Czy sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku będzie (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2008 r. (data wpływu: 7 sierpnia 2008 r.), uzupełnionym wnioskiem z dnia 31 lipca 2008 r. (data wpływu: 3 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla dostawy lokali mieszkalnych wraz z częściami wspólnymi, powstałych w wyniku przebudowy i rozbudowy budynku mieszkalnego ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla dostawy lokali mieszkalnych wraz z częściami wspólnymi, powstałych w wyniku przebudowy i rozbudowy budynku mieszkalnego. Wniosek ten uzupełniono w dniu 3 listopada 2008 r. o podpis osoby upoważnionej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem budynku, w którym zgodnie z pozwoleniem budowlanym prowadzona jest przebudowa oraz rozbudowa. Zakończenie robót planowane jest na jesień 2008 r. Przebudowa polega na wydzieleniu, w uprzednio istniejącej bryle budynku, kilku odrębnych lokali mieszkalnych. Do lokali tych zostanie także włączona powierzchnia zajmowana poprzednio przez starą klatkę schodową. Rozbudowa natomiast polega na dobudowaniu nowej klatki schodowej ? będzie to jedyna powierzchnia nowopowstała w wyniku prowadzonych prac budowlanych. Budynek został nabyty w roku 2007 jako budynek mieszkalny dwurodzinny (bliźniak) ? PKOB 1121 ?Budynki mieszkalne dwurodzinne? ? zbudowany w roku 1988. Spółka uzyskała w dniu 10 grudnia 2007 r. pozwolenie na ?przebudowę i rozbudowę budynku mieszkalno-pensjonatowego?. Po zakończeniu procesu inwestycyjnego, mieszkania znajdujące się w budynku miały być wykorzystywane do celów krótkotrwałego zakwaterowania.

Obecnie Spółka planuje złożenie wniosku o wydzielenie każdego z lokali, jako odrębnej nieruchomości mieszkalnej. Po zakończeniu budowy Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży wszystkich wyodrębnionych lokali mieszkalnych jednemu nabywcy. Powierzchnia żadnego z mieszkań nie przekracza 150 m².

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych z częściami wspólnymi będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przytoczony przepis przewiduje zwolnienie od podatku dla dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy. Zgodnie z definicją zamieszczoną w art. 2 pkt 12 powołanej ustawy obiektami budownictwa mieszkaniowego są ?budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11?.

W opinii Wnioskodawcy budynek będzie wówczas obiektem budownictwa mieszkaniowego, podobnie jak w chwili jego nabycia przez Wnioskodawcę. Obiekt ten był już w przeszłości zamieszkany, a okoliczność wyodrębnienia lokali mieszkalnych w wyniku przebudowy nie jest istotna dla prawa do zwolnienia od podatku, ponieważ lokale te znajdują się w bryle budynku istniejącej przed przebudową i wykorzystywanej do celów mieszkalnych. Na prawo do zwolnienia od podatku nie wpłynie także okoliczność dobudowania klatki schodowej, ponieważ stanowić ona będzie część wspólną nieruchomości, która nie stanie się przedmiotem odrębnej czynności objętej ustawą o VAT, a której wartość proporcjonalnie wliczona będzie w cenę poszczególnych mieszkań.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą zatem poszczególne lokale wraz z częściami wspólnymi budynku, jako części obiektu budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, objęte zwolnieniem od podatku w związku z tym, że obiekt ten był w przeszłości zamieszkany.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Zgodnie z przepisem art. 43 ust.

1 pkt 2 cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Według dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego w myśl art. 2 pkt 12 ustawy o VAT rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem budynku mieszkalnego, w którym zgodnie z pozwoleniem budowlanym prowadzona jest przebudowa, polegająca na wydzieleniu w uprzednio istniejącej bryle budynku, kilku odrębnych lokali mieszkalnych oraz rozbudowa, w wyniku której zostanie dobudowana nowa klatka schodowa. Spółka planuje dokonać wydzielenia każdego z lokali, jako odrębnej nieruchomości mieszkalnej, a następnie sprzedaży wszystkich wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z częściami wspólnymi jednemu nabywcy.

Intencją ustawodawcy w odniesieniu do postanowień art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT było zwolnienie od podatku dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, dokonywanych na rynku wtórnym. Dla doprecyzowania pojęcia rynku wtórnego ustawodawca posłużył się definicją pierwszego zasiedlenia, przez które zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego. Definicję lokalu mieszkalnego zawiera art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z ww. przepisem, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Zdaniem tut. Organu istotne jest powiązanie faktu zamieszkiwania lub zasiedlenia z konkretnym lokalem mieszkalnym. Jeżeli więc zmiany dokonane w budynku powodują, że dany lokal mieszkalny, który był zamieszkiwany lub zasiedlony przestaje istnieć jako ?wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych? a niezależnie od tego lokalu powstaje ?nowy? lokal (odrębny pod względem powierzchni, ścian odgraniczających od innych lokali, jakości itp.), wówczas brak jest możliwości powiązania faktu zamieszkiwania ?starego? lokalu z lokalem ?nowym?.

W świetle powyższego należy przyjąć, iż nowopowstałe lokale mieszkalne usytuowane w granicach ograniczonych kubaturą remontowanego budynku przed jego przebudową nie były wcześniej zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W związku z powyższym mając na uwadze powołane przepisy oraz w oparciu o wskazane we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż planowana dostawa lokali mieszkalnych powstałych w remontowanym budynku wraz z częściami wspólnymi, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podstawowa stawka podatku ? w myśl art. 41 ust. 1 ww. ustawy ? wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki.

W świetle obowiązujących przepisów, prawo do stosowania obniżonej stawki podatku w wysokości 7% stosuje się m. in. w odniesieniu do:

• dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym ? na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy o podatku od towarów i usług,
• robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w PKOB w klasie ex 1264 ? wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy ? zgodnie z § 5 ust. 1a pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.),
• obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, w zakresie, w jakim wymienione obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy ? w oparciu o § 5 ust. 1a pkt 2 powołanego wyżej rozporządzenia z dnia 27 kwietnia 2004 r.
  
  

Nadmienia się, iż przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, w myśl art. 41 ust. 12a cyt. ustawy, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 ? wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Art. 41 ust. 12b stanowi natomiast, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Zgodnie z ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Na marginesie należy zauważyć, iż stosownie do Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1, poz. 11), zgodnie z zasadami metodycznymi klasyfikacji zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów. W przypadku trudności związanych z ustaleniem właściwego grupowania może on zwrócić się o opinię klasyfikacyjną do Urzędu Statystycznego w Łodzi, ul. Suwalska 29, 93-176 Łódź.

Mając na uwadze przedstawione powyżej zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny tut. Organ stwierdza, iż dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego (tj. nowopowstałych lokali mieszkalnych) przed pierwszym ich zasiedleniem będzie podlegała opodatkowaniu według preferencyjnej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 7%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.