Przychodem ze sprzedaży nieruchomości podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem 10 % jest (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 01 grudnia 2008 r.), uzupełnionym w dniu 02 lutego 2009 r. na wezwanie z dnia 16 stycznia 2009 r. Nr IPPB2/415-1578/08-2/AS o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 01 grudnia 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 16 stycznia 2009 r. Nr IBPB2/415-1578/08-2/AS wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 02 lutego 2009 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 22 lutego 2008 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży umową w formie aktu notarialnego nieruchomości, którą nabył 14 września 2004 r.

Nieruchomość składała się z działki o pow. 1250 m#178; i części drogi dojazdowej do działki oraz budynku mieszkalnego o pow. użytkowej 70,7 m#178;. Na zakup ww. nieruchomości Wnioskodawca wziął kredyt w banku w wysokości 132.976,80 zł, który był zabezpieczony na hipotece tej nieruchomości. W dniu sprzedaży zadłużenie hipoteki wynosiło 124.016,67 zł. Kwota zadłużenia została wpłacona do banku przez nabywcę. Wnioskodawcy została wypłacona różnica od kwoty sprzedaży tj. 310.000 zł ? 124.016,67 zł = 185.983,33 zł.

Uzyskaną kwotę Wnioskodawca rozdysponował w następujący sposób:

100.000 zł przeznaczył na udział własny do kredytu na zakup innej nieruchomości oraz 85.983,33 zł przeznaczył na remont zakupionej nieruchomości.

Wnioskodawca w tym samym co poprzednio banku wziął kredyt w wysokości 365.000 zł z przeznaczeniem na zakup drugiej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy dochodem jest pełna kwota sprzedaży, tj. 310.000 zł...

Czy dochodem jest kwota sprzedaży pomniejszona o kwotę zwróconą do banku z tytułu zadłużenia...

Zdaniem wnioskodawcy, kwota będąca zadłużeniem w stosunku do banku z tytułu kredytu i zwrócona w celu uwolnienia hipoteki nie jest dochodem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie nastąpiło przewłaszczenie na rzecz Wnioskodawcy z uwagi na niespłacony kredyt w banku (art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego w dniu 14 września 2004 r. Wnioskodawca nabył będącą przedmiotem sprzedaży nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Wobec powyższego, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad obowiązujących do 31 grudnia 2006 roku.

Odnosząc się do argumentu Wnioskodawcy, że kwota będąca zadłużeniem w stosunku do banku z tytułu kredytu i zwrócona w celu uwolnienia hipoteki nie jest dochodem, ponieważ nie nastąpiło przewłaszczenie na rzecz Wnioskodawcy z uwagi na niespłacony kredyt w banku, należy podkreślić, że w niniejszej sprawie nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, ponieważ jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, zbycie przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiło na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu, lecz na podstawie umowy sprzedaży. Przewłaszczenie jest specyficzną umową cywilnoprawną.

Na mocy tej umowy ? celem zabezpieczenia wierzytelności ? dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy, z zastrzeżeniem powtórnego przeniesienia własności na dłużnika w przypadku uiszczenia przez niego zabezpieczonego w ten sposób długu. W przedmiotowej sprawie wnioskodawca takiej umowy z bankiem nie zawierał. Umowa taka nie może być również utożsamiana z hipoteką. Właścicielem nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym był Wnioskodawca.

Wnioskodawca nie przeniósł tej własności odrębną umową cywilnoprawną na bank, lecz jedynie przyjął hipotekę na nieruchomości. Tym samym w niniejszej sprawie będzie miał zastosowanie przytoczony powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, stosownie do brzmienia art. 19 ust. 1, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Tym samym przepisy prawa obowiązujące do dnia 31 grudnia 2006 r. pozwalały pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia jedynie o koszty odpłatnego zbycia, do których zalicza się między innymi: opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika. W świetle powyższego brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych aby kwotę przychodu wynikającą z umowy sprzedaży nieruchomości pomniejszyć o wartość zwróconego do banku kredytu.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Termin do złożenia oświadczenia ma charakter materialny i nie jest możliwe jego przywrócenie.

Jednakże, w przypadku gdy podatnik nie złoży w terminie stosownego oświadczenia i nie uiści należnego podatku, a udokumentuje, iż w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkował uzyskany przychód na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? to należy przyjąć, iż spełnił warunki uzasadniające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie wyżej wymienionego przepisu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

b) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podkreślić należy, że w stanie prawnym, obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. opodatkowaniu podlegał przychód, a nie dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ww. ustawy ? w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007 r. ? jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży w terminie i na cele wskazane w ustawie.

W przypadku zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw, a przeznaczonych na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe, przepis nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie lub wybudowanie innej niż sprzedawana nieruchomość lub prawo.

Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki). Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ww. ustawie (m.in. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem), a następnie spłaca ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ważny natomiast jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Powyższe oznacza, że ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tej zbywanej nieruchomości.

Przedmiotowe zwolnienie ma zastosowanie tylko pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., który stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy.

W złożonym wniosku wskazano, że ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca uzyskał przychód i część kwoty uzyskanej ze sprzedaży przeznaczona została na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., jednoznacznie wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, zostały w dniu sprzedaży przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie nabycia tej nieruchomości, zostały więc spełnione warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Reasumując ? stwierdzić należy, że przychodem ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem 10 % jest pełna kwota uzyskana ze sprzedaży tj. 310.000 zł. Jednakże jeśli Wnioskodawca nie korzystał z odliczeń w ramach tzw. ?ulgi odsetkowej?, to przychód uzyskany przez niego ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w części wydatkowanej na spłatę kredytu (wraz z odsetkami), zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, tym samym wnioskodawca mógł obniżyć podstawę do naliczenia podatku w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości o wartość spłaconego kredytu hipotecznego w kwocie 124.016,67 zł.

Mając na względzie, że Wnioskodawca uważa, iż dochodem ze zbycia nieruchomości jest kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości, ale pomniejszona o kwotę spłaconego kredytu, stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za nieprawidłowe. Kwota wpłacona do banku przez nabywców nieruchomości również jest przychodem Wnioskodawcy, może jednak korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.