zwolnienie z opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 17.11.2009 r. (data wpływu do tut. organu 07.12.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 07.12.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujące stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 06.01.2006 r. zakupiła mieszkanie w Z przy ul. P za kwotę 240.000,00 PLN. Kwotę tę wnioskodawczyni uzyskała z kredytu hipotecznego udzielonego przez Bank B we frankach szwajcarskich. W tym okresie Wnioskodawczyni była w związku małżeńskim z Bartłomiejem T. Związek był objęty rozdzielnością majątkową.

Ze względu na niewywiązywanie się z umowy kredytowej bank wypowiedział wnioskodawczyni umowę i przekazał zobowiązanie firmie T Firma ta zobligowała wnioskodawczynię do spłaty pełnego pozostałego zadłużenia. Nie mając innej możliwości w dniu 26.06.2006 r. wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość za kwotę 344.544,00 PLN. Z tej kwoty 223.835,00 PLN zostało przelane bezpośrednio na konto T celem spłaty zadłużenia i wykreślenia z Działu IV Księgi Wieczystej nr 46434 zabezpieczenia hipotecznego na rzecz B Pozostałą kwotę wnioskodawczyni otrzymała osobiście i z tej kwoty ok. 97.000,00 PLN przeznaczyła na zakup nowego mieszkania, wywiązując się tym samym z zobowiązania, które złożyła w Urzędzie Skarbowym w Z dotyczącego anulowania podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. W dniu 30.10.2009 r. Wnioskodawczyni otrzymała z Urzędu Skarbowego wezwanie do przedstawienia dokumentów potwierdzających rozliczenie uzyskanych przychodów ze sprzedaży ww. nieruchomości. W osobistej rozmowie z pracownikiem Urzędu Skarbowego w Z Wnioskodawczyni otrzymała informację, że nie może traktować części kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczonej na spłatę pozostałej części kredytu bankowego przekazanej przez B do T, jako wyczerpującej zapisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy od kwoty sprzedaży ww. nieruchomości pomniejszonej tylko o kwotę przeznaczoną na zakup nowego mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy spłacenie weksla wystawionego przez T w zamian za pozostałą niespłaconą kwotę kredytu, który bank odsprzedał T, można uznać za wyczerpujące zapisy wspomnianej ustawy...

Zdaniem Wnioskodawczyni, spłata pozostałego kredytu bankowego przeznaczonego na zakup mieszkania, a odsprzedanego przez B Firmie T dla której środki pochodziły ze sprzedaży nieruchomości wyczerpują w pełni przepisy ww. ustawy. Kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w omawianej wysokości nie została przeznaczona na inne cele niż obejmuje ustawa. Odsprzedanie przez Bank pozostałej niespłaconej kwoty kredytu innej firmie, nie zmienia faktu, iż kredyt ten został w całości spłacony.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu - z zastrzeżeniem ust. 2 - jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,
   
   

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednak z uwagi na treść art. 7 ust. 1 powołanej wyżej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. do odpłatnego zbycia tych nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny w Z w 2006 roku, zatem oznacza to, iż że do odpłatnego zbycia powyższej nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

W myśl art. 28 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, przy czym zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ww. ustawy.

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cyt. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne ? własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zatem ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na jego nabycie, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co z kolei powinno wynikać z umowy kredytowej.

Z opisu stanu faktycznego wynika. iż Wnioskodawczyni zakupiła lokal mieszkalny w 2006 roku za kwotę 240.000,00 zł. Kwotę tę wnioskodawczyni uzyskała z kredytu hipotecznego udzielonego przez B Z uwagi na niewywiązywanie się z umowy kredytowej bank odsprzedał wierzytelność T W dniu 26.06.2006 r. wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość za kwotę 344.544,00 PLN. Z tej kwoty 223.835,00 PLN zostało przelane na konto T celem spłaty zadłużenia. Pozostałą kwotę ok. 97.000,00 zł wnioskodawczyni otrzymała osobiście i przeznaczyła na zakup nowego lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż uzyskaną kwotę przychodu ze zbycia nieruchomości w wysokości 223.835,001 zł Wnioskodawczyni wydatkowała na spłatę zobowiązań wobec podmiotu, który przejął wierzytelność z tytułu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię kredytu hipotecznego, tj. wobec T Spłata zobowiązań wobec innego podmiotu, nie będącego bankiem, ani spółdzielczą kasą oszczędnościowo-kredytową, nie jest wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy - jako zdarzenia uprawniające do skorzystania ze zwolnienia. Użyte w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) określenie ?na spłatę kredytu lub pożyczki? należy rozumieć w sposób dosłowny. Chodzi w tym przypadku o wywiązanie się przez kredytobiorcę z długu względem banku w sposób określony w umowie kredytowej. W przedmiotowej sprawie nastąpiło wypowiedzenie umowy kredytowej, zatem czynność prawna polegająca na spłacie zobowiązań wobec T nie spełnia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) i nie stanowi spłaty kredytu.

W oparciu o powołane przepisy należy uznać zatem, iż w opisanym we wniosku stanie faktycznym, brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia podatkowego do tej części uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, która została wydatkowana na spłatę zobowiązań wobec T tj. do kwoty 223.835,00 zł, wobec czego przychód ten będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.