Zwolnienie przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej ? art. 43 ust. 1 pkt 10

28.12.2012

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki ?, przedstawione we wniosku z dnia 27 września 2012 r. (data wpływu 1 października 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowanie zwolnienia od podatku przy sprzedaży nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowanie zwolnienia od podatku przy sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność od dnia 17 grudnia 1990 r. Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest handel materiałami budowlanymi. Dodatkowo wynajmuje swoje powierzchnie magazynowe innym podmiotom gospodarczym na podstawie umów najmu i faktur VAT. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT i CIT. Prowadzi księgi handlowe na zasadach ogólnych. Na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej, w 1994 r. zakupiono na terenie miasta Międzyrzecza nieruchomość zabudowaną wraz z gruntem (prawo własności). Zakup nieruchomości został udokumentowany aktem notarialnym i fakturą VAT. Nieruchomość gruntowa była nieopodatkowana, a nieruchomość budowlana opodatkowana stawką podstawową 22%. VAT od tej transakcji został odliczony. Nieruchomość znajduje się w obrębie jednej działki z jedną księgą wieczystą, i składa się z 4-ch środków trwałych: budynek garażowy, plac utwardzony, wiata garażowa, budynek sklepowy. Nieruchomości są trwale związane z gruntem. Każdy z tych środków trwałych posiadał swoją ustaloną wartość początkową. Zostały one wprowadzone do ewidencji środków trwałych i są amortyzowane. W latach od 1994-2008 Spółka prowadziła w ww. obiektach sprzedaż detaliczną materiałów budowlanych. Zatrudniała tam swoich pracowników, którzy prowadzili całą dokumentację związaną z prowadzonym sklepem. Spółka sporządzała jedno sprawozdanie finansowe. We wrześniu 2008 r. nastąpiło zakończenie działalności handlowej w ww. obiekcie. W okresie od października 2008 r. do września 2009 r. nie prowadzono w niej żadnej działalności i nieruchomość przeznaczona była do sprzedaży. Od dnia 1 października 2009 r. na podstawie umowy najmu wynajęto całą nieruchomość innemu podmiotowi gospodarczemu, który prowadzi tam sprzedaż artykułów ogrodniczych. Najemca jest obciążany na podstawie faktur VAT miesięcznym czynszem. W grudniu 2009 r. poniesiono nakłady na ulepszenie budynku sklepowego. Nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. W przyszłości Spółka planuje sprzedać opisywaną nieruchomość.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy transakcja zbycia nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z VAT, o którym mówi art. 43 ust. 1 pkt 10?

Zdaniem Wnioskodawcy, kluczowym dla ustalenia sprzedaży zasad opodatkowania opisywanej nieruchomości jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu. Warto zauważyć, że na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Spółka uważa, że w przypadku sprzedaży nieruchomości (łącznie z gruntem) ma prawo do zastosowania zwolnienia z podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT to oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Spółka uważa, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce w październiku 2009 r. gdy tę nieruchomość wynajęto na podstawie faktur najmu. Poniesione w grudniu 2009 r. nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej modernizowanego środka trwałego, ale minął już okres dłuższy niż 2 lata od księgowego zwiększenia wartości początkowej modernizowanego budynku.

Zdaniem Spółki przy sprzedaży opisywanej nieruchomości powstaje prawo do zwolnienia z VAT. Oddanie w odpłatny najem nieruchomości (jej pierwsze zasiedlenie) już nastąpiło. Tym samym sprzedaż nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponadto Spółka uważa, że na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dokonując sprzedaży nieruchomości w stosunku do której przysługuje zwolnienie z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 może zrezygnować z tego zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że obie strony transakcji:

są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni,
złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać następujące cechy:
- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
- adres budynku, budowli lub ich części.

Reasumując, Spółka uważa, że ma prawo do zwolnienia z VAT przy sprzedaży opisywanej nieruchomości, ale może również wybrać opodatkowanie tej sprzedaży po spełnieniu warunków określonych ustawą o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podstawowa stawka podatku ? w myśl art. 41 ust. 1 ustawy ? wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku (budowli) jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie ? art. 2 pkt 14 ustawy ? rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z kolei, kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli, które się na nim znajdują.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Z wniosku wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność od dnia 17 grudnia 1990 r. Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest handel materiałami budowlanymi. Dodatkowo wynajmuje swoje powierzchnie magazynowe innym podmiotom gospodarczym na podstawie umów najmu i faktur VAT. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej, w 1994 r. zakupiono nieruchomość zabudowaną wraz z gruntem (prawo własności). Zakup nieruchomości został udokumentowany aktem notarialnym i fakturą VAT. Nieruchomość gruntowa była nieopodatkowana, a nieruchomość budowlana opodatkowana stawką podstawową 22%. VAT od tej transakcji został odliczony. Nieruchomość znajduje się w obrębie jednej działki z jedną księgą wieczystą i składa się z czterech środków trwałych: budynek garażowy, plac utwardzony, wiata garażowa, budynek sklepowy. Nieruchomości są trwale związane z gruntem. Każdy z tych środków trwałych posiadał swoją ustaloną wartość początkową. Zostały one wprowadzone do ewidencji środków trwałych i są amortyzowane. W latach od 1994-2008 Spółka prowadziła w ww. obiektach sprzedaż detaliczną materiałów budowlanych. We wrześniu 2008 r. nastąpiło zakończenie działalności handlowej w ww. obiekcie. W okresie od października 2008 r. do września 2009 r. nie prowadzono w niej żadnej działalności i nieruchomość przeznaczona była do sprzedaży. Od dnia 1 października 2009 r. na podstawie umowy najmu wynajęto całą nieruchomość innemu podmiotowi gospodarczemu, który prowadzi tam sprzedaż artykułów ogrodniczych. Najemca jest obciążany na podstawie faktur VAT miesięcznym czynszem. W grudniu 2009 r. poniesiono nakłady na ulepszenie budynku sklepowego. Nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. W przyszłości Spółka planuje sprzedać opisywaną nieruchomość.

Jak wskazano wyżej, żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, leasing. Zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa, leasing są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż w przypadku wynajmowanych nieruchomości, o których mowa we wniosku, ich dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, dotyczy to również budynku sklepowego, na który w grudniu 2009 r. zostały poniesione nakłady przekraczające 30% wartości początkowej, bowiem nie będzie to dostawa następująca na rzecz pierwszego użytkownika w wykonaniu czynności opodatkowanych.

W związku powyższym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, która jest wynajmowana, gdzie od daty rozpoczęcia wynajmu, a także dokonanej modernizacji upłynęły co najmniej 2 lata, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując, stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości zabudowanej korzystać będzie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dotyczy to również sprzedaży gruntu na którym posadowione są obiekty, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy. Jednakże, Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w powołanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, na zasadach ogólnych, tj. wg stawki podatku w wysokości 23%, po spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. W takiej sytuacji dostawa gruntu będzie również opodatkowana 23% stawką podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.