Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych (przeznaczonych na wynajem) (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19.07.2007 r. (data wpływu 23.07.2007 r. ) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych (przeznaczonych na wynajem) przed upływem 10-ciu lat - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23.07.2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych (przeznaczonych na wynajem) przed upływem 10-ciu lat.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Jest Pan właścicielem 5 mieszkań, które wynajmuje Pan od listopada 2001 r.

Nabył Pan prawo do ulgi na budowę tych mieszkań, wykorzystał ją Pan do 2005 r.

Z uwagi na stan zdrowia rozważa Pan możliwość sprzedaży tych mieszkań przed upływem 10 lat.

W wyniku analizy wniosku pod względem formalnym, stwierdzono nie wystarczającą ilość danych (informacji) dotyczących zdarzenia przyszłego oraz braku przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Wezwaniem z dnia 6 września 2007 r. Wnioskodawca został wezwany do uzupełnienia wniosku.

W dniu 20. 09.2007 r. (data nadania 17.09.2007 r.) do Biura Krajowej Informacji Podatkowej wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której wyjaśnia Pan, iż:

• wydatki na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali na wynajem ponosił Pan w latach 2000-2002, natomiast z ulgi podatkowej z tego tytułu korzystał od listopada 2001 r. do końca 2005 r. kiedy ulga została wyczerpana i od tego czasu płaci Pan podatek dochodowy od przychodów z wynajmu na zasadach ogólnych,

• zarówno grunt jak i cały budynek jest i był w 100% Pana własnością,

• grunt nabył Pan w kwietniu 2000 r. i w lipcu tego samego roku rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalno ? usługowego. Jest to kamienica z lokalami usługowymi na parterze i piętrze, natomiast na poddaszu użytkowym znajduje się 5 mieszkań pod wynajem,

• budynek został oddany do użytkowania w listopadzie 2001 r.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy zwrot ulgi i podatku liczony jest proporcjonalnie do ilości mieszkań, metrów kwadratowych czy też użytkowych...
2. Czy zwrot ulgi doliczony do PIT -u jest rozliczany wg skali podatkowej...
3. Czy dochód ze sprzedaży podlega 10% opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem, czy też 10% za każdy brakujący do 10 lat rok...
4. Czy oprócz zwrotu ulgi i uregulowaniu podatku dochodowego podlegam jakiejś karze z KKS...

Odpowiedzi na pytania: 2, 3, 4 stanowią przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek w zakresie pytania 1 zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem wnioskodawcy:

Znowelizowana w 2003 r. ustawa o podatku dochodowym przewiduje w art. 28 ust. 2 - 10% zryczałtowany podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (Dz. U. z 2000 r. Nr 104, poz. 1104 z późn. zm.). Natomiast art. 7 ust. 15 ww. ustawy zobowiązuje Wnioskodawcę do zwrotu części ulgi przypadającej na sprzedaną część i doliczenie tego przychodu do rocznego PIT-u oraz zapłacenie podatku od tego przychodu wg skali podatkowej.

Uzupełniając swoje stanowisko w sprawie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca uważa, iż na podstawie art. 7 ust. 15 ustawy o podatku dochodowym dolicza część ulgi przypadającej na sprzedane mieszkanie (wg metrów użytkowych) do przychodu rocznego i rozlicza tę kwotę w zeznaniu rocznym drukiem PIT wg zasad ogólnych.

Natomiast zgodnie z art. 28 ust. 2 zapłaci 10% podatek od kwoty sprzedaży mieszkania w ciągu 14 dni od daty sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych (przeznaczonych na wynajem) przed upływem dziesięciu lat uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. z 2000 r. Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm. ) w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu m.in. wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Do lokali przeznaczonych na wynajem nie zalicza się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn,

Wraz z końcem 2000 r. przestały obowiązywać przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczące ulgi podatkowej związanej z budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem.

Jednakże zgodnie z postawieniami ustawy z 9 listopada 2000 r.

o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104 ze zm.) na mocy art. 7 ust. 13 ci podatnicy, którzy nabyli prawo do ulgi przed ww. datą i po tym dniu dokonali dalszych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczenia, na zasadach określonych w tej ustawie, wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2003 r.

Wspomniana powyżej ustawa ma dla podatników korzystających z ulgi na wynajem istotne znaczenie również dlatego, iż określa przypadki, w których podatnik traci prawo do ulgi, oraz konsekwencje jej utraty, w zakresie podatku dochodowego.

Utrata prawa do przedmiotowej ulgi następuje jedynie w ściśle określonych przypadkach, które ustawodawca zawarł w treści art. 7 ust. 14. I tak podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997 ? 2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4. zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku
   
   

- są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

Dziesięcioletni okres, o którym mowa powyżej w myśl art. 7 ust. 14a ustawy zmieniającej:

1. w pkt 1-3 ? liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
2. w pkt 4 ? liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.
   
   

W myśl art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku, i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 217 poz. 1588). Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym, że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.

Stosownie do art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.10 ust.1 pkt. 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. W myśl ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W myśl ust. 2a zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt. 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) lub lit. e).

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku osoba zbywająca mieszkanie obowiązana jest złożyć deklarację według ustalonego wzoru ? PIT-23.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż rozważa Pan możliwość sprzedaży mieszkań, które budował w ramach budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem przed upływem dziesięciu lat.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz mając na uwadze przepisy prawa należy stwierdzić, iż:

Ad. 2

Wnioskodawca ma obowiązek doliczenia do dochodu roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, kwot uprzednio odliczonych w części przypadającej na ten lokal ( lokale) czy budynek.

Doliczenia z powyższego tytułu Wnioskodawca powinien dokonać w zeznaniu rocznym na podstawie zeznań podatkowych złożonych za lata ubiegłe, w wierszu ?Inne źródła? i rozliczyć według skali podatkowej wraz z innymi dochodami uzyskanymi w danym roku podatkowym.

Ad. 3

Przepis art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r.

Nie ma więc obowiązku powiększania kwoty doliczenia o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu okresu 10 lat.

Ad. 4

Zagadnienie dotyczące odpowiedzialności karnej za przestępstwa skarbowe lub odpowiedzialności za wykroczenia skarbowe uregulowane w ustawie z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (t.j. 1999 r. Dz. U. Nr 83, poz. 930 ze zm.) nie zostanie rozpatrzone przez Biuro Krajowej Informacji Podatkowej, z uwagi na to, że pisemnej interpretacji podlegają jedynie przepisy prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.