sposób ustalenia wartości początkowej budynku sygn: IPPB1/415-415/10-2/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 20.04.2010 r. (data wpływu 04.05.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

• sposobu ustalenia wartości początkowej budynku - jest nieprawidłowe,

• daty rozpoczęcia dokonywania odpisów amortyzacyjnych - jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 04.05.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej budynku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca zakupił w roku 2005 nieruchomość (budynek mieszkalny z 1936 roku wraz z działką). W akcie notarialnym określono tę nieruchomość jako ?podwórze zabudowane? i przypisano jej wartość całości, bez wyszczególnienia ceny dla budynku i działki. W kolejnych latach podatnik remontował i modernizował budynek, uzupełniając go o nowe części. W budynku wymieniono wszystkie instalacje (wodną, kanalizacyjną, elektryczną, wentylacyjną), zamontowano instalację ogrzewania centralnego, doprowadzono gaz do budynku, wymieniono wszystkie tynki wewnętrzne, położono glazurę i terakotę, wymieniono stolarkę drzwiową i okienną oraz wszystkie sanitariaty. Ponadto założono instalację odgromową i orynnowanie. Wnioskodawca nie może ustalić i udokumentować kosztów poniesionych na nabycie części składowych budynku. Po zakończeniu prac i zamontowaniu części składowych budynku, ale przed założeniem ewidencji środków trwałych, podatnik dokonał za pomocą biegłego rzeczoznawcy wyceny środka trwałego (z wyszczególnieniem wartości budynku oraz działki) oraz uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu stopnia ich zużycia.

Budynek jest przeznaczony na wynajem na cele mieszkalne. W trakcie prac remontowo-modernizacyjnych podatnik wynajmował część budynku i odprowadzał zryczałtowany podatek. W roku 2009 rozlicza się na zasadach ogólnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy podatnik może przyjąć wartość początkową środka trwałego, wynikającą z wyceny biegłego rzeczoznawcy dla celów amortyzacji...,
2. Od kiedy podatnik powinien zacząć dokonywać odpisów amortyzacyjnych w przypadku, gdy wcześniej nie miał założonej ewidencji środków trwałych...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22g ust. 8, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środka trwałego lub jego części nabytych przez podatnika przed dniem założenia ewidencji, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia. Cena nabycia budynku (środka trwałego przeznaczonego na wynajem) wynikająca z aktu notarialnego nie jest jednoznaczna gdyż brak jest rozdzielenia wartości budynku od wartości działki. Dodatkowo nie można ustalić ceny nabycia części budynku (zamontowanych później instalacji stolarki wykończenia itd.). W związku z tym Wnioskodawca uważa, iż w tej sytuacji można zastosować art. 22g ust. 8 i przyjąć wartość środka trwałego wynikającą z wyceny dokonanej przed założeniem ewidencji.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22h ust. 1 pkt 4 odpisów amortyzacyjnych dokonuje się począwszy od miesiąca następującego po miesiącu w którym środki ujawnione zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Ponieważ w poprzednich latach środek trwały nie był ujawniony (nie istniała też ewidencja) odpisów amortyzacyjnych dokonuje się dopiero od wprowadzeniu środka do ewidencji bez względu na to, czy wcześniej rozliczało się za pomocą ryczałtu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do postanowień art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 powołanej ustawy.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 22g ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2?18, uważa się:

1. w razie nabycia w drodze kupna ? cenę jego nabycia,
   1a w razie częściowego odpłatnego nabycia ? cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu, określonego w art. 11 ust. 2b,
2. w razie wytworzenia we własnym zakresie ? koszt wytworzenia,
3. w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób ? wartość rynkową z dnia nabycia, chyba, że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
   
   

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwalają również na ustalenie wartości początkowej w wysokości określonej przez biegłego.

Stosownie do art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środka trwałego nabytego przez podatnika przed dniem założenia ewidencji środków trwałych, o której mowa w art. 22n, wartość początkową tego środka przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia jego zużycia.

Natomiast w myśl przepisu art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Wycena biegłego ma z reguły zastosowanie w sytuacji, gdy podatnik wytworzył składnik majątkowy dla celów osobistych, a następnie uznał go za środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej lub oddał do używania na podstawie umowy najmu, gdyż w takiej sytuacji nie był zobowiązany do gromadzenia rachunków, faktur dokumentujących wydatki na jego wytworzenie.

Również w sytuacji przewidzianej w art. 22g ust. 8 ww. ustawy podatnik może, przy dokonywaniu wyceny nabytego środka trwałego, posłużyć się opinią biegłego rzeczoznawcy.

Możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonanej przez podatnika stanowi sytuację szczególną, wyjątek od obowiązującej zasady ustalania tejże wartości wg ceny nabycia. Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z ww. generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada ? bo nie musiał posiadać ? stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie określonego środka trwałego.

Odnieść to należy między innymi do przypadku, gdy podatnik wprowadza do działalności gospodarczej lub oddaje do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. składnik majątku nabyty uprzednio na osobiste potrzeby i nie udokumentował ponoszonych w tym celu wydatków. Wobec tego wskazany sposób określenia wartości początkowej wytworzonego środka trwałego stanowi odstępstwo od zasady wyrażonej w treści art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył w 2005 roku budynek mieszkalny. W kolejnych latach podatnik remontował i modernizował budynek, uzupełniając go o nowe części. Po zakończeniu prac i zamontowaniu części składowych budynku, ale przed założeniem ewidencji środków trwałych, podatnik dokonał za pomocą biegłego rzeczoznawcy wyceny środka trwałego (z wyszczególnieniem wartości budynku oraz działki) oraz uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu stopnia ich zużycia. Budynek jest przeznaczony na wynajem na cele mieszkalne. W trakcie prac remontowo-modernizacyjnych Wnioskodawca wynajmował część budynku.

Biorąc powyższe pod uwagę, zauważyć należy, że już w momencie zakupu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca znał sposób jej wykorzystania ? zakupił go z przeznaczeniem na wynajem. Już w trakcie prac remontowo-modernizacyjnych Wnioskodawca wynajmował część budynku.

Zatem, winien był Pan gromadzić faktury oraz inne dokumenty potwierdzające wysokość poniesionych wydatków związanych z prowadzoną inwestycją, co umożliwiłoby prawidłowe ustalenie wartości początkowej budynku.

Tym samym, brak jest podstaw prawnych do ustalenia wartości początkowej budynku w oparciu o wycenę biegłego. Wydatki poniesione przez Pana na przystosowanie nabytego budynku do potrzeb najmu są wydatkami zwiększającymi jego wartość początkową. Regulacja art. 22g ust. 1 ustawy, określająca metody ustalania wartości początkowej środków trwałych, w zależności od sposobu ich nabycia ma charakter zasadniczy i zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy, w odniesieniu do środka trwałego nabytego w drodze kupna, a następnie przystosowanego na potrzeby najmu ? jak ma to miejsce w omawianym przypadku ? wartość początkową stanowi suma ceny nabycia środka trwałego oraz ceny nabycia materiałów i usług, poniesionych w celu przystosowania budynku do użytkowania.

Nie można przyjąć, że w trakcie procesu inwestycyjnego ponosił Pan wydatki niemożliwe do udokumentowania w szczególności w sytuacji, w której od momentu poniesienia nakładów inwestycyjnych nie upłynął znaczny okres czasu i wiadomy od początku był cel zakupu oraz przystosowania środka trwałego.

W związku z powyższym, powinien Pan przede wszystkim podjąć próbę uzyskania dokumentów umożliwiających określenie wartości poniesionych nakładów. Fakt poniesienia wydatków inwestycyjnych w ramach wykończenia nabytego budynku można udowodnić za pomocą dopuszczonych przez prawo środków dowodowych.

Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 (art. 22n ust. 4 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór (art. 22h ust. 1 pkt 1 tej ustawy).

Natomiast stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 4 odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Reasumując stwierdzić należy, iż:

• wartość początkową środka trwałego stanowić będzie cena jego nabycia powiększona o ceny nabycia materiałów i usług poniesionych w celu przystosowania budynku do potrzeb najmu,

• odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek wprowadzono do ewidencji.
  
  

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.