Opodatkowanie ustanowienie odrębnej własności lokalu w miejsce spółdzielczego lokatorskiego prawa (...)

UZASADNIENIE

W dniu 18 czerwca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku w zakresie opodatkowania ustanowienia odrębnej własności lokalu w miejsce spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego po raz pierwszy zostało ustanowione w roku 1973 i przysługiwało do roku 2000, tj. do śmierci głównego lokatora. W kwietniu 2008 r. z prawomocnym spadkobiercą po zmarłych rodzicach została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do przedmiotowego mieszkania.

W maju 2008 r. członek zwrócił się do Spółdzielni z wnioskiem o przeniesienie własności lokalu ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na prawo odrębnej własności na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadających na ww. lokal mieszkalny kosztów budowy, w tym odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami,
2. spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na ww. mieszkanie, podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Co - w opisanym zdarzeniu - stanowi podstawę opodatkowania przeniesienia własności lokalu mieszkalnego...
2. Czy podatek VAT powinien być wyliczony:
        a) od kwoty nominału,
        b) od różnicy między wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym wyliczonym na podstawie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa (wkład wyliczony procentowym udziałem w stosunku do wyceny rzeczoznawcy) pomniejszonej o podatek...

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania w opisanym stanie faktycznym będzie wartość tzw. nominału, ponieważ:

1. dla ustalenia podstawy opodatkowania ustawa o podatku VAT nie nakazuje wyceny lokalu mieszkalnego przez rzeczoznawcę majątkowego, jak też nie wskazuje na żadne zasady waloryzacji wkładu mieszkaniowego. Podstawą opodatkowania ? zgodnie z art. 29 ust 8 cytowanej ustawy ? jest różnica między wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, pomniejszona o kwotę podatku,
2. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) również nie stanowi wprost o zasadach waloryzacji wkładu mieszkaniowego i mówi, że wartość wkładu mieszkaniowego jest to wartość rynkowa mieszkania pomniejszona o tzw. nominał,
3. natomiast § 85 Statutu Spółdzielni stanowi, że członek Spółdzielni ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości odpowiadającej różnicy pomiędzy kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez Spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub innych środków, a § 86 wskazuje na to, że członek uzyskujący spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie, wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości wkładu wypłaconego osobie uprawnionej, tj. wartość rynkową pomniejszoną o nominalną kwotę umorzenia kredytu.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż podstawę opodatkowania stanowi wartość tzw. nominału.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 5 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego.

Powołany przepis wskazuje na zakwalifikowanie przez ustawodawcę wymienionych w nim praw spółdzielczych do kategorii towarów, a więc na skorzystanie z uprawnienia przewidzianego w art. 15 ust. 2 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347) stanowiącego, że państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości. Zatem ustanowienie, przekształcenie lub przeniesienie każdego z tych praw stanowi odrębną dostawę i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119 poz. 1116 ze zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
2. spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2 ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 lub niedokonania czynności, o których mowa w art. 14, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.

Jeżeli w okresie 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zawierana umowa o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu ? stosownie do art. 29 ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług ? podstawą opodatkowania jest różnica między wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 2 pkt 27b ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2008 r., przez wartość rynkową należy rozumieć całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się w odniesieniu do towarów ? kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy.

Z kolei na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wartością rynkową lokalu jest wartość określona na podstawie przepisów działu IV rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Przepis art. 151 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wartością rynkową nieruchomości jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Przytoczone wyżej przepisy wskazują, iż ustalenie wartości rynkowej następuje przez oszacowanie ceny. Jest ona porównywana z cenami stosowanymi w danym momencie, dla danych towarów lub usług, na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów, w warunkach uczciwej konkurencji na terytorium kraju. Porównanie odnosi się zatem do konkretnego momentu i musi uwzględniać ceny rynkowe obowiązujące w czasie, w którym transakcja jest realizowana. Porównaniu podlegają ceny danych towarów, w tym przypadku mieszkań, a zatem produktów co najmniej rodzajowo zbliżonych.

Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług nie zawierają zapisów regulujących sposób obliczenia wartości zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego. W potocznym znaczeniu ?waloryzacja? oznacza ?przywracanie określonej wartości zarobkom, kredytom, papierom wartościowym? (Nowy Słownik Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 1999, str. 1137). Wobec powyższej definicji uzasadnione wydaje się dokonywanie waloryzacji według wartości rynkowej lokalu.

Ze względu na fakt, iż przepisy podatkowe nie zawierają zasad dokonywania tej wyceny Podatnik powinien przyjąć taką metodę waloryzacji, która uwzględnia zaktualizowaną wartość wkładu mieszkaniowego i nie zaniża podstawy opodatkowania.

Reasumując, podstawę opodatkowania w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w miejsce spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stanowi różnica między wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, pomniejszona o kwotę podatku.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 153 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ? przepisów tej ustawy nie stosuje się w przypadkach, o których mowa w art. 29 ust. 8, jeżeli ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r.

Wskazany wyżej art. 153 ust. 2 wyłącza spod działania ustawy o podatku od towarów i usług przekształcenie praw lokatorskich w prawa własności, jeżeli łącznie zostały spełnione dwa warunki, a mianowicie ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego i zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed 1 maja 2004 r.

Celem tego przepisu jest wyłączenie spod ustawy przekształcenia przysługującego członkowi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienia w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu, w odniesieniu do tych lokali, do których spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zostało ustanowione po raz pierwszy przed dniem 1 maja 2004 r. i które zostały zasiedlone przed tą datą.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że po raz pierwszy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zostało ustanowione w roku 1973 i przysługiwało do roku 2000, tj. do śmierci głównego lokatora. Wobec powyższego należy stwierdzić, że jeżeli pierwsze zasiedlenie przedmiotowego lokalu nastąpiło przed 1 maja 2004 r., to przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, które zostało ponownie ustanowione w kwietniu 2008 roku w prawo odrębnej własności ? nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy art. 153 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Czynność ta zatem ni
e spowoduje obowiązku naliczenia podatku od towarów i usług.

Ponadto w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPP1/443-77/09-2/AK, interpretacja indywidualna