Opodatkowanie dochodu ze zbycia nieruchomości. sygn: IPPB1/415-705/10-4/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 03.08.2010 r. (data wpływu 04.08.2010 r.) oraz piśmie (data wpływu 03.11.2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-705/10-2/ES z dnia 21.10.2010 r. (data nadania 21.10.2010 r., data doręczenia 26.10.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości:

• w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów: odsetek miesięcznych rat kredytu, ubezpieczenia wymaganego do zawarcia umowy kredytowej, prowizji tytułem ubezpieczenia spłaty kredytu, składki jednorazowej tytułem ubezpieczenia na życie i od niezdolności do pracy zarobkowej, ubezpieczenie niskiego wkładu ? jest nieprawidłowe,

• w pozostałej części ? jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 04.08.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nabył działkę dnia 10.10.2008 r. za cenę 250.000 złotych, oraz udział 1/3 w drodze za kwotę 1.000 złotych. Wnioskodawca będzie chciał sprzedać działkę wraz z udziałem w drodze w 2010 roku za cenę wyższą niż była cena zakupu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy podstawą do opodatkowania jest różnica miedzy ceną zakupu a ceną sprzedaży...

Jakie koszty Wnioskodawca może odliczyć od przychodu:

1. opłaty notarialne: taksa notarialna od umowy sprzedaży, taksa notarialna od ustalenia hipoteki kaucyjnej, opłaty sądowe od wniosków o wpisy do ksiąg wieczystych taksa notarialna za czynności notarialne - umowa przedwstępna, taksa notarialna za czynności notarialne - zmiana przedwstępnej umowy sprzedaży Czy powyższe opłaty Wnioskodawca może odliczyć w kwocie netto czy brutto...

2. odsetki miesięcznych rat kredytu na powyższą nieruchomość,
3. ubezpieczenia wymagane do zawarcia umowy kredytowej, prowizja tytułem ubezpieczenia spłaty kredytu, składka jednorazowa tytułem ubezpieczenia na życie i od niezdolności do pracy zarobkowej, ubezpieczenie niskiego wkładu...,
4. W jakim terminie od sprzedaży Wnioskodawca musi zapłacić podatek oraz jaką, deklarację podatkową Wnioskodawca musi wypełnić i w jakim czasie...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy podstawą opodatkowania jest różnica miedzy ceną zakupu a ceną sprzedaży.

1. Koszty, które może odliczyć od tej różnicy to: opłaty notarialne: taksa notarialna od umowy sprzedaży, taksa notarialna od ustalenia hipoteki kaucyjnej, opłaty sądowe od wniosków o wpisy do ksiąg wieczystych taksa notarialna za czynności notarialne - umowa przedwstępna, taksa notarialna za czynności notarialne - zmiana przedwstępnej umowy sprzedaży Czy powyższe opłaty Wnioskodawca może odliczyć w kwocie netto czy brutto...

2. odsetki miesięcznych rat kredytu na powyższą nieruchomość,
3. ubezpieczenia wymagane do zawarcia umowy kredytowej, prowizja tytułem ubezpieczenia spłaty kredytu, składka jednorazowa tytułem ubezpieczenia na życie i od niezdolności do pracy zarobkowej ubezpieczenie niskiego wkładu.
   
   

Od powstałej różnicy (cena sprzedaży minus cena zakupu minus wymienione powyżej koszty do odliczenia) należy zapłacić 19% podatku dochodowego.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 21.10.2010 r. Nr IPPB1/415-705/10-2/ES Wnioskodawca doprecyzował, iż powyższe opłaty może odliczyć w kwocie brutto.

Zdaniem Wnioskodawcy winien złożyć deklarację PIT-36 (formularz wykazania dochodów uzyskanych ze stosunku pracy jak i ze sprzedaży nieruchomości, sprzedawana nieruchomość nabyta w 2008 r.). Termin zapłaty należnego podatku do 30 kwietnia następnego roku.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. W związku z powyższym rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment jej nabycia.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zostały wprowadzone nowe zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z przepisem przejściowym (art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z opisu zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca nabył 10.10.2008 r. działkę wraz z udziałem w drodze, które zamierza sprzedać w 2010 r.

Na podstawie art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Przy tym, pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów (w cenach brutto) można zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• koszty i opłaty sądowe.
  
  

Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Dla rozliczenia podatku nie ma odrębnego formularza. Obliczony podatek należy wykazać w jednym z trzech formularzy: PIT-36, PIT-36L lub PIT-38 w zależności od rodzaju osiąganych dochodów oraz zeznania jakie Wnioskodawca winien złożyć w danym roku podatkowym.

W związku z powyższymi uregulowaniami prawnymi stwierdzić należy, iż zarówno spłata odsetek miesięcznych rat kredytu, ubezpieczenia wymaganego do zawarcia umowy kredytowej, prowizji tytułem ubezpieczenia spłaty kredytu, składki jednorazowej tytułem ubezpieczenia na życie i od niezdolności do pracy zarobkowej, ubezpieczenie niskiego wkładu nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości.

Nie mieszczą się również w kategorii kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy.

Wydatki te nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

W świetle powyższych ustaleń stanowisko Wnioskodawcy w sprawie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów powyższych wydatków uznać należy za nieprawidłowe.

Natomiast prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy odnośnie zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia pozostałych kosztów w kwocie brutto, terminu zapłaty podatku oraz złożenia stosownej deklaracji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.