opodatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 11.01.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni we wrześniu 2000 r. zakupiła lokal mieszkalny o powierzchni 32 m². W kwietniu 2006 r. Wspólnota Mieszkaniowa budynku, w którym znajduje się zakupiony lokal, na podstawie przyjętej uchwały wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej ? strychu o powierzchni 29,58m² znajdującego się nad lokalem będącym własnością Wnioskodawczyni, z przeznaczeniem adaptacji na cele mieszkaniowe ? na powiększenie lokalu mieszkalnego.

W maju 2006 r. uchwałą Zarządu Dzielnicy B m. st. W wyrażona została zgoda na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej na cele mieszkaniowe oraz sprzedaż na rzecz Wnioskodawczyni. W lutym 2007 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy na podstawie decyzji Prezydenta miasta, a w miesiącu lipcu 2007 r. wydano decyzję w przedmiocie zezwolenia na budowę.

W marcu 2008 r. aktem notarialnym Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na przebudowę części nieruchomości wspólnej, zgodnie z decyzją Prezydenta miasta dotyczącą zezwolenia na budowę: ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku połączenia dotychczasowego lokalu z adoptowaną powierzchnią nieruchomości wspólnej w postaci strychu oraz na rozporządzenie tym lokalem na rzecz Wnioskodawczyni oraz zmianę wysokości udziałów właścicieli pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokalu przebudowanego oraz zmianę udziałów wynikającą z przyjęcia prawidłowych powierzchni lokali na podstawie danych katastratu.

W lutym 2008 r. został sporządzony operat szacunkowy określenia wartości strychu przed adaptacją, który określił wartość rynkową strychu przed adaptacją, a w październiku 2008 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży części strychu.

W lutym 2009 r. zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, do którego nie złożono sprzeciwu w ustawowym terminie, a w marcu 2009 r. wydano zaświadczenie o samodzielności lokalu, który powstał w wyniku przebudowy części strychu na cele mieszkalne.

W czerwcu 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa sprzedała Wnioskodawczyni adoptowaną część nieruchomości. Następnie w listopadzie 2009 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie o łącznej powierzchni 61,58 m² (32 m² - metraż mieszkania zakupionego w 2000 r. + 29,58 m² - metraż zaadoptowanego strychu).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jak Wnioskodawczyni powinna opodatkować sprzedaż lokalu mieszkalnego zakupionego w 2000 r. (którego powierzchnia zmieniła się w wyniku zakupu i zaadoptowania strychu w 2009 r.) i sprzedanego w 2009 r....

Zdaniem Wnioskodawczyni do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z póź. zm) nabytych do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2000 r. podlega zwolnieniu z opodatkowania, ponieważ od momentu nabycia tej części nieruchomości do momentu sprzedaży minęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z brzmieniem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni sprzedała lokal mieszkalny w listopadzie 2009 r. o łącznej powierzchni 61.58 m2. Nieruchomość tę nabyła w następujący sposób: w 2000 r. zakupiła lokal mieszkalny o powierzchni 32 m2, natomiast w czerwcu 2009 r. dokonała zakupu od Wspólnoty Mieszkaniowej 29,58 m2 strychu, adoptowanego na cele mieszkaniowe.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż sprzedaż 32 m2 przedmiotowej nieruchomości mieszkalnej, nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie, (tj. w 2000 r.) zatem przychód uzyskany ze sprzedaży tej części nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Natomiast pozostała część tej nieruchomości, tj. 29,58 m² nabyta została przez Wnioskodawczynię w czerwcu 2009 r. czyli do opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży tej części nieruchomości mają zastosowanie przepisy obowiązujące od 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009 r.

W świetle art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 19 ust. 1 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c (...), ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 30e ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, iż sprzedaż części w nieruchomości mieszkalnej, tj. 32 m² nabytej w 2000 r. nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie, zatem przychód uzyskany ze sprzedaży tej części nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości, nabytej w 2009 r., tj. 29,58 m², podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, stosownie do treści art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.