Czy jako osoba fizyczna realizująca transakcję zakupu większego lokalu mieszkalnego od przedsiębiorcy (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 18.07.2008 r. (data wpływu 24.07.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zamiany nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24.07.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zamiany nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W lipcu 2003 r. Wnioskodawca przystąpił do Spółdzielni Mieszkaniowej D i jako spółdzielca wniósł cały wkład budowlany w kwocie 156 tys. zł na lokal mieszkalny o powierzchni 36,3 m#178; w inwestycji na U. Wstępna cena ustalona przez spółdzielnię wynosiła 4.300 zł za m#178;. Z przyczyn ekonomicznych spółdzielnia została postawiona w stan upadłości 09 sierpnia 2006 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. W. Przed ogłoszeniem upadłości spółdzielnia wydała Wnioskodawcy lokal w stanie niewykończonym, ale nie zawarła z nim umowy o ustanowieniu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. 09 października 2007 r. syndyk uregulował z Wnioskodawcą pod względem formalnym prawo do lokalu ? zawarł umowę ustanowienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Inwestycja, w której znajduje się lokal, nie została zakończona. W wyniku wstrzymanych prac budowlanych nastąpiło poważne zniszczenie całego obiektu oraz lokalu Wnioskodawcy. Syndyk w drodze przetargu zbył w II połowie 2007 r. całe przedsiębiorstwo na rzecz firmy N z C. Nowy właściciel przedsiębiorstwa wraz z grupą spółdzielców planują zakończenie budowy i uzyskanie dla obiektu pozwolenia na użytkowanie. Prace te wymagają bardzo dużych dodatkowych nakładów. Dodatkowe dopłaty szacuje się na kwotę około 1 300 do m#178;. Z uwagi na sytuację rodzinną Wnioskodawca zamierza dokonać zamiany lokalu na większy. Przedsiębiorca kontynuujący budowę wyraził zgodę na dokonanie zamiany lokalu na większy (55,8 m#178;) z dopłatą. W rozliczeniu tej transakcji m#178; mniejszego i większego lokalu przyjmuje cenę w kwocie 4 300 zł a ponadto należną dopłatę do lokalu większego w kwocie 1 300 zł za m#178; x 55,8. Ustalono, że cena oddawanego przez Wnioskodawcę lokalu będąca ceną nabycia 4 300 zł jest ekwiwalentna do obecnej wartości rynkowej z uwagi na niedokończoną inwestycję i konieczność dopłaty do części wspólnych oraz zły stan lokalu oddawanego w rozliczeniu ? zdewastowany, zagrzybiony z wieloma usterkami stwierdzonymi w trakcie oględzin rzeczoznawców. Nabycie nowego lokalu wymaga również dopłaty, aby uzyskać lokal możliwy do zasiedlenia. Z uwagi na niedokończoną inwestycję transakcja sprzedaży lokalu w formie umowy sprzedaży w rozumieniu prawa cywilnego jak i przepisów prawa budowlanego, a także wymogów dotyczących ksiąg wieczystych nie może być zawarta, gdyż przedsiębiorca realizujący inwestycję nie dysponuje zaświadczeniem o samodzielności lokali, pozwoleniem na użytkowanie obiektu, a także nie można określić prawidłowego udziału we współwłasności gruntu i części wspólnej budynku przypadających na lokale w tej inwestycji. Z uwagi na powyższe, jest możliwa jedynie transakcja zamiany lokali z dopłatą wyłącznie z przedsiębiorcą ? inwestorem, gdyż jest on ujawnionym w księgach wieczystych właścicielem całej nieruchomości stanowiącej zakupione przedsiębiorstwo.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy jako osoba fizyczna realizująca transakcję zakupu większego lokalu mieszkalnego od przedsiębiorcy kontynuującego budowę dokonująca jednocześnie rozliczenia ? zapłaty części ceny poprzez oddanie lokalu mniejszego Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od tej transakcji...
2. Czy zakup lokalu większego z dopłatą przy ustaleniu tej samej ceny m#178; lokalu mieszkalnego uznany będzie za czynność niegenerującą przychodu a tym samym niepodlegającą obowiązkowi uiszczenia podatku dochodowego od transakcji zbycia ? oddania lokalu mniejszego...

Zdaniem Wnioskodawcy w sytuacji, kiedy z uwagi na stan mniejszego lokalu mieszkalnego, którego jest właścicielem, ustalona cena zbycia ? oddania jest ceną identyczną jak cena zakupu, nie powstanie zobowiązanie podatkowe dotyczące mniejszego lokalu. Cena ta z uwagi na fakt, że jest to mieszkanie zdewastowane, budynek niedokończony wymagających dodatkowych nakładów, jest wartością adekwatną do jego wartości rynkowej. Zbycie poprzez oddanie lokalu następuje na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie inwestycji budowlanych.

Zdaniem podatnika transakcja ta, z uwagi na fakt, iż będzie dokonywana z osobą przedsiębiorcy nie będzie generowała przychodu podlegającego opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednak zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady opodatkowania w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Wobec powyższego nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c), które zostały nabyte po dniu 31 grudnia 2006 r.

Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 pojęcie ?odpłatne zbycie? obejmuje swoim zakresem umowę sprzedaży i umowę zamiany. W myśl art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze jak sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stwierdza, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące sprzedaży.

W związku z powyższym zamianę należy traktować na równi z odpłatnym zbyciem i stosować przepisy właściwe dla odpłatnego zbycia.

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Potwierdza to zapis art. 19 ust. 2 cytowanej ustawy, który stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że zastosowanie w tym przypadku mają odpowiednio przepisy ust. 1, 3 i 4 art. 19 ww. ustawy.

W świetle art. 19 ust. 1 cytowanej ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zatem wartość nieruchomości (lub praw majątkowych), o której mowa powyżej określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z uwagi na treść art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia, z zastrzeżeniem ust. 6d, będą stanowiły udokumentowane koszty nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawidłowo udokumentowane nakłady zwiększające wartość tego lokalu.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z uwagi na treść art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Reasumując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa jeżeli wartość rynkowa zbywanego lokalu mieszkalnego jest równa wartości jego nabycia (powiększonej ewentualnie o poniesione nakłady), nie wystąpi dochód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, a tym samym nie wystąpi należny podatek z tytułu przedmiotowej zamiany.

Oceny prawidłowości określenia przez podatnika wartości zbywanego prawa dokonuje organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zaś indywidualna interpretacja przepisów prawa jest jedynie przedstawieniem poglądu organu dotyczącego rozumienia treści przepisów prawa podatkowego i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do określonej sprawy indywidualnej.

Końcowo należy wyjaśnić, iż bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie pozostaje fakt dokonania transakcji z przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie inwestycji budowlanych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W dniu 21 lipca 2008 r. na konto Izby Skarbowej w Warszawie Wnioskodawca uiścił opłatę za wydanie pisemnej interpretacji w kwocie 150,00 zł. W związku z tym, że wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy jednego zdarzenia przyszłego, część wpłaty (75 zł) zostanie zwrócona na adres Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.