Umowa przenosząca własność nieruchomości na Wnioskodawcę i jego małżonkę zawarta została w (...)

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania zobowiązania podatkowego z tytułu zamierzonej sprzedaży nieruchomości gruntowej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 16 października 1985 roku w Państwowym Biurze Notarialnym zawarł z Państwem Bogumiłem i Danutą małżonkami P. umowę sprzedaży, na mocy której małżonkowie P. sprzedali Wnioskodawcy i jego żonie, Elżbiecie K. działkę nr 29/1 (obecnie nr 34), objętą księgą wieczystą, za cenę w kwocie 850.000,- (ośmiuset pięćdziesięciu tysięcy) starych złotych. Wskazana umowa była umową o skutku jedynie obligacyjnym, zaś zawarcie umowy o skutku rzeczowym zostało uzależnione od niewykonania stosownie do art. 82 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - przez Skarb Państwa prawa pierwokupu przysługującego do przedmiotowej działki. Stosownie do paragrafu 3 powołanej umowy z dnia 16 października 1985 roku cała cena w kwocie 850.000,- starych złotych została - do dnia zawarcia tej umowy ? zapłacona.

Posiadaczami wskazanej nieruchomości Wnioskodawca wraz z żoną stali się w roku 1985. Termin do wykonania prawa pierwokupu przez Skarb Państwa upłynął bezskutecznie dnia 17 stycznia 1986 roku, wobec czego z dniem 18 stycznia 1986 roku możliwym stało się zawarcie umowy o skutku rzeczowym. Niestety na skutek niedopatrzenia umowa ta została sporządzona dopiero dnia 8 lutego 2007 roku w Kancelarii Pani Elżbiety J., notariusza w W. W roku bieżącym Wnioskodawca wraz z żoną chcieliby sprzedać opisaną nieruchomość, której - jak uważają są właścicielami od lat 80-tych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż - przed dniem 1 stycznia 2013 roku - działki nr 34, objętej księgą wieczystą spowoduje powstanie zobowiązania podatkowego, o którym mowa w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż (przed dniem 1 stycznia 2013 roku) działki nr 34 nie spowoduje powstania zobowiązania podatkowego, o którym mowa w powołanej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu na dzień 31 grudnia 2008 roku) ponieważ faktyczne nabycie przez małżonków przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w latach 80 -tych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, tylko wówczas jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z analizy przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 16 października 1985 roku zawarł umowę sprzedaży, na mocy której małżonkowie P. sprzedali Wnioskodawcy i jego żonie działkę gruntu. Wskazana umowa była umową o skutku jedynie obligacyjnym, zaś zawarcie umowy o skutku rzeczowym zostało uzależnione od niewykonania przez Skarb Państwa prawa pierwokupu przysługującego do przedmiotowej działki, który jednak z tego prawa nie skorzystał. Wobec czego z dniem 18 stycznia 1986 roku możliwym stało się zawarcie umowy o skutku rzeczowym, Jednak umowa ta została sporządzona dopiero w dniu 8 lutego 2007 roku.

Z uwagi na okoliczność, iż w analizowanym zdarzeniu przyszłym zawarta w dniu 8 lutego 2007 r. umowa przenosząca prawo własności działki na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki została poprzedzona zawarciem odpowiednio w 1985 r. warunkowej umowy sprzedaży, kwestią będącą przedmiotem interpretacji jest ustalenie daty nabycia przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem planowanej sprzedaży przed 1 stycznia 2013 r.

Ustawodawca w cytowanym wyżej art. 10 ust.

1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisie posługuje się terminem nabycie. Termin ?nabycie? oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa).

Prawo podatkowe jako autonomiczna gałąź prawa odwołuje się do pojęć i instytucji prawnych ukształtowanych w innych dziedzinach prawa w przypadku zawarcia między osobami fizycznymi i osobami prawnymi umów o charakterze cywilnoprawnym do prawa cywilnego. Zarówno warunkowa umowa sprzedaży jak i umowa sprzedaży są umowami cywilnoprawnymi uregulowanymi przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

Zgodnie z normami prawa cywilnego zawarcie warunkowej umowy sprzedaży i w efekcie zapłata ceny za zakup nieruchomości w momencie jej sporządzenia ani czasookres w którym uprawione instytucje nie skorzystały z prawa pierwokupu w żaden sposób nie przenoszą prawa własności nieruchomości. Nabycie prawa własności nieruchomości następuje dopiero w momencie zawarcia ? w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży ? umowy sprzedaży przenoszącej własność.

W odniesieniu do zawartej warunkowej umowy sprzedaży wyjaśnić należy, iż zgodnie z art. 157 § 1 ww. ustawy Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Równocześnie w świetle art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 Kodeksu cywilnego).

Analizując zatem kwestię umowy warunkowej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zobowiązanie płynące z warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości wykonuje się dopiero w momencie zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości ? umowy sprzedaży nieruchomości. Istotnie zapisy zawartej w 1985 r. warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości i jednoczesna zapłata ceny za zakup tej nieruchomości są bez znaczenia dla oceny prawnopodatkowych skutków w przedmiotowej sprawie bowiem na skutek powyższych czynności Wnioskodawca wraz z żoną nie nabyli prawa własności do objętej taką umową nieruchomości, a jedynie nastąpiło zobowiązanie zbywcy do przeniesienia prawa własności w określonym terminie. Skoro więc w przypadku zawarcia warunkowej umowy sprzedaży nie można mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, tym samym w świetle prawa niedopuszczalnym byłoby utożsamianie powyższego faktu z nabyciem prawa własności w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 k.c. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 k.c. zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności rzeczy lub praw i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przedmiotem ustanowionej w art. 353 zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę ceny określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej (warunkowej umowy sprzedaży), zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości a więc do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż w momencie sporządzenia w dniu 16 października 1985 roku warunkowej umowy sprzedaży, (której przedmiotem było nabycie działki nr 34 i jednoczesna zapłata ceny za zakup ww. nieruchomości jak również oczekiwanie czy Skarb Państwa skorzysta z prawa pierwokupu) Wnioskodawcy nie przysługiwało żadne prawo własności do nieruchomości objętej ww. umową a jedynie istniało zobowiązanie zbywcy do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki.

Przepisy kodeksu cywilnego jednoznacznie wskazują, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej - umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości zawartej w wyniku wykonania warunkowej umowy sprzedaży. W przedmiotowej sprawie prawo własności do ww. nieruchomości zostało nabyte dopiero w momencie zawarcia rzeczonej umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, która miała miejsce w dniu 8 lutego 2007 r.

Tym samym stwierdzenie Wnioskodawcy, iż sprzedaż (przed dniem 1 stycznia 2013 roku) działki nr 34 nie spowoduje powstania zobowiązania podatkowego, ponieważ faktyczne nabycie przez małżonków przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w latach 80 ? tych jest nieprawidłowe.

Z uwagi na fakt, iż rzeczona umowa przenosząca prawo własności nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy i jego żony została zawarta w dniu 8 lutego 2007 r. to z tą datą niewątpliwie należy utożsamiać nabycie przez małżonków praw własności nieruchomości ? (działki nr 34) w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Oznacza to że skutki podatkowe ewentualnej sprzedaży przedmiotowej działki przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Należy bowiem mieć na uwadze, iż ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Reasumując, w sytuacji przedstawionej we wniosku umowa przenosząca własność nieruchomości na Wnioskodawcę i jego małżonkę zawarta została w dniu 8 lutego 2007 roku i z tą datą należy utożsamiać nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że sprzedaż ww. nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (w przedmiotowej sprawie przed 1 stycznia 2013 r.) będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze pytanie zawarte we wniosku wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niego.

Uwzględniając powyższe informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla małżonki możliwe jest poprzez złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wraz z wypełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i art. 14f ustawy Ordynacja podatkowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenie przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.