Sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 14 marca 2012 r. o wskazanie prawidłowej nazwy Wnioskodawcy oraz doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego, a także w dniu 23 marca 2012 r. o upoważnienie do występowania w imieniu Wnioskodawcy dla osoby podpisanej na uzupełnieniu z dnia 9 marca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 25 lipca 2011 r. został spisany protokół uzgodnień w sprawie sporządzenia umowy sprzedaży w drodze bezprzetargowej na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa (podstawa prawna art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 listopada 2011 r. (akt notarialny) Przedsiębiorstwo X nabyło od Starostwa Powiatowego za kwotę 281.300 zł własność gruntu Skarbu Państwa położonego w (?), oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka Nr (?) o powierzchni 0,6174 ha, którego byli użytkownikami wieczystymi na podstawie Decyzji Urzędu Wojewódzkiego z dnia 19 października 1992 r. odpis z księgi wieczystej.

Cena ustalona została na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego jako różnica pomiędzy wartością gruntu jako przedmiotu prawa własności a wartością gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. Do powyższej kwoty został doliczony 23% podatek VAT w kwocie 64.699 zł zgodnie z interpretacją przepisów w tym zakresie.

Płatność za sprzedaż nieruchomości gruntowej dokonywana jest w ratach rocznych, z tym że pierwsza rata została zapłacona razem z kwotą należnego podatku VAT w całej wysokości (tj.: 64.699 zł).

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione.

Przez cały okres użytkowania wieczystego użytkownicy wieczyści uiszczali na rachunek Starostwa Powiatowego opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% wartości nieruchomości.

Przedsiębiorstwo X zwróciło się z prośbą o zwrot naliczonego podatku VAT w kwocie 64.699 zł, twierdząc, iż sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych nie może być potraktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru, powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2011 r., sygn. akt III SA/Wa 1430/10.

Starostwo Powiatowe jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od dnia od 1 stycznia 1999 r., podatnik zrezygnował ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o podatku od towarów i usług i składa deklarację VAT-7.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że podmiotem będącym Wnioskodawcą pisma z dnia 28 listopada 2011 r. dotyczącym interpretacji przepisów prawa podatkowego - podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży przez Skarb Państwa w imieniu którego działał Starosta nieruchomości dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu jest Powiat ?, który wykonuje zadania przy pomocy urzędu jakim jest Starostwo Powiatowe w (?).

Przedsiębiorstwo X otrzymało Decyzją Wojewody z dnia 19 października 1992 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa oznaczanego ewidencyjnie nr działki 2385. Nabycie prawa własności budynków i innych urządzeń zgodnie z wydaną decyzją nastąpiło odpłatnie.

Ustanowiono użytkowanie wieczyste i wnoszone corocznie opłaty z tego tytułu dotyczą samego gruntu. W 1996 r. działka zostaje podzielona na działki 2385/1 i 2385/2.

W 1996 r. Wojewoda zmienił swoją decyzję z 1992 r. w ten sposób, że użytkowanie wieczyste dla (?) miało dotyczyć działki 2385/1. W 2000 r. działka 2385/1 stanowiąca własność Skarbu Państwa, a będąca w użytkowaniu wieczystym (?) zostaje podzielona na 2385/3; 2385/4; 2385/5; 2385/6. Działka oznaczona nr 2385/3, 2385/5 i 2385/6 zostaje przez (?) sprzedana dla (?).

W użytkowaniu wieczystym pozostawała nadal działka oznaczona nr 2385/4 i w związku z tym w trybie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa aktem notarialnym z dnia 3 listopada 2011 r. została zbyta na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Organowi nie są znane fakty dotyczące wydatków na ulepszanie budynków ponieważ użytkowanie wieczyste dotyczy gruntu i za to organ pobiera stosowne opłaty roczne zgodnie z wydanymi decyzjami Wojewody w sprawie ustanowienia użytkowania wieczystego i zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym stanie faktycznym do ceny sprzedaży prawa własności nieruchomości w drodze bezprzetargowej na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego należało doliczyć podatek VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, do ceny sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego należało doliczyć podatek VAT w wysokości 23%, ponieważ sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz jej użytkowników wieczystych jest dostawą towaru i podlega opodatkowaniu VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z indywidualną interpretacją Urzędu Skarbowego z dnia 28 października 2004 r., jeśli Starosta Powiatowy gospodarujący nieruchomościami gruntowymi stanowiącymi własność Skarbu Państwa dokonuje ich sprzedaży lub oddaje je w wieczyste użytkowanie w drodze zawieranych umów cywilnoprawnych to nie jest w tym zakresie wyłączony z kręgu podatników na podstawie art. 15 ust. 6, a czynności te podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) i rozporządzeniach wykonawczych do tej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
   
   

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, iż dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem ? w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na podstawie art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 K.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Ponadto, zgodnie z art. 37 ust. 1 ww. ustawy, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Natomiast w myśl ust. 2 pkt 5 ww. przepisu, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego. Na podstawie art. 67 ust. 1 ww. ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Natomiast w myśl art. 69 tej ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 listopada 2011 r. w drodze bezprzetargowej sprzedał dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu ? Przedsiębiorstwu X ? własność gruntu (działka nr 2385/4). Nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste na rzecz Przedsiębiorstwa (?) na podstawie Decyzji Urzędu Wojewódzkiego z dnia 19 października 1992 r. Z kolei, nabycie prawa własności budynków i innych urządzeń zgodnie z wydaną Decyzją nastąpiło odpłatnie. Ustanowione użytkowanie wieczyste i wnoszone coroczne opłaty z tego tytułu dotyczyły samego gruntu. W wyniku dokonanych na przestrzeni lat zmian i przekształceń w użytkowaniu wieczystym pozostawała nadal działka oznaczona nr 2385/4 i w związku z tym w trybie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa aktem notarialnym z dnia 3 listopada 2011 r. została zbyta na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Należy zauważyć, iż do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zmieniła się zarówno definicja towaru, jak i zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło w chwili ustanowienia na rzecz użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Zatem w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług doszło już do dostawy gruntu na rzecz wieczystego użytkownika.

W związku z tym, sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie ?przekształceniem? prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru. Sprzedaż nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na ?władztwo do rzeczy?, które użytkownik wieczysty uzyskał już w dacie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. W konsekwencji, zbycie nieruchomości na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz użytkownika wieczystego nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i pozostaje poza zakresem ustawy. W konsekwencji brak jest podstaw do naliczenia podatku VAT należnego z tytułu takiej czynności.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.