należy stwierdzić, iż biorąc pod uwagę fakt, iż czynność umowy sprzedaży nieruchomości podlega (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 11.06.2010 r. (data wpływu 29.06.2010 r.) uzupełniony pismem z dnia 29.07.2010 r. (data nadania 02.08.2010 r., data wpływu 04.08.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29.06.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca (dalej: Spółka) jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie handlu hurtowego i detalicznego artykułami użytku domowego i osobistego. Spółka jest podatnikiem VAT.

Spółka była właścicielem niezabudowanej nieruchomości rolnej, położonej w województwie m., w gminie G., w miejscowości T., o powierzchni całkowitej 2.99 ha, składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 58/1 o obszarze 0,37 ha i 58/3 o obszarze 2,62 ha, objętych księgą wieczystą KW WAXX, prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: Nieruchomość).

Nieruchomość została nabyta przez Spółkę na podstawie Umowy Przeniesienia Własności Nieruchomości zawartej ze wspólnikiem Spółki jako wykonanie zobowiązania do wniesienia aportu na podwyższenie kapitału zakładowego Spółki.

Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów i budynków z dnia 20 maja 2010 roku działka ewidencyjna numer 58/1 ma przeznaczenie: grunt orny, a działka numer 58/3 ma przeznaczenie: grunty orne i pastwiska trwałe.

Dla Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy, jak i decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego. W aktualnie obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość posiada przeznaczenie: usługi i zabudowa mieszkaniowa.

Spółka od pewnego czasu planowała sprzedaż Nieruchomości, jednakże w zgodnej opinii doradców prawnych, jak i notariuszy sprzedaż na rzecz wybranego nabywcy była możliwa tylko i wyłącznie, gdyby Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu wynikającego z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 roku, Nr 64, poz. 592).

W dniu 12 maja 2010 r. Spółka zawarła warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości, a do zawarcia umowy przenoszącej własność miało dojść, jeżeli Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z ustawowego prawa pierwokupu. Pismem z dnia 13 maja 2010 r. Agencja Nieruchomości Rolnych udzieliła odpowiedzi, że nie zamierza skorzystać z ustawowego prawa pierwokupu.

W dniu 21 maja 2010 r. Spółka zawarła z nabywcą umowę przenoszącą własność Nieruchomości - w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 12 maja 2010 r. W umowie sprzedaży z dnia 21 maja 2010 r. cena została określona na kwotę 1.830.000 zł, a notariusz pobrał od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) w kwocie 36.600 zł.

Pismem z dnia 21.07.2010 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia jego doręczenia poprzez:

• przedłożenie oryginału lub urzędowo poświadczonego dokumentu (wyciągu z rejestru sądowego), z którego wynika prawo P. Sushil Narang do samodzielnego występowania w imieniu Wnioskodawcy z wnioskiem o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego,

• uiszczenie opłaty odpowiadającej ilości przedstawionych we wniosku stanów faktycznych.
  
  

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 28.07.2010 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy transakcja sprzedaży przez Spółkę Nieruchomości podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i tym samym podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a w związku z art. 2 pkt 4 lit b tiret drugi ustawy o PCC...

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 08.09.2010 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1-443-678/10-4/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy

Zdaniem Spółki, w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 2 pkt 4 lit. b tiret drugi ustawy o PCC. Tym samym notariusz sporządzający umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego prawidłowo pobrał PCC odpowiadający 2% wartości transakcji.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust.

1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Mając na uwadze, że Spółka jest podatnikiem VAT i dokonała sprzedaży Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (jako podatnik VAT), transakcja ta stanowiła niewątpliwie dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT dostawa towarów podlega co do zasady opodatkowaniu stawką 22%. Jednocześnie, ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień z opodatkowania tym podatkiem. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT od podatku zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje, w analizowanym stanie faktycznym, w celu ustalenia skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości, konieczne było zatem określenie, czy Nieruchomość (będąca terenem niezabudowanym) jest terenem budowlanym lub przeznaczonym pod zabudowę. Należy jednak podkreślić, że ustawa o VAT nie zawiera definicji ?terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę?. W związku z tym dla wyjaśnienia zakresu tych pojęć konieczne było odniesienie się do przepisów innych niż podatkowe. W szczególności, przepisami takimi były regulacje ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej: ustawa o planowaniu przestrzennym). W przepisach tej ustawy mowa jest także o ?przeznaczeniu terenów? na różne cele, w tym także na cele zabudowy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy). Zgodnie z art. 4 ust 2 tej ustawy w przypadku braku planu miejscowego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wskazano w stanie faktycznym w analizowanym przypadku Nieruchomość nie była objęta planem miejscowym. W stosunku do Nieruchomości nie została również wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego ani decyzja o warunkach zabudowy.

Należy podkreślić, że ustawa o planowaniu przestrzennym wskazuje, że plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego (art. 14 ust. 8 ustawy), co oznacza, że jest aktem powszechnie obowiązującym na obszarze działania organów, które ustaliły ten plan. Ponadto, ustawa jasno wskazuje, że w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego jedynymi aktami decydującymi o sposobie zagospodarowania i warunkach zabudowy mogą być odpowiednie decyzje.

Z ustawy o planowaniu przestrzennym wynika również, że nie jest aktem decydującym o przeznaczeniu terenu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dalej: studium). Studium jest dokumentem, w którym rada gminy określa politykę przestrzenną gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Co istotne, zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu przestrzennym, studium nie jest aktem prawa miejscowego i tym samym nie jest aktem powszechnie obowiązującym i wiążącym dla podmiotów innych niż organy gminy. Studium nie może zatem stanowić podstawy do kwalifikowania Nieruchomości jako terenu budowlanego lub przeznaczonego pod zabudowę i nie może wpływać na sposób opodatkowania sprzedaży Nieruchomości. Brak możliwości powoływania się na studium przy ustalaniu przeznaczenia terenów dla celów podatkowych potwierdził m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 4 lutego 2009 r. (sygn. I SA/Łd 1423/08) oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 27 maja 2009 r. (sygn. I SA/Sz 89/09).

W związku z powyższym, w przypadku braku planu miejscowego i braku decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy, jedynym miarodajnym i obiektywnym źródłem dla określenia przeznaczenia określonego terenu są aktualne wypisy z ewidencji gruntów i budynków (stanowisko potwierdzone m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 lipca 2007 r., sygn. III SA/Wa 899/07 oraz w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 4 lutego 2009 r. sygn. I SA/Łd 1423/08).

W związku z powyższym, w analizowanym stanie faktycznym, zarówno strony umowy sprzedaży Nieruchomości, jak i notariusz sporządzający umowę sprzedaży Nieruchomości powinni byli określić przeznaczenie Nieruchomości na podstawie wypisów z ewidencji gruntów i budynków dotyczących działek składających się na Nieruchomość (działka ewidencyjna numer 58/1 oraz 58/3). Zgodnie z tymi wypisami działki składające się na Nieruchomość miały przeznaczenie ?grunty orne? lub ?pastwiska trwałe?. Klasyfikacja tych działek nie wskazywała zatem na ich budowlany charakter ani na przeznaczenie pod zabudowę.

W konsekwencji, na podstawie wspomnianych wypisów uznano, że sprzedaż Nieruchomości podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jako dostawa terenu niezabudowanego, innego niż teren budowlany lub przeznaczony pod zabudowę. Tym samym, transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 2 pkt 4 lit. b tiret drugi ustawy o PCC.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• (uchylona),
• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

  
  
  

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym należy podkreślić, iż jakkolwiek zapytanie Spółki dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółka była właścicielem niezabudowanej nieruchomości rolnej. Dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy, jak i decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego. W aktualnie obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nieruchomość posiada przeznaczenie: usługi i zabudowa mieszkaniowa. W dniu 21.05.2010 r. Spółka zawarła z nabywcą umowę przenoszącą własność nieruchomości ? w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 12.05.2010 r. W umowie sprzedaży cena została określona na kwotę 1.830.000 zł, a notariusz pobrał od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 36.600 zł.

W wydanej w dniu 08.09.2010 r. interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, iż w związku z tym, że nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego posiada przeznaczenie: usługi i zabudowa mieszkaniowa, dostawa przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Tym samym, czynność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawki 22% - zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.

Reasumując należy stwierdzić, iż biorąc pod uwagę fakt, iż czynność umowy sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z zapisem art. 2 pkt 4 lit. a.

Niemniej jednak, najistotniejszym dla określenia sytuacji Wnioskodawcy, jako sprzedającego, w zakresie powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest przepis art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który stanowi, iż obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży ? na kupującym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistniałego zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje

IPPP1-443-678/10-4/MP, interpretacja indywidualna