W przypadku, gdy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów (...)

UZASADNIENIE

W dniu 08.09.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie transakcji nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

Spółka R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: ?Kupujący? lub ?Wnioskodawca?) prowadzi działalność m.in. w zakresie: (i) leasingu finansowego, (ii) kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, (iii) pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, Kupujący zamierza nabyć nieruchomości od A. Sp. z o.o. z siedzibą w P. (dalej: ?Spółka?). Spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu lokali podmiotom prowadzącym działalność handlową. Spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów, na których posadowione są pawilony handlowe będące własnością Spółki, w których najemcy wynajmują lokale na prowadzenie działalności handlowej.

Spółka zapewnia najemcom niezbędną infrastrukturę, tj. na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi i za ich pośrednictwem dostarcza do lokali handlowych gaz, energię, wodę i ogrzewanie. Na podstawie umów z dostawcami Spółka zapewnia również obsługę administracyjno-techniczną nieruchomości, wywóz nieczystości, usługi sprzątania, odśnieżania i przeglądów technicznych nieruchomości (w tym serwisu węzłów cieplnych i kotłowni oraz przeglądów kominiarskich). Pozostałe usługi związane z prowadzeniem działalności handlowej najemcy nabywają bezpośrednio od dostawców (np. usługi ochrony, usługi telekomunikacyjne, itp.).

Obecnie Spółka posiada:

1. prawo własności do 14 działek gruntu wraz z prawem własności posadowionych na tych działkach budynków i budowli (dalej: ?Budynki na Własnym Gruncie?);
2. prawo użytkowania wieczystego do 9 działek gruntu wraz z prawem własności posadowionych na tych działkach budynków i budowli (dalej: ?Budynki na Użytkowaniu Wieczystym?);
3. prawo własności do 5 lokali użytkowych wraz z udziałem ułamkowym w prawie użytkowania wieczystego gruntu i częściach wspólnych budynków oraz prawo własności do 1 lokalu wraz z udziałem w prawie własności gruntu (dalej: ?Nieruchomości Lokalowe?); oraz
4. prawo własności do 7 niezabudowanych działek gruntu (dalej ?Grunty?).
   
   

Dla każdej z powyższych nieruchomości jest prowadzona odrębna księga wieczysta. Za wyjątkiem nieruchomości w M. nabytej w dniu 25 października 2007 r. pozostałe Budynki na Własnym Gruncie, a także Budynki na Użytkowaniu Wieczystym Spółka nabyła w dniu 30 września 2007 r. w wyniku wniesienia aportem do Spółki przedsiębiorstw spółek I. Sp. z o.o. oraz A. Sp. z o.o. (dalej: ?udziałowcy?).

Udziałowcy wnieśli również aportem w tym dniu do Spółki:

1. spółdzielcze własnościowe prawo do 4 lokali użytkowych, które zostały następnie przekształcone w miesiącach wrzesień 2009 r. ? czerwiec 2010 r. w 4 spośród 6 Nieruchomości Lokalowych, o których mowa w pkt 3 powyżej; oraz
2. prawo własności do jednego z Gruntów, o których mowa w pkt 4 powyżej. Pozostałe Grunty zostały nabyte przez Spółkę w miesiącach maj ? grudzień 2008 r.
   
   

Wydanie najemcom lokali handlowych, tj. pierwsze zasiedlenie Budynków na Własnym Gruncie oraz Budynków w Użytkowaniu Wieczystym nastąpiło przed lub w dniu 1 października 2007 r., z wyjątkiem jednego Budynku na Użytkowaniu Wieczystym, który został zasiedlony w czerwcu 2008 r. oraz jednego Budynku na Własnym Gruncie, który został zasiedlony w lipcu 2008 r. Trzy spośród Nieruchomości Lokalowych zostały zasiedlone przed lub w dniu 1 października 2007 r., natomiast jedna Nieruchomość Lokalowa została zasiedlona w grudniu 2008 r.

Po pierwszym zasiedleniu jak wyżej, Spółka nie ponosiła na ulepszenia nieruchomości wydatków, które byłyby równe, bądź przewyższające 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Spółka posiada kredyt w Banku, zaciągnięty na sfinansowanie zobowiązań zaciągniętych w celu nabycia lub finansowania nieruchomości Spółki. Z uwagi na planowane refinansowanie prowadzonej działalności Spółka planuje sprzedaż części swoich nieruchomości na rzecz kilku podmiotów.

W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży nieruchomości z podmiotami prowadzącymi działalność leasingową (w tym z Kupującym) oraz jedną spółką z grupy kapitałowej, do której Spółka należy. Wszystkie podmioty, z którymi Spółka prowadzi ustalenia (w tym Kupujący) są zarejestrowanym podatnikami VAT. Planowana struktura sprzedaży nieruchomości zakłada, że każdy z kupujących nabędzie określone nieruchomości spośród nieruchomości należących do Spółki.

Spółka niniejszym informuje, że rozwiązanie umów z dostawcami mediów nastąpi po zbyciu nieruchomości, z uwagi na konieczność kontynuacji dostawy tych mediów (ogrzewania, dostawy energii, wody itp.) do nieruchomości w okresie pomiędzy zbyciem nieruchomości, a zawarciem stosownych umów przez ich nowego właściciela (lub korzystającego, w przypadku oddania nieruchomości w leasing przez nowego właściciela).

Nastąpi też rozwiązanie umowy najmu z podmiotem, który należy do grupy kapitałowej Spółki i który wynajmuje największą powierzchnię handlową w zbywanych nieruchomościach (dalej: ?Główny Najemca?).

Możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów najmu z pozostałymi najemcami będzie uzależniona od postanowień indywidualnych umów najmu zawartych pomiędzy Spółką a tymi najemcami. Oznacza to, że w niektórych wypadkach Kupujący jako nabywca nieruchomości będzie uprawniony na podstawie zgody najemców do przejęcia praw i obowiązków Spółki w zakresie najmu lokali handlowych, podczas gdy w innych sytuacjach nie będzie to możliwe bez zawarcia nowych umów najmu.

Kupujący zamierza wykorzystać nabyte nieruchomości na potrzeby związane ze sprzedażą podlegającą podatkowi od towarów i usług. W szczególności Kupujący odda nieruchomości w leasing innemu podmiotowi.

Pismem z dnia 16.09.2010 r. (data wpływu 20.09.2010 r.) Wnioskodawca dokonał sprostowania informacji zawartej w opisie stanu faktycznego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

W związku z tak przedstawionym stanem faktycznym, w sytuacji, gdzie Kupujący nabędzie od Spółki opisane wyżej nieruchomości (lub część z nich) i wykorzysta je na potrzeby związane ze sprzedażą podlegającą podatkowi od towarów i usług, Kupujący zapytuje:

1. Czy opisana wyżej transakcja obejmująca sprzedaż Budynków na Własnym Gruncie, Budynków na Użytkowaniu Wieczystym oraz Nieruchomości Lokalowych objęta będzie wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w artykule 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ?Ustawa o VAT?)...
2. Czy zakładając, że Spółka i Kupujący złożą przed dniem sprzedaży naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy sprzedawanych budynków, budowli lub ich części, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia naliczonego przy sprzedaży nieruchomości podatku od towarów i usług, i czy w szczególności możliwości odliczenia VAT nie będzie wyłączał art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT...
3. Czy opisana transakcja obejmująca sprzedaż Budynków na Własnym Gruncie, Budynków na Użytkowaniu Wieczystym oraz Nieruchomości Lokalowych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych...
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy

W opinii Wnioskodawcy, o ile spełnione zostaną powyższe wymagania i sprzedaż Budynków na Własnym Gruncie, Budynków na Użytkowaniu Wieczystym oraz Nieruchomości Lokalowych podlegać będzie podatkowi od towarów i usług (nie będąc jednocześnie z tego podatku zwolniona) to zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, sprzedaż ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-(uchylone),
- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka R. Sp. z o.o. (dalej: ?Kupujący? lub ?Wnioskodawca?) prowadzi działalność w zakresie: (i) leasingu finansowego, (ii) kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, (iii) pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, Kupujący zamierza nabyć nieruchomości od A.Sp. z o.o. z siedzibą w P. (dalej: ?Spółka?). Spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu lokali podmiotom prowadzącym działalność handlową. Spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów, na których posadowione są pawilony handlowe będące własnością Spółki, w których najemcy wynajmują lokale na prowadzenie działalności handlowej.

A zatem, w przypadku, gdy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku, gdy powyższa transakcja zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, ale będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.