Jaka wartość będzie stanowiła przychód z zamiany nieruchomości oraz, które z wymienionych, prawidłowo (...)

2.2.2012

Jaka wartość będzie stanowiła przychód z zamiany nieruchomości oraz, które z wymienionych, prawidłowo udokumentowane wydatki związane z transakcją będą stanowiły koszt uzyskania przychodu?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 26.10. 2011 r. (data wpływu 07.11.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości:

w części dotyczącej ustalenia przychodu? jest prawidłowe,

w pozostałej części? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 07.11.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 17.03.2008 r., Sąd Rejonowy wydał postanowienie stwierdzające nabycie spadku po zmarłym w dniu 05.01.2008 r. Stanisławie M. Spadek stanowiło gospodarstwo rolne w skład którego wchodziła działka Nr 1327/2.

W dniu 05.01.2011 r. Burmistrz wydał decyzję zatwierdzającą podział działki Nr 1327/2. W wyniku podziału zostały utworzone między innymi działki o nr;

1327/3 z przeznaczeniem pod usługi komunikacyjne,

1327/5 z przeznaczeniem na poszerzenie drogi gminnej,

1327/4 z przeznaczeniem pod budownictwo usługowe z dopuszczeniem budynku mieszkalnego właściciela.

W dniu 21.06.2011 r., aktem notarialnym, Wnioskodawczyni dokonała zamiany niezabudowanych działek, oddając gminie działki o numerach 1327/3 i 1327/5 o łącznej powierzchni 1956 m² i wartości 269.553 zł w zamian otrzymując działkę o numerze 1326/5 o powierzchni 699 m² i wartości 96.591 zł za dopłatą stanowiącą różnicę wartości działek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

podatek od spadku,

koszty administracyjne postępowania spadkowego

koszty administracyjne podziału działki otrzymanej w spadku.

koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy zamiany.

Zdaniem Wnioskodawczyni przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w podatku dochodowym będzie wartość zbywanej działki, tj. 269.553 zł.

Kosztami uzyskania przychodów będą:

Podatek od spadku w części proporcjonalnej powierzchni zbywanej działki w stosunku do powierzchni otrzymanej w spadku.
Koszty administracyjne postępowania spadkowego w części proporcjonalnej, jak w pkt 1.
Koszty administracyjne podziału działek w całości.
Koszty aktu notarialnego umowy zamiany w części opłacanej przez Wnioskodawczynię.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w części dotyczącej ustalenia przychodu uznaje się za prawidłowe, w pozostałej części uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Poprzez pojęcie ?odpłatne zbycie?, o którym mowa w ww. przepisie należy rozmieć każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne.

Wobec powyższego zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ta ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania tym podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment i forma ich nabycia, bowiem zasady opodatkowania tych przychodów (dochodów) ulegały zmianom.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni odziedziczyła spadek po zmarłym w dniu 05.01.2008 r. Stanisławie M., w skład którego wchodziła działka Nr 1327/2. W dniu 05.01.2011 r. Burmistrz wydał decyzję zatwierdzającą podział tej działki, w wyniku podziału zostały utworzone między innymi działki o nr 1327/3, 1327/5 i 1327/4. Aktem notarialnym dnia 21 czerwca 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała zamiany niezabudowanych działek o numerach 1327 i 1327/5 o wartości 269.553 zł otrzymując w zamian działkę o numerze 1326/5 i wartości 96.591 za dopłatą stanowiącą różnicę działek.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek stanowią prawa i obowiązki zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast, zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Powyższe oznacza więc, że ww. nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła z chwilą śmierci Stanisława M., tj. 05.01.2008 r.

W związku z tym, iż do zbycia tej nieruchomości w drodze zamiany doszło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie dokonana zamiana stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, skoro nabycie zamienianych nieruchomości nastąpiło w 2008 r. to w przedmiotowej sprawie znajdują zastosowanie przepisy prawa podatkowego obowiązujące od 01.01.2007 r. do 31.12.2008 r.

Zgodnie z brzemieniem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 cyt. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2 (art. 30e ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Art. 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Można do takich kosztów zaliczyć:

koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

koszty i opłaty sądowe.

Natomiast w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio

Art. 19 ust. 3 ww. ustawy, stanowi, iż wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Ponadto stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z zacytowanego powyżej przepisu, wynika jednoznacznie, że definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Powołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem.

Uwzględniając powyższe, należy zatem stwierdzić, że koszty administracyjne postępowania spadkowego, koszty administracyjne podziału działek, koszty aktu notarialnego umowy zamiany, które w rozpatrywanej sprawie poniosła Wnioskodawczyni nie mieszczą się w dyspozycji powołanego przepisu, w związku z czym nie stanowią kosztu uzyskania przychodów.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, uznać należy, że opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie podlegać dochód uzyskany w wyniku zamiany niezabudowanych działek, nabytych w drodze spadku, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wartość zbywanych nieruchomości, tj. 269.553 zł, jeżeli wartość ta odpowiada cenie rynkowej) i kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d tej ustawy (udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.). Koszty administracyjne postępowania spadkowego, koszty administracyjne podziału działek, koszty aktu notarialnego umowy zamiany, nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Natomiast wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na sporządzenie aktu notarialnego umowy zamiany stanowią u Wnioskodawczyni koszty odpłatnego zbycia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.