Czy na etapie ogłoszenia o przetargu Gmina winna uwzględnić w cenie nieruchomości ? VAT należny (...)

8.1.2009

Czy na etapie ogłoszenia o przetargu Gmina winna uwzględnić w cenie nieruchomości ? VAT należny z tytułu ich sprzedaży, w wysokości 22%, czy też może pozostać na wartościach podanych przez rzeczoznawcę majątkowego w wartości netto (dotyczy sprzedaży lokali w trybie przetargu i sprzedaży lokalu w drodze bezprzetargowej)?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Urzędu Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 16 października 2008 r. (data wpływu 20 października 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6 listopada 2008 r. (data wpływu 10 listopada 2008 r.) oraz pismem z dnia 4 grudnia 2008 r. (data wpływu 9 grudnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.

Powyższy wniosek uzupełniony został pismem z dnia 6 listopada (data wpływu 10 listopada 2008 r.) oraz z dnia 4 grudnia 2008 r. (data wpływu 9 grudnia 2008 r.) o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina jest w trakcie przygotowania procedury przetargowej na sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z ułamkową częścią gruntu ? art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), a także lokalu mieszkalnego w trybie bezprzetargowym ww. ustawy na rzecz najemcy, w budynku po byłym Ośrodku Zdrowia, wybudowanym w latach 70-tych ubiegłego wieku. W związku ze zbyciem powyższych lokali, ich wartość rynkowa została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego w wartości netto. Zapis w ustawie o gospodarce nieruchomościami określa, że:

wartość sprzedaży lokali mieszkalnych w drodze przetargu może być wyższa, natomiast co do sprzedaży lokalu w trybie bezprzetargowym (na rzecz najemcy), cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż budynek po byłym Ośrodku Zdrowia został wybudowany w roku 1973, jako Ośrodek Zdrowia. Natomiast już od 28 stycznia 1974 r. lokal był zamieszkany przez lekarza, który pracował w tym Ośrodku. Gmina stała się prawnym właścicielem powyższej nieruchomości zabudowanej na mocy decyzji Wojewody Wielkopolskiego nr GN-Ko.72502-155/99 z dnia 19 października 1999 r. Przedmiotowy budynek miał służyć Gminie na realizację zadań własnych w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty w zakresie opieki zdrowotnej. Gmina ponosiła koszty związane z utrzymaniem powyższego obiektu, jednak z tego tytułu nie był odprowadzany podatek. Przedmiotowa nieruchomość była użytkowana od chwili jej oddania do użytku, jej zasiedlenia i jest do chwili obecnej. W związku z modernizacją budynku, poniesione były nakłady w wysokości nie przekraczającej 30% wartości budynku. Od roku 1999 do chwili obecnej wykonywane były następujące prace (parter):

wymiana stolarki okiennej i drzwiowej,
wyłożenie posadzek,
remont toalet,
wymiana instalacji elektrycznej,
wykonanie nowej elewacji w części parterowej,
położenie dachu ? papy termozgrzewczej na całym budynku,
bieżące oraz inne prace konserwacyjne.

Zgodnie z opisem nieruchomości budynkowej wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi, lokali użytkowych oraz udział we współwłasności pomieszczeń wspólnych, ogólnodostępnych i w nieruchomości gruntowej wynosi 535,51 m². Natomiast udział w częściach wspólnych, w częściach ułamkowych lokali mieszkalnych znajdujących się na piętrze tego budynku zajmują 26512 m², tj. 49,50%. Lokale użytkowe, pomieszczenie biurowe wraz z pomieszczeniem gospodarczym oraz garaż wraz z pomieszczeniem warsztatowym znajdujące się na parterze tego budynku zajmują powierzchnię 27039 m², tj. 50,50%. Ogółem lokale mieszkalne plus pomieszczenia użytkowe stanowią udział w częściach wspólnych XXX/XXX, co stanowi 100%.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy, Gmina w myśl ustawy o podatku od towarów i usług (art. 43 ust. 1 pkt 10) stwierdza, że nie powinien być naliczony podatek VAT 22%, ponieważ lokale te znajdują się w starym budynku (z lat 70-tych ubiegłego wieku), po byłym Ośrodku Zdrowia. Przedmiotowe lokale zamieszkane były po raz pierwszy już od 28 stycznia 1974 r. i są do chwili obecnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2008 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl unormowania zawartego w art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady podstawowa stawka podatku VAT, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Budynki mogą korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ? w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. ? zgodnie, z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władnie budynków, budowli lub ich części (lokalu mieszkalnego) przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie obiektów nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Zwolnienie od podatku od towarów i usług, w świetle przytoczonych wyżej przepisów stosuje się w odniesieniu do sprzedaży części budynków, jeśli są one już zasiedlone lub zamieszkane oraz są przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 7a warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast, treść art. 29 ust. 5 ww. ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem sprzedaży będą lokal mieszkalny ? tryb bezprzetargowy ? oraz lokale mieszkalne wraz z ułamkową częścią gruntu ? w drodze przetargu ? nie stanowiące takich, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy.

Uwzględniając powyższe oraz treść przepisów przytoczonych wyżej stwierdzić należy, iż zbycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego (tryb bezprzetargowy) oraz lokali mieszkalnych wraz z ułamkową częścią gruntu (w drodze przetargu), korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie powołanego art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług w związku z art. 29. ust. 5 wymienionej ustawy.

Tut. Organ informuje, iż od dnia 1 stycznia 2009 r. nastąpiła zmiana m. in. w art. 2 pkt 14, art. 29 ust. 5, art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy, wprowadzona ustawą z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1320).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.