Wnioskodawca z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego (nabytego w 2007 roku) osiągnie przychód ze sprzedaży (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23.05.2011 r. (data wpływu 27.05.2011 r.) oraz piśmie uzupełniającym do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 25.07.2011 r. (data wpływu 27.07.2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodu w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 roku i wykorzystywanego w działalności gospodarczej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27.05.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodu w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 roku i wykorzystywanego w działalności gospodarczej

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nabył dwa lokale mieszkaniowe:

• pierwszy , zakupiony 22.10.2007 roku, dalej: lokal nr 1,

• drugi, zakupiony 24.06.2009 roku dalej: lokal nr 2.
  
  

Oba lokale zostały zakupione w ramach pierwszego zasiedlenia na rynku pierwotnym? tj. z VAT - em i przeznaczone zostały na wynajem na działalność gospodarczą najemcy (czynsz najmu płatny był/jest na podstawie FV).

W przypadku Lokalu nr 1 naliczony podatek VAT dokumentujący nabycie nieruchomości ujęty został w deklaracji VAT-7 w rozliczeniu za miesiąc lipiec 2009 roku (US po przeprowadzeniu czynności sprawdzających dokonał zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek Wnioskodawcy). Kwota podatku naliczonego zwiększona została o podatek VAT wynikający z faktur dokumentujących ulepszenie lokalu. Co istotne, głównie w kontekście podatku dochodowego od osób fizycznych wydatki te (na ulepszenie Lokalu nr 1) przekroczyły 30% wartości początkowej tej nieruchomości, co pozwoliło na jej amortyzację z zastosowaniem stawki 10%. Wnioskodawca zameldowany był w przedmiotowym lokalu przez okres co najmniej 12 miesięcy.

Lokal nr 2 nie został ulepszony; podatek VAT zawarty w cenie zakupu nieruchomości został rozliczony w deklaracji za miesiąc październik 2009 roku. Nieruchomość jest amortyzowana od listopada 2009 roku z zastosowaniem stawki 1,5%.

Przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych wobec czego pismem z dnia 18.07.2011 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania - w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poprzez:

• wskazanie czy najem lokali nr 1 i nr 2 jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej czy w ramach najmu prywatnego,

• sprecyzowanie pytania o jakie skutki podatkowe chodzi Wnioskodawcy w związku z planowaną sprzedażą lokalu nr 1 i nr 2
  
  

Powyższe braki uzupełniono w terminie pismem z dnia 25.07.2011 r. (data wpływu 27.07.2011 r.). Pismo stanowiące uzupełnienie zawierało następujące informacje. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, iż najem lokali nr 1 i nr 2 prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, a nie tzw. najmu prywatnego,

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych lokal nr 1 i lokal nr 2 wykorzystywanych wcześniej w działalności gospodarczej podatnika...

Jeżeli źródłem tym jest art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, to czy biorąc pod uwagę fakt, iż podatnik był w lokalu nr 1 zameldowany przez okres co najmniej jednego roku, może korzystać ze zwolnienia w podatku PIT przy jego sprzedaży...

Jeżeli źródłem tym jest art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, to czy w odniesieniu do Lokalu nr 2 sprzedaż mieszkania może korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 roku... Czy sprzedaż ta będzie korzystać ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli czynność sprzedaży będzie miała miejsce po dniu 31 grudnia 2014 roku...?.

Odpowiedź dotycząca klasyfikacji przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 2 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pana w zakresie klasyfikacji przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1 zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż ta podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt S Ustawy o PIT źródłami przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie występuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Równocześnie zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 2 lit 3 i art. 10 ust. 3 Ustawy o PIT przepisy te (tj. o źródle przychodów) mają zastosowanie także do nieruchomości mieszkaniowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika.

Oznacza to, że podatnik uprawniony jest do zastosowania zwolnienia z podatku dochodu jaki uzyska ze sprzedaży nieruchomości pod warunkiem przeznaczenia dochodu na cele mieszkaniowe, a zatem tylko wówczas jeśli spełnione zostaną przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PlT w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 roku.

Sprzedaż lokalu nr 2 zwolniona będzie od podatku dochodowego od osób fizycznych także po dniu 31 grudnia 2014 roku (5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jego nabycie) bez względu na cel, na jaki zostanie wydatkowany uzyskany dochód.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 (odnoszącym się co do zasady do odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku i nie mającym zastosowania w przedmiotowej sprawie), nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500,00 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (nr 2) przychód należy zaliczyć do źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na fakt, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2009 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ( art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na podstawie wyżej powołanych przepisów należy stwierdzić, iż podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z ww. art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   
   

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zauważyć również należy, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). Innymi słowy powyższy przepis ma zapobiec sytuacji, kiedy te same wydatki będą odliczane przez podatnika dwukrotnie, raz jako wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego a drugim razem jako wydatki na spłatę kredytu, który sfinansował to nabycie.

Reasumując mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawne należy stwierdzić, iż Wnioskodawca z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego ( nabytego w 2009 roku) osiągnie przychód ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. w przypadku gdy sprzedaż ta przed upływem przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Przychód ten wydatkowany przez Wnioskodawcę na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może podlegać zwolnieniu pod warunkiem spełnienia pozostałych wymogów przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie to będzie zasadne tylko wtedy, gdy Wnioskodawca rzeczywiście w ciągu dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.- wydatkuje środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2009r. na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego po 01.01.2014 roku nie stanowi źródła przychodu.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy zaprezentowane we wniosku należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje

IPPB1/415-509/11-4/AM, interpretacja indywidualna