Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa stwierdzić należy, iż (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 23 lutego 2010 r. (data wpływu 26 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem działki budowlanej. Działkę tą ma od około 6 lat. Na działce tej planuje w roku 2010 r. wybudowanie budynku mieszkalnego. Będzie to bliźniak z tym, że będą tam cztery samodzielne mieszkania (tzw. czworak).

W Urzędzie Skarbowym Wnioskodawca został poinformowany, że wprawdzie jest właścicielem działki od ponad 5 lat i obecnie przysługuje mu ulga, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, to po wybudowaniu bliźniaka straci prawo do tej ulgi i będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w przypadku sprzedaży poszczególnych mieszkań. Poinformowano Wnioskodawcę, że do momentu zgłoszenia domu do użytkowania (odbioru domu) jego nieruchomość jest traktowana jako nieruchomość gruntowa, którą ma ponad 5 lat i w przypadku jej sprzedaży nie zapłaci podatku dochodowego od osób fizycznych. Po zgłoszeniu domu do użytkowania nieruchomość ta będzie traktowana jako nieruchomość lokalowa, a więc w przypadku sprzedaży poszczególnych lokali Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, a zobowiązanie to niejako powstanie na nowo.

W związku z takim stanowiskiem Urzędu Skarbowego, Wnioskodawca prosi o udzielenie odpowiedzi na wskazane poniżej pytania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy od sprzedaży mieszkań wybudowanych na działce, której jestem właścicielem od ponad 5 lat zapłacę podatek dochodowy od osób fizycznych i w jakiej wysokości...
2. Do którego momentu (jakiej daty) moja nieruchomość jest traktowana jako nieruchomość gruntowa (działka budowlana) i przy jej sprzedaży nie płacę od niej podatku dochodowego od osób fizycznych a od jakiego momentu (jakiej daty) nieruchomość ta zostanie potraktowana jako nieruchomość lokalowa i obowiązek zapłaty tego podatku ?powstanie na nowo?...
3. Czy tą datą jest data zgłoszenia budynku do użytkowania, czy zgłoszenia do użytkowania poszczególnych lokali, czy ewentualnie inna data i jaka...
4. Czy w przypadku pobudowania budynku do obliczenia podatku będzie brana wartość całej nieruchomości (działki i budynku), czy tylko samego budynku, skoro nabyłem już prawo do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu własności samej działki od ponad 5 lat...
5. Na podstawie jakiego dokładnie przepisu zostanę pozbawiony nabytego prawa do ulgi, skoro art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje utraty prawa do tej ulgi...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy skoro nabył już prawo do ulgi podatkowej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, to nie może być pozbawiony tego prawa w sposób ?dorozumiany?. Pozbawienie tego praw musi wynikać wprost na podstawie obowiązujących przepisów. Jest to bowiem jedna ulga podatkowa, którą można nabyć z dwóch niezależnych podstaw.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że prawo to powstaje niezależnie od siebie w dwóch przypadkach:

• odpłatnego zbycia nieruchomości po upływie 5 lat od dnia jej nabycia,
• odpłatnego zbycia nieruchomości po upływie 5 lat od dnia wybudowania budynku na tej nieruchomości.
  
  

Zdaniem Wnioskodawcy każdy z tych przepisów jest traktowany samodzielnie i niezależnie. Żadna z tych podstaw nie przewiduje utraty prawa nabytego z sąsiedniej podstawy. Według Wnioskodawcy, nawet jeśli po wybudowaniu budynku powinien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, to przy ustalaniu wartości, od której ten podatek będzie naliczany, powinna być brana pod uwagę tylko wartości samego budynku, bez wartości działki. Naliczenie bowiem tego podatku nie może oznaczać pozbawienia Wnioskodawcy nabytego już prawa do ulgi z tytułu własności samej działki od ponad 5 lat. Cytowany przepis takiej możliwości nie przewiduje.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) ? c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego sprzedaż nieruchomości nie dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej stanowi, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródło przychodu podatkowego, jeśli ma ona miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Jeśli natomiast odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu nie powstaje przychód (nie ma miejsca opodatkowanie podatkiem dochodowym).

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca jest właścicielem działki budowlanej. Działkę tą ma od około 6 lat. Na działce tej planuje w roku 2010 r. wybudowanie budynku mieszkalnego. Będzie to bliźniak z tym, że będą tam cztery samodzielne mieszkania (tzw. czworak). W przyszłości Wnioskodawca może sprzedać poszczególne mieszkania. Jednocześnie z wniosku nie wynika, aby sprzedaż nieruchomości miała być dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym mając na uwadze treść wniosku przyjęto założenie, że nieruchomość do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę nie będzie wykorzystywana przez niego w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, oraz że sprzedaż lokali mieszkalnych nie nastąpi w wykonywaniu działalności w tym zakresie.

Zatem, dla ustalenia skutków podatkowych sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, skorzystać więc należy z definicji zawartej w kodeksie cywilnym, w szczególności w art. 46 § 1. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Biorąc pod uwagę zacytowany wyżej art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek, który na mocy przepisów szczególnych nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Ponadto zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

W związku z tym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Tym samym datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku. Natomiast dla obliczenia tego terminu nie ma znaczenia wyodrębnienie lokali mieszkalnych w budynku znajdującym się na wcześniej nabytym gruncie, gdyż czynności te nie stanowią nabycia nieruchomości w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Powyższe oznacza, że w przypadku Wnioskodawcy za datę nabycia nieruchomości, należy przyjąć datę nabycia nieruchomości gruntowej, a nie datę wybudowania budynku. Tak więc zamierzone odpłatne zbycie wyodrębnionych lokali mieszkalnych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa powyżej - nie będzie stanowiło źródła przychodu, a tym samym nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Reasumując, na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa stwierdzić należy, iż zamierzona sprzedaż mieszkań wybudowanych na działce stanowiącej własności Wnioskodawcy od ponad 5 lat, nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynie 5 lat.

Mając na uwadze powyższe, odpowiedź na pozostałe pytania zawarte w złożonym wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w niniejszej sprawie jest bezprzedmiotowa.

Krańcowo zauważyć należy, że pomimo tego, iż odpłatnego zbycie przedmiotowych lokali mieszkalnych nie spowoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe. Nie można bowiem podzielić poglądu Wnioskodawcy, że ?nawet jeśli po wybudowaniu budynku powinien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, to przy ustalaniu wartości, od której ten podatek będzie naliczany, powinna być brana pod uwagę tylko wartości samego budynku, bez wartości działki?.

W uzasadnieniu niniejszej interpretacji wskazano bowiem w sposób jednoznaczny, iż zamierzona sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.