A zatem, jeżeli transakcja nabycia Nieruchomości, w części dotyczącej działki nr 107/1 będzie (...)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2014 r. (data wpływu 24 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.(dalej: ?Nabywca? lub ?Wnioskodawca?) jest spółką komandytowo-akcyjną, zamierzającą podjąć działalność na polskim rynku nieruchomości. Obecnie, Wnioskodawca rozważa nabycie części nieruchomości, na których realizowana jest inwestycja zakładająca budowę kompleksu trzech budynków. Wnioskodawca nabyłby nieruchomość od spółki T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością D. sp.k. (dalej: ?Zbywca?). Inwestycja prowadzona przez Zbywcę jest realizowana na działkach gruntu, stanowiących własność lub będących w użytkowaniu wieczystym Zbywcy, oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 9/1, 10/2, 60, 61, 62, 63, 99, 103, 105/1 oraz 107 (w trakcie podziału geodezyjnego, w wyniku, którego z tej działki powstają działki 107/1 i 107/2).

Przedmiotem transakcji planowanej przez Wnioskodawcę jest zakup prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 99 oraz prawa własności działki nr 107/1 (powstającą po podziale działki 107), która jest własnością Zbywcy, wraz z naniesieniami istniejącymi na działce nr 99 (?Nieruchomość?). Transakcja sprzedaży Nieruchomości planowana jest w 2014 r. Prawo wieczystego użytkowania działki gruntu o numerze ewidencyjnym 99 zostało nabyte przez Zbywcę od grupy osób fizycznych na podstawie ?Umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości?. Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego na Wnioskodawcę nie podlegało podatkowi od towarów i usług. Wspomniane wyżej osoby nabyły z kolei prawo wieczystego użytkowania tej działki na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 11 maja 2009 zawartej w związku z uznaniem roszczeń wynikających z tzw. ?dekretu warszawskiego?. Zgodnie z tą umową działka nr 99 stanowiła nieruchomość niezabudowaną, a z tytułu użytkowania wieczystego, należne były opłaty roczne podlegające VAT. Na działce nr 99 nie znajdują się żadne budynki, w związku z czym była ona opisywana jako działka niezabudowana, lecz jednocześnie zlokalizowana jest na niej droga. Droga ta nie została wybudowana przez Zbywcę, tj. nie ponosił on żadnych wydatków na wybudowanie tej drogi. Zbywca nie ponosił także wydatków na ulepszenie istniejących budowli przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Z kolei prawo własności niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 107 (z której powstaje działka 107/1) Zbywca nabył na podstawie umowy wniesienia do spółki przez R. Sp. z o.o. wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: ?Kodeks cywilny?). W związku z powyższym, transakcja ta należała do czynności wyłączonych z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Według wiedzy Wnioskodawcy, przedmiotowa działka gruntu znalazła się w posiadaniu R. Sp. z o.o. w wyniku aportu dokonanego uprzednio przez Gminę. W momencie nabycia Nieruchomości, na działce nr 99 będzie zlokalizowana wspomniana wyżej droga. Druga działka będąca przedmiotem nabycia, tj. działka 107/1 nie będzie zabudowana w momencie nabycia Nieruchomości. W przyszłości planowana jest rozbiórka drogi znajdującej się na działce nr 99 oraz wybudowanie na tej działce oraz działce nr 107/1 drugiej fazy kompleksu biurowego, tj. budynku A..

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zbywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości, przewidującej budowę II fazy kompleksu biurowego, która została już wydana i zgodnie z którą wspomniana wyżej działka nr 99 oraz część działki 107 odpowiadająca działce 107/1, która powstaje z podziału działki 107, są przeznaczone pod zabudowę.

Budynek A. będzie przeznaczony pod wynajem, tj. po wybudowaniu powierzchnia biurowa w budynku będzie wynajmowana podmiotom trzecim.

Planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz nabywcy obejmuje:

• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
  

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,
  

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
  

• należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,
  

• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia (prawa użytkowania wieczystego) gruntu wraz z naniesieniami i ich zabudowy.
  
  
  

Oprócz Nieruchomości, Zbywca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym sąsiadujących z nimi terenów obejmujących działki gruntu o numerach ewidencyjnych 9/1, 10/2, 60, 61, 62, 63, 103, 105/1 oraz pozostałej części działki nr 107 odpowiadającej działce 107/2 (która powstaje w wyniku podziału geodezyjnego działki 107), przeznaczonych do realizacji dwóch pozostałych etapów inwestycji, polegających na wybudowaniu dwóch innych budynków biurowych, składających się na planowany kompleks tj. T. oraz R..

Na działkach o numerach 9/1, 10/2, 60, 61, 62, 63 oraz części działki 107 odpowiadającej nowej działce 107/2 usytuowany jest pierwszy etap inwestycji w postaci budynku biurowego T.(będącego obecnie na końcowym etapie realizacji). Natomiast na działce nr 103 oraz 105/1 znajdują się budynki przeznaczone do wyburzenia na miejscu których planowane jest wzniesienie nowego budynku stanowiącego III fazę kompleksu biurowego.

Zbywca zamierza zbyć zarówno budynek T. (wraz z odpowiadającym mu gruntem) jak i zabudowane działki gruntu przeznaczone pod budowę R. na rzecz innych niż Wnioskodawca nabywców, w odrębnych transakcjach. Ewentualnemu zbyciu tych nieruchomości nie będzie towarzyszyło zbycie innych składników majątku Zbywcy. Niemniej jednak, w przypadku sprzedaży tych nieruchomości, ich nabywca (lub nabywcy) wstąpi (ą) (z mocy prawa) w prawa i obowiązki wynikające z umów dzierżawy/najmu budynków (jeśli takie będą obowiązywać w momencie sprzedaży). Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, a wszelkie czynności związane z zagospodarowaniem Nieruchomości, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, takiej jak dział/oddział/wydział. Zbywca jest zarejestrowany dla celów VAT jako podatnik VAT czynny. W dacie planowanej transakcji również Nabywca będzie mieć status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży wraz z nieruchomościami przeznaczonymi na realizację dwóch pozostałych etapów inwestycji, stanowi niemal całość aktywów rzeczowych Wnioskodawcy. Po zbyciu wyżej wymienionych nieruchomości, Zbywca nie będzie posiadał innych aktywów rzeczowych. Dotychczas nie podjęto decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości. W zależności od sytuacji rynkowej, nie można wykluczyć przeprowadzenia jego likwidacji.

Przedmiotem niniejszego wniosku o indywidualną interpretację podatkową są skutki w podatku VAT i PCC sprzedaży Nieruchomości. Opis dotyczący kolejnych faz inwestycji (tj. T. i R.) został zaprezentowany wyłącznie w celu wyczerpującego przedstawienia okoliczności towarzyszących planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, a skutki podatkowe ewentualnej sprzedaży pozostałych faz inwestycji nie są przedmiotem tego wniosku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska w odniesieniu do następujących pytań:

1. Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości w zakresie działki nr 107/1, po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust.
   1 i ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT oraz do (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
   
2. Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości w zakresie działki nr 107/1, transakcja nabycia Nieruchomości w tym zakresie nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?
   
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 13 maja 2014 r. została wydana interpretacja Nr IPPP3/443-268/14-2/MKw.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości w zakresie działki nr 107/1, transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie w tym zakresie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej, w uzasadnieniu odpowiedzi na pytanie 1, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej w zakresie działki nr 107/1 oraz zwolniona z VAT w zakresie działki nr 99 wraz z drogą.

Zatem, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości (w zakresie działki 107/1), transakcja nabycia Nieruchomości w tej części będzie opodatkowana VAT i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   
   

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
   
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
     
   • (uchylone),
     
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 13 maja 2014 r. Nr IPPP3/443-268/14-2/MKw w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, że ? Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, w przedmiotowej sprawie teren obejmujący Nieruchomość nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lecz Zbywca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przewidującą budowę budynku A.. A zatem, działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości będą stanowić teren budowlany w rozumieniu przepisów powołanych powyżej. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości w zakresie działki nr 107/1 powinna być traktowana jako dostawa terenów budowlanych a co za tym idzie, nie będzie korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Tym samym, dostawa gruntu w tej części będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej. Reasumując - transakcja sprzedaży Nieruchomości w zakresie dotyczącym działki nr 99 ze znajdującą się na niej drogą będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, natomiast w zakresie dotyczącym części działki nr 107/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki. W świetle powyższych uwag, dostawa Nieruchomości w zakresie działki nr 107/1 będzie opodatkowana VAT. Wobec tego, kwestia prawa odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (w zakresie działki nr 107/1) będzie zależała od spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. Nabywca powinien wykorzystywać nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy zauważyć, że Nabywca po nabyciu Nieruchomości i zrealizowaniu inwestycji polegającej na wybudowaniu na niej II etapu kompleksu biurowego będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowej w budynku, który powstanie w ramach II etapu inwestycji. Powyższa działalność - jako odpłatne świadczenie usług - będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji - jak wynika z powyższego - nabycie Nieruchomości które warunkuje wniesienie II fazy kompleksu biurowego będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości powstanie u Zbywcy obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT. Wobec powyższego, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości w zakresie działki nr 107/1 - po dokonaniu dostawy Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości w tej części?.

A zatem, jeżeli transakcja nabycia Nieruchomości, w części dotyczącej działki nr 107/1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.