Czy w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia (...)

4.8.2010

Czy w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w sytuacji, gdy Spółka otrzyma od Sprzedającego fakturę VAT z wykazanym podatkiem VAT?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 11 maja 2010 r. (data wpływu 17 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej: Spółka) jest podmiotem wyspecjalizowanym w pozyskiwaniu nowych nieruchomości, budowie obiektów handlowych oraz ich wynajmie na rzecz podmiotu, który prowadzi w tych obiektach działalność handlową. W związku z powyższym Spółka nabywa nieruchomości, m.in. poprzez kupno praw własności gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów wraz z częściami składowymi należącymi do nabywanych nieruchomości (na przykład: budynki, budowle).

Dnia 25 marca 2010 r. Spółka wygrała przetarg ustny w drodze publicznej licytacji na zakup nieruchomości położonej w X w wyniku czego, dnia 14 kwietnia 2010 r. Spółka i Sprzedający nieruchomość podpisali w formie aktu notarialnego przedwstępną warunkową umowę sprzedaży. Spółka poinformowała także, że zamierza na tej nieruchomości wybudować obiekt handlowy, który będzie wynajmowany podmiotowi wyspecjalizowanemu w prowadzeniu działalności handlowej.

Zgodnie ze stanem faktycznym, powyższa nieruchomość składa się z działek gruntu o nr: ?, dla których to właściwy Sąd Rejonowy w X prowadzi księgę wieczystą (dalej: przedmiotowa nieruchomość).

Spółka poinformowała, że zgodnie z opisem przedmiotowej nieruchomości zawartym w powyżej wymienionym akcie notarialnym, przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana: budynkiem laboratorium, czteroma budynkami chlewni, budynkiem laboratorium wraz z chlewnią, budynkiem warsztatowo-magazynowym, budynkiem izolatki, budynkiem garażowym z częścią socjalną oraz budynkiem wagi wozowej (dalej: budynki). Ponadto, z operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości wynika, iż znajduje się na niej także budynek stacji transformatorowej. Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego, budynki znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości zostały wybudowane w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku (nie obowiązywał wtedy podatek od towarów i usług; dalej: podatek VAT) i zostały nabyte przez Sprzedającego wraz z gruntem w drodze przekształcenia państwowej jednostki budżetowej w Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, w 2000 r. Sprzedający oświadczył także, że na budynki, o których mowa powyżej, nie ponosił nakładów przekraczających 30% wartości początkowej oraz, że przedmiotowa nieruchomość nie była przez niego wynajmowana, wydzierżawiana oraz oddawana w leasing. Ponadto, Spółka poinformowała, że z wypisu i wyrysu wydanego dnia 22 października 2009 r. wydanego przez Prezydenta Miasta dla przedmiotowej nieruchomości wynika, iż jest to teren oznaczony symbolami B-RVI i stanowi grunty rolne zabudowane. Sprzedający oświadczył, że część przedmiotowej nieruchomości stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu Cywilnego (Dz.U.64.16.93, z późniejszymi zmianami) i w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.03.64.592, z późniejszymi zmianami).

Przy zawarciu aktu notarialnego, o którym mowa powyżej, sprzedający okazał zaświadczenie wydane dnia 12 kwietnia 2010 r. przez prezydenta Miasta, z którego wynika, że przedmiotowe nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego położone są na obszarze oznaczonym odpowiednio symbolami ?i stanowią tereny pod zabudowę usługową z dopuszczalną siecią infrastruktury technicznej i dróg wewnętrznych oraz parkingów i garaży (4U) oraz tereny dróg publicznych (7KD-L, 9KD-L, 10KD-GPS i KD-G). Południowa część działek w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a także w projekcie planu zagospodarowania przestrzennego rezerwowane są pod układ komunikacyjny ? tak zwana ?III rama komunikacyjna?.

Dnia 23 marca 2010 r. Sprzedający wystawił Spółce fakturę VAT dokumentującą wpłacenie wadium (zaliczki) ze stawką zwolnioną.

Spółka i Sprzedający chcą podpisać wspólne oświadczenie, o tym, że zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.04.54.53, z późniejszymi zmianami; dalej: ustawa VAT) rezygnują ze zwolnienia z VAT, w związku ze sprzedażą nieruchomości i wybierają opodatkowanie podatkiem VAT, które przed podpisaniem ostatecznej umowy zakupu pomiędzy Spółką a Sprzedającym zostanie przesłane do właściwego Urzędu Skarbowego dla Spółki. Po złożeniu oświadczenia, o którym mowa powyżej oraz uzyskaniu pozytywnej interpretacji prawa podatkowego, Sprzedający wystawi fakturę VAT, w której wykazany zostanie podatek VAT.

Kwestią istotną dla rozliczeń Spółki w zakresie podatku VAT jest prawo do odliczenia podatku VAT z faktur, które Spółka otrzyma w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym, Spółka jako czynny podatnik VAT, składając niniejszy wniosek o wiążącą interpretację przepisów podatkowych, ma ważny interes prawny ? zgodnie z tezą wyroku WSA (sygn. III SA/Wa 1386/06), zgodnie z którą podatek naliczony VAT jest elementem zobowiązania VAT, podatnik VAT ma prawo wystąpić do organów podatkowych z wnioskiem o interpretację w zakresie przepisów podatkowych. Spółka będąca podatnikiem VAT i znajdująca się w kręgu podmiotów uczestniczących w transakcji objętej VAT ma prawo do uzyskania interpretacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku opisanym w stanie faktycznym, Sprzedający będzie uprawniony do opodatkowania VAT transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.04.54.535, z późniejszymi zmianami; dalej: Ustawa o VAT), natomiast Spółka jako kupujący będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT wykazanego w fakturze VAT, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości przez Spółkę.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Spółce przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego wynikającego z wystawionych faktur o podatek naliczony wynikający z otrzymanych faktur, pod warunkiem, że zakupy udokumentowane tymi fakturami są związane z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez Spółkę.

Spółka uważa, że w związku z faktem, iż planowany zakup przedmiotowej nieruchomości jest związany z prowadzoną prze nią działalnością gospodarczą i czynnościami opodatkowanymi (nabywanie, budowa i wynajem nieruchomości) to przysługuje jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na jej rzecz.

Z uwagi jednak na zapis art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, zgodnie z którym Spółce nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur, jeżeli dokumentują transakcję, która nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku, Spółka dokonuje weryfikacji zasadności zastosowania stawki VAT w wysokości 22% przez podmioty sprzedające Spółce nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się taką samą stawkę podatku, jak przy dostawie budynków albo budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Spółka stoi na stanowisku, iż w przedstawionym stanie faktycznym zastosowanie będzie miał przepis art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a zatem sprzedaż nieruchomości po spełnieniu określonych warunków podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie ? rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z opisanego powyżej stanu faktycznego wynika, że Spółka zamierza nabyć nieruchomość działki zabudowane budynkami, które zostały wybudowane w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku, a więc dostawa budynków nie będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Sprzedający może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stanowisko Spółki znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji, m.in. w:

interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej z Warszawy z dnia 16 stycznia 2009 r. (sygn. IPPP3/443-64/08-4/KT), w której stwierdzono, w analogicznym stanie faktycznym do stanu faktycznego przedstawionego przez Spółkę, że ?(...) w związku z faktem, iż budynki zostały wybudowane w latach 60-tych ubiegłego wieku, to dostawa tych budynków nie będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynęło więcej niż 2 lata, w związku z tym będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podstawia art. 43 ust. 1 pkt 10 ( ...)?,
interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej z Poznania z dnia 30 września 2009 r. (sygn. ILPP2/443-1011/09-2/AK), w której potwierdzono stanowisko Spółki, ?(...) skoro budynek został wybudowany w latach 90-tych ubiegłego wieku, to od momentu pierwszego zasiedlenia budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata ( ...)?.

W związku z powyższym, zdaniem Spółki, w przypadku opisanym w stanie faktycznym, w przypadku gdy Sprzedający wystawi Spółce fakturę VAT zawierającą podatek VAT, to Spółka jako podatnik VAT czynny będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT, który zostanie na niej wykazany.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika:

z tytułu nabycia towarów i usług,
potwierdzających dokonanie przedpłaty (zaliczki, zadatku, raty), jeżeli wiązały się one z powstaniem obowiązku podatkowego,
od komitenta z tytułu dostawy towarów będącej przedmiotem umowy komisu

- z uwzględnieniem rabatów określonych w art. 29 ust. 4.

W myśl art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20.

Z powyższych przepisów wynika zatem, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje tylko zarejestrowanym, czynnym podatnikom podatku od towarów i usług oraz jedynie w takim przypadku, gdy dokonywane zakupy mają związek z transakcjami opodatkowanymi podatnika, tj. takimi, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Natomiast prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony nie przysługuje m.in. przy nabyciu towarów i usług:

wykorzystywanych do czynności nie objętych zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tzn. niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem),
wykorzystywanych do czynności wprawdzie podlegających zakresowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług, nie mniej jednak na podstawie przepisów szczególnych zwolnionych od tego podatku.

Art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy stanowi, iż nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca jest podmiotem wyspecjalizowanym w pozyskiwaniu nowych nieruchomości, budowie obiektów handlowych oraz ich wynajmie na rzecz podmiotu, który prowadzi w tych obiektach działalność handlową. Zatem, Spółka nabywa nieruchomości m.in. poprzez kupno praw własności gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów wraz z częściami składowymi należącymi do nabywanych nieruchomości (np.: budynki, budowle). Zainteresowany wygrał w dniu 25 maja 2010 r. przetarg ustny w drodze publicznej licytacji na zakup nieruchomości położonej w X ? w dniu 14 kwietnia 2010 r. została podpisana przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży. Na przedmiotowej nieruchomości Spółka zamierza wybudować obiekt handlowy, który będzie wynajmowany podmiotowi wyspecjalizowanemu w prowadzeniu działalności handlowej. W dniu 23 marca 2010 r. Sprzedający wystawił Zainteresowanemu fakturę VAT dokumentującą wpłacenie wadium (zaliczki) ze stawką zwolnioną. Jak oświadczył Wnioskodawca, sprzedaż ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże zarówno Sprzedający, jak i Spółka (jako nabywca), zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, złożą oświadczenie o tym, że rezygnują ze zwolnienia od podatku w związku ze sprzedaż nieruchomości i wybierają jej opodatkowanie podatkiem VAT. W konsekwencji powyższego, Sprzedający w celu udokumentowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wystawi na rzecz Spółki fakturę VAT zawierającą podatek od towarów i usług.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

W ocenie Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie zastosowanie będzie miał przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budowli, budynku lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, iż w sytuacji, gdy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i strony transakcji wspólnie zrezygnują ze zwolnienia od podatku, to spełnione zostaną warunki art. 43 ust. 10 ustawy. Wówczas sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zostanie udokumentowana poprzez wystawienie przez Sprzedającego faktury VAT zawierającej podatek, a nieruchomość, którą nabyła Spółka będzie służyła wykonywaniu czynności opodatkowanych ? zatem w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie cytowany na wstępie art. 86 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktury zakupu przedmiotowej nieruchomości, ze względu na fakt, iż służyć ona będzie Zainteresowanemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Tutejszy Organ informuje ponadto, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem ? nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa ? rozpatrzone, tj. nie dokonano rozstrzygnięcia, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPP2/443-1011/09-2/AK, interpretacja indywidualna

IPPP3/443-64/08-4/KT, interpretacja indywidualna