (tj. obecnie 23%)?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa budynku biurowo-usługowego (kamienicy) i budynku gospodarczego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowany odnosząc się do budynków uważa, że:

planowana dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia,
między pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres znacznie dłuższy niż okres dwuletni.

Wnioskodawca odnosząc się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami uważa, że zastosowanie znajdzie ogólna zasada wyrażona w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, która stanowi, że w przypadku dostawy budynków trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jeżeli sprzedaż budynków jest zwolniona od VAT, zwolnione będzie również zbycie użytkowania wieczystego gruntu, na którym te budynki się znajdują.

Wnioskodawca może skorzystać także z możliwości wyboru opodatkowania przedmiotowej dostawy, jaką oferuje art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, i zrezygnować ze zwolnienia opodatkowując tę sprzedaż stawką podstawową (tj. obecnie 23%). Warunkiem jest jedynie, aby zarówno sprzedawca, jak i nabywca byli zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi oraz złożyli, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Natomiast stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się - zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy - każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (?).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na podstawie art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121), zwanej dalej k.c., użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak i zbycie prawa wieczystego użytkowania stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy towarów lub świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym profilem działalności jest sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowany na podstawie Warunkowej Umowy Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 9 marca 2006 r. oraz Umowy Przeniesienia Prawa Własności Nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 25 kwietnia 2006 r. nabył od Sp. z o.o., nieruchomość gruntową - działkę gruntu nr 76/2 o pow. 331 m², co do której sprzedającemu przysługiwało prawo wieczystego użytkowania gruntu do dnia 12 października 2098 r. oraz prawo własności budynków posadowionych na tej działce gruntu stanowiących odrębną nieruchomość: czterokondygnacyjnego budynku biurowo-usługowego (kamienicy) wpisanego do rejestru zabytków oraz budynku gospodarczego. Sprzedaż ww. nieruchomości korzystała ze zwolnienia od VAT.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości opisane powyżej. Zakłada się, że sprzedaż nastąpi na rzecz zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku od towarów usług.

Nieruchomość zabudowana czterokondygnacyjnym budynkiem biurowo-usługowym (kamienicą) oraz budynkiem gospodarczym została nabyta w roku 2006 w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie, stwierdzić należy, że planowane zbycie zarówno kamienicy, jak też budynku gospodarczego nie będzie dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, zarówno kamienicy jak również budynku gospodarczego, upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponieważ wskazany w pytaniu budynek kamienicy nie został jeszcze wprowadzony do ewidencji środków trwałych (uznany za środek trwały i oddany do używania), nie mamy tu do czynienia z ulepszeniem w rozumieniu analizowanej ustawy. Poniesione przez Wnioskodawcę nakłady na ten obiekt będą zwiększały wartość początkową budynku. Wydatki Wnioskodawcy poniesione na remont i przebudowę dachu oraz elewacji kamienicy, będą podwyższały jego wartość początkową z uwagi na to, że zostały poniesione przed oddaniem go do używania. Wnioskodawca nie dokonywał na ww. budynkach wydatków na ich ulepszenie. W stosunku do poniesionych wydatków zwiększających wartość początkową ww. obiektów Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynki położone na ww. nieruchomościach nie były udostępniane osobom trzecim. Ww. nieruchomości nie zostały jeszcze wprowadzone do ewidencji środków trwałych, tzn. uznane za środki trwałe i oddane do używania. Wnioskodawca prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wprowadzono - z dniem 1 stycznia 2014 r. - zmianę mającą na celu pełniejsze odwzorowanie przepisu art. 136 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, umożliwiającego zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli przy nabyciu lub wytworzeniu tych towarów nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zmiana ta wiąże się również z odejściem od dotychczasowego warunku, że tylko w stosunku do towarów używanych przez podatnika, gdy okres ich używania wynosił co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, możliwe było zastosowanie zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązujący do dnia 31 grudnia 2013 r.).

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będą spełnione, ponieważ Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, ponieważ Wnioskodawca - jak wskazał - prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tych przepisach.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem za czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowania w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych - korzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, przez którą należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z powyższych przepisów wynika więc, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, zgodnie z treścią ust. 11 ww. artykułu musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z przywołanych wyżej uregulowań, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy (obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r.), w myśl którego - w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. art. 29a ust. 9 ustawy - przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Z powołanego wyżej przepisu art. 29a ust. 8 ustawy jednoznacznie wynika, że - co do zasady - grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Przepis ten obejmuje swoim zakresem także sprzedaż gruntów będących w użytkowaniu wieczystym.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku czynność zbycia nieruchomości zabudowanej czterokondygnacyjnym budynkiem biurowo-usługowym (kamienicą) oraz budynkiem gospodarczym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Należy bowiem wskazać, że planowana sprzedaż budynków: biurowo-usługowego i gospodarczego nie będzie - jak wskazał Zainteresowany - dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (?została nabyta w roku 2006 w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie?) i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą tych budynków upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto w uzupełnieniu Zainteresowany wskazał, że poniesione wydatki na remont i przebudowę dachu oraz elewacji kamienicy nie stanowią ulepszenia w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Zatem zostaną spełnione przesłanki umożliwiające skorzystanie z ww. zwolnienia od podatku.

W konsekwencji zważywszy, że dostawa ww. budynków będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia od podatku korzystać będzie także - na mocy art. 29a ust. 8 ustawy - zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są te budynki.

Podsumowując:

W przedstawionym stanie sprawy sprzedaż budynku biurowo-usługowego (kamienicy) i budynku gospodarczego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym te budynki się znajdują, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.
W stosunku do planowanej sprzedaży Wnioskodawca będzie miał prawo do ewentualnej rezygnacji z ww. zwolnienia od podatku od towarów i usług, i opodatkowania tej dostawy, pod warunkiem spełnienia warunków przewidzianych w art. 43 ust. 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.