opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości budynek i grunt (ulga meldunkowa)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 14.08.2008 r. (data wpływu 18.08.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych

• jest prawidłowe w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia budynku,
• jest nieprawidłowe w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia działki gruntu,
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 18.08.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego z 31.03.2008 r. sprzedała zabudowaną nieruchomość i działkę. 3/4 nieruchomości wraz z działką nabyła na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 12.10.1998 r., natomiast 1/4 przedmiotowej nieruchomości i działki Wnioskodawczyni nabyła w dniu 09.03.2007 r. na podstawie ugody sądowej zawartej przed sądem rejonowym. Ponadto Wnioskodawczyni nadmienia, że sąd rejonowy prowadził sprawę dotyczącą zniesienia współwłasności nieruchomości i działki. Wnioskodawczyni była zameldowana w przedmiotowej nieruchomości na pobyt stały od 11.10 1999 r., natomiast w dniu 12.12.2007 r. wymeldowała się. W dniu 03.04.2008 r. Wnioskodawczyni złożyła w urzędzie skarbowym oświadczenie o sprzedaży nieruchomości oraz o zameldowaniu i zwolnieniu ze zryczałtowanego podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.

Pismem z dnia 18.09.2008 r. Nr IPPB2/415-1212/08-2/JS, IPPB2/436-328/08-2/MZ wezwano Wnioskodawczynię o uzupełnienie wniosku poprzez wskazanie:

• czy interpretacja indywidualna ma być udzielona w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych czy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych,

• czy wniosek dotyczy zaistniałego stanu faktycznego czy zdarzenia przyszłego,

• sprecyzowanie transakcji związanej z nabyciem drugiej części nieruchomości ? 1/4 (t. j. czy było to zniesienie współwłasności, czy umowa o innym charakterze...)
  
  

Ponadto jeśli interpretacja ma być wydana w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wezwano Wnioskodawczynię o wskazanie:

• czy wniosek dotyczy zaistniałego stanu faktycznego czy zdarzenia przyszłego,

• sprecyzowanie pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego.
  
  

Powyższe uzupełniono w terminie informując, iż wniosek z dnia 14.08.2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczy zaistniałego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto Wnioskodawczyni informuje, iż na mocy ugody sądowej zawartej w dniu 09.03.2007 r. nabyła #188; części nieruchomości i działki na podstawie zniesienia współwłasności. Pozostałe #190; części własności nieruchomości nabyła uprzednio na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 12.10.1998 r. Wnioskodawczyni nadmienia, iż była zameldowana w przedmiotowej nieruchomości na pobyt stały od 11.10.1999 r. do 12.12.2007 r. oraz złożyła w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży oświadczenie w urzędzie skarbowym, że spełnia warunki do skorzystania z ulgi meldunkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawczyni przysługuje zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
2. Czy zwolnienie ze zryczałtowanego podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości dotyczy tylko budynku...
3. Czy do kosztów nabycia można zaliczyć: koszty pośrednictwa w sprzedaży przez agencję sprzedaży nieruchomości, koszty prowadzenia sprawy w sądzie rejonowym przez adwokata, koszty zadłużenia przez współwłaścicielkę (energia elektryczna, gaz podatek od nieruchomości), koszty dotyczące spłaty współwłaścicielki w sprawie zniesienia współwłasności...
4. Czy od sprzedaży działki Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek. Jeżeli tak to w jakim terminie i w jaki sposób powinna wyliczyć podatek od sprzedaży...
5. Jaki formularz Wnioskodawczyni powinna złożyć by wykazać przychód ze sprzedaży nieruchomości, koszty nabycia oraz dochód...
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni

Przysługuje jej zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, ponieważ była zameldowana w tej nieruchomości od 11.10.1999 r. Ponadto Wnioskodawczyni uwzględniłaby wszystkie koszty nabycia wymienione w pytaniu nr 3.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w części dotyczącej opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia budynku uznaje się za prawidłowe, natomiast w części dotyczącej opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia działki gruntu uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) ? c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

W świetle przytoczonego stanu prawnego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie miał moment i forma prawna nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że prawo współwłasności do przedmiotowej nieruchomości (3/4 udziału w nieruchomości wraz z działką) zostało przez Panią nabyte w drodze darowizny w dniu 12.10.1998 r. Na mocy ugody sądowej zawartej przed sądem w dniu 09.03.2007 r. nastąpiło nabycie 1/4 części nieruchomości i działki na podstawie zniesienia współwłasności. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w dniu 31.03.2008 r.

W przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości nastąpiło w dwóch datach. Udział w nieruchomości otrzymany w darowiźnie nabyła Pani w dniu 12.10.1998 r. Zatem do odpłatnego zbycia tej części nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do 31.12.2006 r. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy pięcioletni termin upłynął z końcem 2003 r. W związku z tym odpłatne zbycie tej części nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu ww. przepisów.

Natomiast do opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części, która została nabyta w wyniku zniesienia współwłasności w 2007 r., w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące od 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z zasadami opodatkowania według przepisów cytowanej ustawy po nowelizacji obowiązującej od 1 stycznia 2007 r., podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e ust. 1 i ust. 4 tejże ustawy.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z uwagi na treść art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

• jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.
  
  

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Oznacza to, że nie złożenie oświadczenia lub złożenie go po terminie spowoduje brak prawa do zwolnienia.

Zgodnie z art. 21 ust. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126, ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Należy zaznaczyć, że zwolnieniem określonym w art. 21 ust.

1 pkt 126 ww. ustawy objęty jest wyłącznie przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego. Przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami, stanowiących część składową nieruchomości. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z budynkiem podlega opodatkowaniu na zasadach wymienionych powyżej.

Nadmienić należy, iż w dniu 09 kwietnia 2008 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008 r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. Nr 59, poz. 361). Na podstawie tego rozporządzenia podatnicy, którzy uzyskali w 2008 r. przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych mają prawo do składania w terminie do dnia 30 kwietnia 2009 r. oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wymóg złożenia w terminie tego oświadczenia jest bowiem, obok zameldowania na pobyt stały w sprzedanym lokalu przez okres 12 miesięcy, warunkiem koniecznym do zastosowania omawianego zwolnienia. Warunek ten wynika wprost z przepisu art. 21 ust. 21, dotyczącego zwolnień przedmiotowych, przez co stał się on nieodłącznym elementem regulacji dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Określony w ustawie dwunastomiesięczny okres zameldowania odnosi się do daty zbycia nieruchomości. Żaden przepis prawa nie uzależnia też obowiązku zameldowania od posiadania tytułu własności do lokalu. Nie jest więc konieczne, by Wnioskodawczyni była właścicielką nieruchomości przez cały ww. wymagany okres. Istotny jest tu tylko sam fakt zameldowania na pobyt stały w danym lokalu czy budynku, natomiast istniejące stosunki własnościowe przypadające na ww. 12 miesięcy pozostają bez wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Z analizy stanu faktycznego opisanego w złożonym przez Panią wniosku wynika, że w przedmiotowej nieruchomości była Pani zameldowana na pobyt stały od 11.10.1999 r. do 12.12.2007 r., zatem został spełniony warunek dwunastomiesięcznego zameldowania, uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto złożyła Pani w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży oświadczenie w urzędzie skarbowym o spełnieniu warunków do skorzystania ze zwolnienia.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Panią z datą 12.10.1998 r. nie będzie stanowiło źródła przychodu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.

Natomiast do opodatkowania przychodu uzyskanego przez Panią przy odpłatnym zbyciu nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu z datą 09.03.2007 r. będą miały zastosowanie przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r.

Przychód uzyskany przez Panią z odpłatnego zbycia #188; części budynku (nabytej w dniu 09.03.2007 r.) będzie korzystał ze zwolnienia z 19% podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zwolnienie nie ma zastosowania do przychodu ze sprzedaży części działki nabytej w dniu 09.03.2007 r.

Podatek z tego tytułu powinien być określony zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i odprowadzony do urzędu skarbowego zgodnie z miejscem zamieszkania Wnioskodawczyni w terminie złożenia zeznania rocznego, tj. do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Jak wynika z art. 30e ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości i praw.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy.

W rozpatrywanym przypadku ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się na podstawie art. 22 ust. 6c, w myśl którego koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawiony powyżej stan prawny, należy stwierdzić, iż do kosztów nabycia nieruchomości Wnioskodawczyni może zaliczyć następujące wydatki:

• koszty prowadzenia sprawy w sądzie przez adwokata (kancelaria adwokatów i radców),
• koszty zadłużenia przez współwłaścicielkę (energia elektryczna, gaz, podatek od nieruchomości),
• koszty dotyczące spłaty współwłaścicielki w sprawie zniesienia współwłasności.
  
  

Natomiast koszty pośrednictwa w sprzedaży przez agencję sprzedaży nieruchomości należy zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości.

Reasumując należy stwierdzić, iż:

• przychód, który Wnioskodawczyni uzyskała ze sprzedaży działki nabytej w dniu 09.03.2007 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r. i podlega opodatkowaniu w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód ten należy obliczyć jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami uzyskania przychodu określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie działki gruntu, czyli w terminie do 30 kwietnia. Wysokość podatku, po zaokrągleniu do pełnych złotych należy wykazać w odpowiedniej pozycji formularza PIT-36 lub PIT -36L lub PIT- 38. Należy bowiem zauważyć, iż rodzaj formularza zeznania podatkowego, na którym rozliczany będzie dochód ze sprzedaży nieruchomości winien być uzależniony od innych dochodów osiągniętych w danym roku podatkowym,

• odpłatne zbycie #190; części nieruchomości otrzymanej w darowiźnie w dniu 12.10.1998 r. nie będzie stanowiło źródła przychodu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.,

• przychód uzyskany z odpłatnego zbycia #188; części budynku (nabytej w dniu 09.03.2007 r.) będzie korzystał ze zwolnienia z 19% podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r.
  
  

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.