Opodatkowanie przychodów z najmu. sygn: IPPB1/415-713/10-2/AM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 02.08.2010 r. ( data wpływu 05.08.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu

• w części dotyczącej nie uznania opłat eksploatacyjnych ( gaz, energia) za przychód z najmu i momentu opodatkowania ? jest prawidłowe,

• w pozostałej części - jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 05.08.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W związku z najmem lokalu mieszkalnego w dniu 30.12.2008 r. Wnioskodawca złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o wyborze formy opodatkowania przychodów z najmu uzyskanych w 2009 roku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W umowie najmu zawartej w dniu 29.06.2009 r. zostały określone następujące kwestie:

1. miesięczna opłata za najem wynosi 1.600 zł,
2. dodatkowo najemca ponosi co miesiąc koszty bieżących opłat eksploatacyjnych tj. za energię elektryczną i gaz, które są obliczane zgodnie z aktualnymi stawkami dostawców tych mediów. Kwota ta jest przekazywana do rąk wynajmującego i to on reguluje wszelkie należności wobec tych firm.
   
   

Z opłaty za najem (z punktu 1) w kwocie 1.600 zł wynajmujący przekazuje co miesiąc do Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 376,86 zł tytułem opłat eksploatacyjnych lokalu oraz opłat związanych z funkcjonowaniem Wspólnoty (są to m.in. zaliczki na wodę, ogrzewanie, fundusz remontowy, opłaty za administrację wspólnoty, pielęgnację terenów zielonych, ochrona, sprzątanie itp.). Kwota ta jest aktualizowana w każdym roku.

Należny podatek w 2009 roku został naliczony w taki sposób, iż kwota 1.600 zł została potraktowana jako przychód i od niej był obliczany należny podatek.

Kwoty otrzymane od najemcy tytułem opłat eksploatacyjnych (z punktu 2) nie zostały potraktowane jako przychód, ponieważ są one przekazywane dostawcom mediów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1. Czy wynajmując lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe wynajmujący ma obowiązek uiszczać podatek od całej kwoty najmu (1.600 zł), mimo, że częścią tej kwoty jest czynsz przekazywany do Wspólnoty Mieszkaniowej... Czy też wynajmujący ma prawo, przy opodatkowaniu w formie ryczałtu, od kwoty najmu 1600 zł odliczać kwotę 376,86 zł i opłacać podatek od różnicy czyli od 1.223,14 zł, jako że kwota 376,86 zł nie jest przychodem, ale kosztem utrzymania lokalu mieszkalnego...
2. Czy wynajmując lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe i otrzymując, oprócz opłaty za najem (z punktu 1), opłaty z tytułu bieżących opłat eksploatacyjnych (gaz, energia) (z punktu 2), wynajmujący ma prawo nie traktować tych opłat jako przychód, skoro nie są one przysporzeniem wynajmującego tylko są przekazywane do dostawców mediów...
3. Czy w umowie najmu lokalu mieszkalnego powinna być informacja, że opłata za najem w kwocie 1.600 zł zawiera opłaty eksploatacyjne i administracyjne w kwocie 376,86 zł, które są przekazywane przez wynajmującego co miesiąc do Wspólnoty Mieszkaniowej...
4. Czy podatek opłaca się za kwartał, w którym otrzymano należność za najem czy za kwartał, za który czynsz jest należny...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy

1. Skoro z opłaty za najem w wysokości 1.600 zł wynajmujący wpłaca do Wspólnoty kwotę 376,86 zł tytułem opłat eksploatacyjno ? administracyjnych, podatek powinien być opłacany od kwoty 1.223,14 zł, czyli od różnicy między opłatą za najem a kwotą wpłacaną do Wspólnoty.
2. Opłaty eksploatacyjne (gaz, energia) otrzymywane od najemcy nie są przychodem do opodatkowania tylko kosztem utrzymania lokalu i nie należy ich uwzględnić przy obliczaniu podatku.
3. W umowie najmu nie musi być zamieszczona informacja, o wysokości opłat przekazywanych przez wynajmującego do Wspólnoty, wystarczą potwierdzenia wpłat dokonanych na rzecz Wspólnoty, tym bardziej iż umowa może być zawarta na kilka lat, a kwota opłat może ulegać zmianie.
4. Podatek opłaca się za kwartał, w którym otrzymano należność, tzn. że jeśli w czerwcu 2009 r. otrzymano czynsz za lipiec to podatek należny za lipiec należy opłacić do 20 lipca a nie do 20 października.
   
   

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z drwa 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. J. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podkreślić należy, iż wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych um6w o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1 a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Należy wskazać, że istotą ryczałtu jest odniesienie się do przychodów, a nie do kosztów. Ryczałt wyrażony jest procentowo do wielkości uzyskanego przychodu (niezależnie od wielkości faktycznie poniesionych kosztów).

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną gaz, ścieki), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Jak wynika z treści art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) cytowanej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów z najmu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie złożenia zeznania.

Podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie złożenia zeznania (art. 21 ust. 1a powołanej ustawy).

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1c cyt. ustawy podatnicy, którzy wybrali opłacanie ryczałtu co kwartał, są obowiązani do dnia 20 stycznia roku podatkowego zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej, nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania lub nie zawiadomił naczelnika urzędu skarbowego o zaprzestaniu opłacania ryczałtu co kwartał, uważa się, że nadal opłaca ryczałt w ten sposób. Z kwartalnego sposobu obliczania i wpłacania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych mogą również korzystać podatnicy osiągający przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż w umowie została określona miesięczna opłata za najem w kwocie 1 600 zł. oraz wskazano, iż dodatkowo najemca ponosi co miesiąc koszty bieżących opłat eksploatacyjnych tj. za energię elektryczną i gaz.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, iż:

• Przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są, otrzymywane przez Wnioskodawcę kwoty czynszu tj. kwota 1.600,00 zł.

• Otrzymane przez wynajmującego (Wnioskodawcę) od najemcy należności z tytułu opłat za energię elektryczną i gaz skoro do ich ponoszenia -zgodnie z zawartą umową - zobowiązany został najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

• Zawarta umowa najmu winna jednoznacznie określać jakie wydatki związane z wynajmowanym lokalem ponosi właściciel a jakie najemca. A zatem fakt posiadania przez Wnioskodawcę dowodów wpłaty dokonanych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej jest niewystarczający do uznania, iż takie wydatki zostały poniesione przez wynajmującego. Jednocześnie należy wskazać, iż umowa najmu nie musi zawierać, informacji o wysokości opłat przekazywanych na rzecz Wspólnoty, natomiast musi wskazywać stronę, która zobowiązana będzie do ponoszenia takich wydatków.

• Podatek opłaca się za kwartał w którym otrzymana należności, a zatem czynsz z tytułu najmu lokalu mieszkalnego za miesiąc lipiec a otrzymany przez Wnioskodawcę w miesiącu czerwcu należy rozliczyć do 20 lipca.
  
  

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.