opodatkowanie przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 27.08.2008 r. (data wpływu 01.09.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 01.09.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną jako osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej byli i są właścicielami kilku nieruchomości w ramach wspólnoty małżeńskiej.

Wnioskodawca wskazuje, iż niektóre nieruchomości zostały sprzedane i tak:

• 22.02.2006 r. dokonali sprzedaży działki budowlanej w W (własność hipoteczna) firmie budowlanej (minęło 5 lat od daty nabycia),

• 29.05.2006 r. dokonali sprzedaży spółdzielczego własnościowego mieszkania w W (również minęło ponad 5 lat od daty nabycia).
  
  

W obu ww. przypadkach małżonkowie nie płacili zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych.

W dniu 01.10.2001 r. małżonkowie kupili w M dwie sąsiadujące ze sobą działki (odrębne księgi wieczyste ? własność hipoteczna, teren usługowo-mieszkalny) i wybudowali na nich budynek usługowy, który został oddany do użytkowania w dniu 06.10.2006 r.. Wnioskodawca informuje, iż przy budowie budynku małżonkowie nie byli zarejestrowanym podmiotem podatku VAT i nie odliczali podatku naliczonego w związanego z budową. W budynku nigdy nie była prowadzona działalność gospodarcza ani nie był wynajmowany.

W 2008 r. na skutek zmiany sytuacji rodzinnej małżonkowie mają zamiar sprzedać tą nieruchomość jako część majątku prywatnego.

Wnioskodawca zaznacza, że nieruchomość ta nie została kupiona w celu jej odsprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jakie podatki VAT - PIT Wnioskodawca jest zobowiązany zapłacić i czy w ogóle powinien zapłacić...

Odpowiedź na pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytanie w zakresie podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzona odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawcy małżonkowie nie powinni zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż upłynął 5-cio letni termin od nabycia nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje, iż w przedmiotowej sprawie nie znajduje zastosowania zmiana przepisów dotycząca nieruchomości nabytych po 01.01.2007 r. Całość stanowi własność hipoteczną z budynkiem stanowiącym część składową tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane: w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył w dniu 01.10.2001 r. niezabudowane działki, a zatem do ustalenia skutków podatkowych należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do 31.12.2006 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 28 ust. 1 ww. ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W przedmiotowej sprawie istotnym jest ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec powyższego należy odnieść się do prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią co do zasady części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Zatem sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdujących się na nim trwale z nim związanych budynków.

Należy zatem stwierdzić, iż bieg pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz wybudowanych na tym gruncie budynków, stanowiących jego część składową. A zatem bez znaczenia pozostaje fakt wybudowania i odbioru budynku, bowiem okres pięciu lat liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż w dniu 01.10.2001 r. małżonkowie kupili w M dwie sąsiadujące ze sobą działki (odrębne księgi wieczyste ? własność hipoteczna - teren usługowo-mieszkalny) i wybudowali na nich budynek usługowy, który został oddany do użytkowania w dniu 06.10.2006 r. W chwili obecnej ze względu na sytuację rodzinną małżonkowie zamierzają sprzedać tą nieruchomość. Wnioskodawca podkreśla, iż w ww. budynku nigdy nie była prowadzona działalność gospodarcza, ani nie był wynajmowany.

W tej sytuacji, w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego współwłasność zbywcy, zabudowanego budynkiem usługowym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu (działek), niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek usługowy oraz zakończono budowę i oddano budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Reasumując, mając na uwadze powyższe oraz przedstawione przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi po upływie pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem środki pochodzące ze sprzedaży tej nieruchomości nie stanowią przychodu w rozumieniu ww. ustawy. W konsekwencji, Wnioskodawca nie ma obowiązku zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niego.zainteresowanego, a zatem mając na uwadze pytanie zawarte we wniosku wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do

Uwzględniając powyższe informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych dla małżonki możliwe jest poprzez złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wraz z wypełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i art. 14f ustawy Ordynacja podatkowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje

IPPB1/415-325/09-4/KS, interpretacja indywidualna

IPPB1/415-326/09-4/KS, interpretacja indywidualna

IPPB1/415-327/09-4/KS, interpretacja indywidualna