umowa sprzedaży nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości (...)

umowa sprzedaży nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 09.10.2008 r. (data wpływu 10.10.2008 r.) oraz piśmie z dnia 15.12.2008 r. (data wpływu 19.12.2008 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB2/436-390/08-2/MZ z dnia 03.12.2008 r. (data nadania 04.12.2008 r., data doręczenia 19.12.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie podstawy opodatkowania przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu ograniczonego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10.10.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie podstawy opodatkowania przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu ograniczonego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 07.10.2008 r., w związku z zaistnieniem przypadku, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 29.09.1991 r. o Lasach (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 ze zm.), Wnioskodawca uczestniczył w przetargu pisemnym ograniczonym na sprzedaż nieruchomości zabudowanejbędącej pustostanem, położonej w miejscowości S , ul. S.., o cenie wywoławczej 125.701,00 zł stanowiącej cenę rynkową jaka kształtuje się w tej miejscowości. W przetargu tym ustalono, że oferowana przez Wnioskodawcę kwota 82.000,00 zł, uwzględniająca Wnioskodawcy uprawnienie do obniżenia ceny o 95%, stanowi najwyższą cenę sprzedaży. Należność ta ma być przedmiotem fakturowania. W najbliższym czasie Wnioskodawca zostanie powiadomiony o dacie i miejscu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, przy czym dokonanie tej czynności cywilnoprawnej uzależnione jest od uprzedniego zapłacenia podatku. Przetarg ograniczony przeprowadzony został na podstawie Rozporządzenia Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia 09.04.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami w budowie oraz kwalifikowania ich jako nieprzydatne lasom państwowym, a także trybu przeprowadzania przetargu ograniczonego (Dz. U. z 1998 r. Nr 52, poz. 327 ze zm.), gdzie również stwierdza się, że podstawę wyboru oferty stanowi najwyższa cena sprzedaży, z uwzględnieniem ustawowych uprawnień do obniżenia ceny, a nie sama wartość oferty ? jak to ma miejsce w przetargu otwartym. W związku z tym Wnioskodawca był pewien, że podstawę opodatkowania zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona na podstawie wyceny rzeczoznawcy, to jest kwota 125.701,00 zł. Tymczasem Wnioskodawca uzyskał od organizatora przetargu informację, że praktykowane jest przyjmowanie za podstawę opodatkowania wartości stanowiącej sumę oferowanej przez Wnioskodawcę ceny sprzedaży i kwoty wynikającej z przysługujących mu uprawnień do obniżenia ceny, co daje łącznie 1.640.000,00 zł. W przekonaniu Wnioskodawcy wielkość ta nie ma żadnego związku z wartością rynkową nieruchomości, a praktyki takie ? zgodnie z przepisami art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych powinny być przedmiotem działań organów skarbowych.

Pismem z dnia 03.12.2008 r. Nr IPPB2/436-390/08-2/MZ wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez udzielenie informacji:

  • Czy interpretacja przepisów prawa podatkowego ma być udzielona w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czy też od podatku dochodowego od osób fizycznych. W złożonym wniosku zakreślił Wnioskodawca w części D.2 poz. 41 ? Podatek od czynności cywilnoprawnych. Natomiast z treści wniosku wynika, że chodzi także o podatek dochodowy od osób fizycznych.
  • Właściwe sprecyzowanie pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.
  • Jeżeli zakres interpretacji ma dotyczyć podatku dochodowego od osób fizycznych to należy przedstawić własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego oraz dokonać dodatkowej opłaty.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie informując, iż:

  • Interpretacja przepisów prawa podatkowego ma być udzielona wyłącznie w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
  • Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przedstawia się następująco:?Która, z wielkości wyszczególnionych w części F, poz. 50 Wnioskodawcy wniosku i na jakiej podstawie prawnej, stanowi wartość rynkową nieruchomości - pustostanu przy zawieraniu umowy sprzedaży z nabywcą wyłonionym w drodze przetargu ograniczonego, prowadzonego w ramach sprzedaży preferencyjnej dla uprawnionych pracowników i byłych pracowników Lasów Państwowych na podstawie przepisów art. 40a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o Lasach (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 45, poz. 435 ze zm.), w sytuacji, gdy:
    • ustalenie ceny nieruchomości - zgodnie z art. 40a ust. 2 ustawy o lasach, następuje na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, a przyjęcie tej wielkości za wartość rynkową nieruchomości w umowie sprzedaży podlega ? na podstawie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ocenie organu podatkowego,
    • podstawę wyboru oferty przez komisję przetargową ? zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia ministra ochrony środowiska, zasobów naturalnych i leśnictwa z dnia 9 września 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteriów kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także trybu przeprowadzania przetargu ograniczonego (Dz. U. z 1998 r., Nr 52, poz. 327 ze zm.), stanowi najwyższa cena sprzedaży rozumiana jako kwota podlegająca fakturowaniu (wpływająca do budżetu Państwa) a nie najwyższa cena zaoferowana za nieruchomość w przetargu ograniczonym, co skutkuje tym, że posiadane indywidualne uprawnienie do obniżenia ceny mogą istotnie wpływać na kształtowanie się oferowanych cen, zakłócając ich konkurencyjność?.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Która, z wielkości wyszczególnionych w części F, poz. 50 Wnioskodawcy wniosku i na jakiej podstawie prawnej, stanowi wartość rynkową nieruchomości ? pustostanu przy zawieraniu umowy sprzedaży z nabywcą wyłonionym w drodze przetargu ograniczonego, prowadzonego w ramach sprzedaży preferencyjnej dla uprawnionych pracowników i byłych pracowników Lasów Państwowych na podstawie przepisów art. 40a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2005 r. , Nr 45, poz. 435 ze zm.)...

Zdaniem wnioskodawcy.

W przetargu preferencyjnej sprzedaży nieruchomości pracownikom lub byłym pracownikom lasów państwowych nie będących ich najemcami prowadzonej w trybie przetargu ograniczonego należy przyjąć zasadę, że podstawę opodatkowania czynności cywilnoprawnej dotyczącej sprzedaży tej nieruchomości stanowi cena rynkowa określana przez rzeczoznawcę dla potrzeb tej sprzedaży (czyli cena wywoławcza) lub kwota fakturowana (cena sprzedaży) ? jeśli przekracza ww. cenę rynkową. Takie rozwiązanie umożliwia równoprawne traktowanie wszystkich uczestników przetargu ? bez względu na skalę posiadanych uprawnień do obniżenia ceny. Jeśli tego się nie uwzględnia, to wówczas pracownik posiadający uprawnienie do maksymalnego obniżenia ceny, tj. w wysokości 95%, będzie obciążany kilkukrotnie wyższym podatkiem od czynności cywilnoprawnych, niż to ma miejsce w przypadku osoby o minimalnych uprawnieniach do obniżenia ceny, tj. w wysokości 18%, i to pomimo tego, że zaoferują tę samą cenę sprzedaży nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca zwraca uwagę na brak spójności praktykowanego postępowania przy naliczaniu podatku od czynności cywilnoprawnej z pisemną interpretacją co do zakresu i zastosowania prawa podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych zawartą w postanowieniu Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu (sygnatura PDI/415-9/2007, data 2007.05.30). Z interpretacji tej wynika obowiązek odprowadzenia podatku dochodowego z tytułu zakupu nieruchomości po cenie preferencyjnej nieruchomości od Lasów Państwowych przez osoby nie będące najemcami tych nieruchomości, jeśli występuje przychód w wysokości różnicy pomiędzy ceną rynkową nieruchomości, a kwotą faktycznie zapłaconą (czyli ceną sprzedaży).

Istniejące wątpliwości w interpretacji przepisów rodzą też pytanie, czy pracownicy Lasów Państwowych, którzy w wyniku przetargu ograniczonego nabyli od Lasów Państwowych nieruchomość na warunkach preferencyjnych musieliby teraz- na skutek opisanej praktyki w zakresie określania wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej, zgłaszać do opodatkowania dodatkowy przychód z tytułu różnicy wartości pomiędzy wielkością przyjętą do naliczenia PCC a wartością rynkową nieruchomości przyjętą jako cena wywoławcza w przetargu ograniczonym ... W przypadku Wnioskodawcy byłaby to kwota 1.514.299 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy czym ciąży on na kupującym (art. 4 pkt 1).

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa, która określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2).

Jeżeli jednak stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy ? podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 07.10.2008 r. uczestniczył w przetargu pisemnym ograniczonym na sprzedaż nieruchomości położonej w miejscowości S..., zabudowanej będącej pustostanem. Cena wywoławcza wynosiła 125.701,00 zł, stanowiła ona cenę rynkową jaka kształtuje się w tej miejscowości. W przetargu ustalono, że oferowana przez Wnioskodawcę kwota 82.000,00 zł, która uwzględniała przysługujące uprawnienie do obniżenia ceny o 95%, stanowi najwyższą cenę sprzedaży. Należność powyższa ma być przedmiotem fakturowania. Wnioskodawca zostanie powiadomiony o dacie i miejscu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Reasumując stwierdza się, iż umowa sprzedaży nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.


Masz inne pytanie do prawnika?

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika