Czy sprzedaż dwóch działek i udziału w nieruchomości zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu (...)

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nieruchomości niezabudowanej (działki garażowej). Wniosek uzupełniono pismem z dnia 7 kwietnia 2010 r. (data wpływu 12 kwietnia 2010 r.) o doprecyzowanie opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną są na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej właścicielami niezabudowanej nieruchomości (działka garażowa), stanowiącej działkę gruntu nr 1?, położonej w X, dla której Sąd Rejonowy xx w X prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem zz, którą nabyli w drodze umowy sprzedaży 15 czerwca 2007 r.

Powyższa nieruchomość została nabyta przez Zainteresowanego i jego małżonkę do majątku prywatnego, ze środków pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości nie wykorzystywanej do działalności gospodarczej. Dokonując zakupu powyższej nieruchomości podatnik wraz ze swoją małżonką mieli na celu wieloletnią lokatę wypracowanych przez całe życie środków, poczynienie własnego majątkowego zabezpieczenia na wypadek niezdolności do pracy oraz zabezpieczenia emerytalnego.

Małżonkowie uzyskują także przychody z innych źródeł, tj. stosunku pracy oraz najmu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i sprzedaży innych nieruchomości. w 2006 r. Wnioskodawca wraz ze swoją małżonką dokonali sprzedaży innej, nie wymienionej we wniosku nieruchomości, zaś w 2009 r. sprzedaży wszystkich posiadanych 50% udziałów w innej, także nie wymienionej we wniosku nieruchomości, w 2008 r. sprzedali własny mały dom letniskowy w górach. Sprzedaż tych nieruchomości nie miała związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto wraz ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany zamierza również sprzedać inną nieruchomość niezabudowaną oraz udział w nieruchomości zabudowanej. w 2005 r. oraz 2007 r. małżonkowie nie dokonywali żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości. Zbyte nieruchomości podatnik wraz z małżonką zakupili z własnych przychodów i kredytów. Dokonując zakupu powyższych nieruchomości podatnik wraz ze swoją małżonką mieli na celu wieloletnią lokatę wypracowanych środków, poczynienie własnego zabezpieczenia na wypadek niezdolności do pracy, trudnej sytuacji finansowej bądź życiowej oraz zabezpieczenia emerytalnego. Powodem zbycia opisanych 50% udziałów w nieruchomości były relacje z pozostałym współwłaścicielem, zaś powodem zbycia nieruchomości w 2006 r. sytuacja finansowa podatnika i jego małżonki. z uzyskanych środków małżonkowie spłacili zobowiązania finansowe, pozostałość zaś zainwestowali w inne nieruchomości mając na celu wieloletnią lokatę wypracowanych środków, poczynienie własnego zabezpieczenia na wypadek niezdolności do pracy, trudnej sytuacji finansowej bądź życiowej oraz zabezpieczenia emerytalnego.

W dniu 27 stycznia 2010 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli ze Spółką z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży opisanej nieruchomości wraz z inną nieruchomością niezabudowaną (działką budowlaną) oraz udziałem w nieruchomości zabudowanej w formie aktu notarialnego. Umowa została zawarta na łączną cenę 3.515.000,00 zł, w tym cenę nieruchomości zabudowanej za 2.600.000,00 zł netto. Spółka uiściła zadatek w wysokości 200.000,00 zł. Termin umowy przyrzeczonej strony ustaliły na dzień 2 marca 2010 r.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że na przedmiotowej działce nie prowadził i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, działka nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy. Nie podejmował również żadnych czynności przygotowawczych zmierzających do zbycia tych działek takich jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie (działki są nie ogrodzone), nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży. Wcześniej Zainteresowany planował postawić tam budynek mieszkalny z mieszkaniami na wynajem i w tym celu przygotował plany i uzyskał pozwolenie na budowę, jednakże z powodu zmian na rynku jak i trudnej sytuacji finansowej zdecydował się na sprzedaż.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przedmiotowej działki, przyrzeczonej powołaną w stanie faktycznym niniejszego wniosku umową przedwstępną zawartą ze Spółką z o.o. sporządzoną w formie aktu notarialnego w dniu 27 stycznia 2010 r., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki niezabudowanej objętej przedwstępną umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 27 stycznia 2010 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. w ocenie Wnioskodawcy małżonkowie w transakcji tej nie wystąpią jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca i jego małżonka nie występują przy tej sprzedaży jako osoby wykonujące działalność gospodarczą. Zainteresowany wraz z małżonką zakupili powyższą nieruchomość jako lokatę kapitału, w celu poczynienia zabezpieczenia w przypadku niezdolności do pracy, trudnej sytuacji finansowej bądź życiowej oraz jako zabezpieczenie emerytalne. o poczynieniu zakupu przedmiotowej nieruchomości w tych celach świadczy m.in. czas jaki upłynął od zakupu nieruchomości. Okoliczność, że Wnioskodawca obecnie zamierza sprzedać tą nieruchomość wynika z jego sytuacji majątkowej. Zainteresowany i jego małżonka w przedmiotowej transakcji nie będą zatem występować jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 24 czerwca 2009 r.

, i SA/Wr 98/09, LEX 511446; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 16 czerwca 2009 r., i SA/Gd 244/09, LEX 510722; wyrok NSA z dnia 29 października 2007 r., i FPS 3/07, OSNAiWSA 2008/1/8). w ocenie Wnioskodawcy dokonuje on wyprzedaży własnego majątku prywatnego. Nie można też uznać, iż on i jego małżonka dokonują sprzedaży w sposób stały, powtarzalny, a także jednorazowy, lecz wskazujący na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 15 czerwca 2009 r., i SA/Wr 1368/08, LEX 511430; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 26 maja 2009 r., i SA/Wr 191/09. LEX 507029). w przeciągu ostatnich pięciu lat Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali raptem 3 sprzedaży nieruchomości. Okoliczność, iż Zainteresowany prowadzi usługowy wynajem lokali podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie zmienia faktu niewystępowania Wnioskodawcy jako podatnika tego podatku wobec transakcji przedmiotowej nieruchomości objętej aktem notarialnym z dnia 27 stycznia 2010 r. Najem lokali stanowi przedmiotowo zupełnie inny rodzaj działalności niż kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek w celu ich dalszej odsprzedaży, a która to sytuacja nie miała w sprawie miejsca.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Zgodnie z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza ? na mocy ust. 2 powołanego artykułu ? obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, iż status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy. z kolei, w celu ustalenia, czy dostawa działek wyczerpuje znamiona pojęcia ?działalność gospodarcza? koniecznym jest ustalenie, czy zamiarem wykonania czynności jest jej dokonywanie w sposób częstotliwy. Ponieważ ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia ?zamiar?, jak również nie precyzuje pojęcia ?sposób częstotliwy?, w każdym przypadku należy badać, czy intencją dokonania określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie (więcej niż jednokrotnie).

Zasady wykładni językowej i funkcjonalnej definicji działalności gospodarczej prowadzą do wniosku, że działalność gospodarczą stanowi nie tylko działalność częstotliwa, czyli stała i powtarzalna, ale także jednorazowa czynność, jeżeli wiąże się z nią zamiar częstotliwości, przy czym wspomniana działalność powinna być wykonywana przez producenta, handlowca, usługodawcę, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika lub wykonującego wolny zawód.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca wraz z żoną są na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej właścicielami niezabudowanej nieruchomości (działka garażowa), którą nabyli w drodze umowy sprzedaży 15 czerwca 2007 r. Powyższa nieruchomość została nabyta przez Zainteresowanego i jego małżonkę do majątku prywatnego, ze środków pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości nie wykorzystywanej do działalności gospodarczej. Dokonując zakupu powyższej nieruchomości podatnik wraz ze swoją małżonką mieli na celu wieloletnią lokatę wypracowanych przez całe życie środków, poczynienie z własnego majątku zabezpieczenia na wypadek niezdolności do pracy oraz zabezpieczenia emerytalnego.

Małżonkowie posiadają także przychody z innych źródeł, tj. stosunku pracy oraz najmu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i sprzedaży innych nieruchomości. w 2006 r. Wnioskodawca wraz ze swoją małżonką dokonali sprzedaży innej, nie wymienionej we wniosku nieruchomości, zaś w 2009 r. sprzedaży wszystkich posiadanych 50% udziałów w innej, także nie wymienionej we wniosku nieruchomości, w 2008 r. sprzedali własny mały dom letniskowy w górach. Sprzedaż tych nieruchomości nie miała związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto wraz ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany zamierza również sprzedać inną nieruchomość niezabudowaną oraz udział w nieruchomości zabudowanej. w 2005 r. oraz 2007 r. małżonkowie nie dokonywali żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że na przedmiotowej działce nie prowadził i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, działka nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy. Nie podejmował również żadnych czynności przygotowawczych zmierzających do zbycia tych działek takich jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie (działki są nie ogrodzone), nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży. Wcześniej Zainteresowany planował postawić tam budynek mieszkalny z mieszkaniami na wynajem i w tym celu przygotował plany i uzyskał pozwolenie na budowę, jednakże z powodu zmian na rynku jak i trudnej sytuacji finansowej zdecydował się na sprzedaż.

Uwzględniając treść powołanych przepisów oraz opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż w niniejszej sprawie Zainteresowany ? w związku z dostawą przedmiotowej działki ? wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT. Wnioskodawca twierdzi, iż dokonuje sprzedaży nieruchomości ze swojego majątku prywatnego. Jednakże z treści wniosku jednoznacznie wynika, iż zakupu nieruchomości dokonano w celu inwestycji prywatnych środków pieniężnych czyli lokatę prywatnego kapitału, co związane jest nierozerwalnie w przyszłości ze sprzedażą. Wskazuje to też na nowy charakter i przeznaczenie gruntu niezwiązane z zaspokojeniem potrzeb osobistych Wnioskodawcy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pozyskanie nieruchomości w celu postawienia tam budynku mieszkalnego z mieszkaniami na wynajem, przygotowanie planów i uzyskanie pozwolenia na budowę wskazują na planowane wykorzystanie przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, a nie na cele osobiste. Nie można zatem w tej sytuacji mówić o majątku prywatnym, nawet jeśli ostatecznie Zainteresowany nie rozpoczął tej działalności. z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że zamiar wykorzystania przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej istniał w momencie jej nabycia. Jednocześnie treść wniosku nie wskazuje, aby w czasie jej posiadania była ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę do realizacji celów osobistych.

Kolejną przesłanką do uznania, iż dostawa przedmiotowego gruntu ma charakter działalności gospodarczej jest fakt, że od 2006 r. Wnioskodawca dokonał już 3 podobnych transakcji i aktualnie planuje 3 następne. Powyższe wskazuje na podejmowanie przez Zainteresowanego działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości w sposób częstotliwy. Skala tego zjawiska w stosunkowo krótkim czasie pozwala stwierdzić, że Wnioskodawca występuje w charakterze handlowca, a nieruchomość będąca przedmiotem obrotu stanowi majątek wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.

Reasumując, w związku z dostawą przedmiotowej działki Zainteresowany wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, a zatem ww. transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie zdarzenia przyszłego dotyczącego opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości niezabudowanej (działka budowlana) oraz udziału w nieruchomości zabudowanej został rozstrzygnięty pismami z dnia 23 kwietnia 2010 r. nr ILPP2/443-170/10-4/AD i ILPP2/443-170/10-6/AD.

Natomiast w kwestii opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej przez żonę Zainteresowanego wydano odrębne rozstrzygnięcie z dnia 23 kwietnia 2010 r. nr ILPP2/443-170/10-7/AD.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPP2/443-170/10-4/AD, interpretacja indywidualna

ILPP2/443-170/10-6/AD, interpretacja indywidualna