W przypadku, gdy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 09.11.2010 r. (data wpływu 12.11.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie transakcji nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12.11.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie transakcji nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

Sp. z o.o. jest spółką z siedzibą w Polsce (dalej: ?Nabywca? lub ?Wnioskodawca?). Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług (dalej: ?VAT?), jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca zamierza nabyć od V. Spółka z o.o. (dalej: ?V.? lub ?Sprzedający?) nieruchomość składającą się z:

• lokalu użytkowanie (dalej: ?Lokal?), który stanowi odrębną nieruchomość (objętą odrębną Księgę Wieczystą), obejmującego powierzchnię handlową i biurową, położonego w budynku znajdującym się w G., przy ul. S. (dalej: ?Budynek?),
• udział 33875/100000 w prawie własności gruntu, na którym zlokalizowany jest Budynek (dalej: ?Grunt?). Grunt obejmuje działki oznaczone następującymi numerami ewidencyjnymi: 797/1, 797/2, 799/2, 799/3, 796, 831/3, 826/3, 826/5, 826/6, 826/7, 831/5, 831/6, 829, 828/4 o łącznej powierzchni 12.7905 hektarów usytuowanymi w G. W rejestrze gruntów i budynków Grunt jest sklasyfikowany jako drogi, inne tereny zabudowane i zurbanizowane tereny niezabudowane. Grunt jest zabudowany przez budynek komercyjny (tj. Budynek). Wyżej wymienione działki objęte są Księgą Wieczystą. Budynek jest położony na działkach nr 829, 828/4/ Ponadto, na działkach o numerach ewidencyjnych 797/1, 799/2, 799/3, 826/3, 826/5, 826/6, 831/3, 831/5, 796, 797/2, 828/4,i 829 znajdują się również dwa zbiorniki przeciwpożarowe, oświetlenie zewnętrzne, drogi wewnętrzne, zbiornik retencyjny oraz parkingi wykorzystywane dla potrzeb Budynku (dalej: ?Budowle?).
  
  

W dalszej części wniosku Lokal oraz udział w prawie własności Gruntu wraz z Budowlami położonymi na Gruncie będą określane łącznie jako ?Nieruchomość?.

Nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z rejestrem gruntów i budynków następujące działki są zaklasyfikowane jako drogi: 797/1, 799/2, 799/3, 826/3, 826/5, 826/6, 831/3, 831/5. Jednocześnie, następujące działki są zaklasyfikowane jako inne tereny zabudowane: 796, 797/2, 828/4, 829, natomiast działki o numerach ewidencyjnych 799/1, 826/7, 831/9 jako zurbanizowane tereny niezabudowane.

Budynek został oddany do użytkowania 17 listopada 1998 r. (decyzja o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego). Dodatkowo, na podstawie decyzji z dnia 21 listopada 2001 r. Budynek został oddany do użytku po przebudowie.

Lokal (wraz z udziałem w Gruncie i Budowlami) został nabyty przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży zawartej 28 września 2005 r. Powyższa transakcja była opodatkowana 22% stawką VAT.

Lokal był wynajmowany najemcom przez ponad dwa lata (w tym okresie ostatnich dwóch lat). Wydatki poniesione przez V. na ulepszenie Lokalu i pozostałych Budowli usytuowanych na Gruncie (parking, zbiorniki przeciwpożarowe, zbiornik retencyjny, itp.), wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

Nieruchomość (z wyłączeniem Gruntu) jest traktowana przez Sprzedającego jako jeden środek trwały dla celów podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: ?CIT?). Dlatego też nie można jednoznacznie przypisać wartości wydatków poniesionych na ulepszenia do poszczególnych aktywów (Lokalu lub Budowli) wchodzących w skład środka trwałego Sprzedającego.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami (zwana dalej ?Kodeks Cywilny?). Nabywca przejmie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez V. z poszczególnymi najemcami (w tym depozytów gotówkowych lub gwarancji bankowych złożonych przez najemców). Ponadto, Nabywca przejmie na podstawie odrębnej umowy ze Sprzedającym, prawa wynikające z zarejestrowanego znaku towarowego ?O.?, który jest własnością Sprzedającego, związanego z Nieruchomością.

Na nabywcę nie przejdą zobowiązania wynikające z umów kredytowych zawartych na sfinansowanie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Ponadto na Nabywcę nie przejdą m.in.:

• prawa i zobowiązania wynikające z umów dotyczących zarządzania ryzykiem zmiany stóp procentowych;
• prawa i zobowiązania Sprzedającego wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
• prawa i zobowiązania Sprzedającego wynikające z umów o obsługę księgową, prawną i podatkową dotyczącą Budynku;
• zaległe należności od najemców Lokalu na rzecz Sprzedającego;
• środki pieniężne zgromadzone przez Sprzedającego w kasie i na rachunkach bankowych;
• księgi rachunkowe oraz inne dokumenty związane z prowadzeniem przez V. przedsiębiorstwa;
• know-how Sprzedającego związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców profilu działalności.
  
  

Obecnie obowiązujące umowy o świadczenie usług bieżącego utrzymania Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów, dostawcami świadczącymi usługi sprzątania, usługi ochroniarskie itp.

zostały zawarte między poszczególnymi dostawcami usług i Zarządcą Nieruchomości, tzn. żadna z tych umów nie została zawarta bezpośrednio ze Sprzedającym. Poszczególne usługi związane z Nieruchomością (np. dostawa mediów, usługi porządkowe, usługi ochroniarskie) były dostarczane Sprzedającemu na podstawie Umowy o Zarządzanie Nieruchomością, zawarta przez Sprzedającego zostanie zakończona wraz z dokonaniem planowanej transakcji, a Nabywca będzie musiał zawrzeć z wybraną firmą zarządzającą nieruchomościami nową umowę na zarządzanie Nieruchomością, która będzie zobowiązana do zapewnienia odpowiednich usług dotyczących utrzymania Nieruchomości (np. ochroniarskich, mediów, itp.), niezbędnych do prawidłowego korzystania z Nieruchomości.

W rezultacie planowanej transakcji nie nastąpi transfer żadnych pracowników, ponieważ Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Dodatkowo, przed zawarciem analizowanej transakcji, Sprzedający będzie zobowiązany do podjęcia kroków w celu nabycia praw autorskich do projektów architektonicznych Budynku i w przypadku ich nabycia nastąpi przeniesienie praw autorskich na rzecz Wnioskodawcy. Niemniej jednak, z uwagi na określone przeszkody prawne jest możliwe, iż Sprzedający nie nabędzie wspomnianych praw autorskich i w związku z tym, nie zostaną one przeniesione na Nabywcę w ramach planowanej transakcji.

Nieruchomość nie stanowi organizacyjnie ani finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp. i nie przygotowuje własnego bilansu. Ponadto, Nieruchomość nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej.

Wnioskodawca ? będąc zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT ? po zakupie udziału w Nieruchomości od V. będzie prowadził działalność obejmująca wynajem powierzchni w Lokalu, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania te Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny ? wypracowany w tym zakresie ? know-how.

Sprzedający udział w Nieruchomości nie planuje likwidacji bezpośrednio po zawarciu planowanej transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Wnioskodawca prosi o potwierdzenie, czy:

1. planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 Ustawy o VAT i będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ale strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT według podstawowej stawki obowiązującej na moment zawarcia transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,
2. jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, ponieważ:
   1. przedmiotowa transakcja obejmująca przeniesienie Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT,
   2. przedmiotowa transakcja obejmująca przeniesienie Nieruchomości nie mieści się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,
   3. nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
3. jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 25.01.2011 r. została wydana interpretacja Nr IPPP2-443-872/10-2/AK oraz Nr IPPP2/443-872/10-3/AK.

Zdaniem Wnioskodawcy

Brak opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, za wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

W konsekwencji, jeżeli strony planowanej transakcji dokonają wyboru opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, wspomniana transakcja nie będzie podlegać PCC na podstawie artykułu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest spółką z siedzibą w Polsce. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług, jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca zamierza nabyć od V. Spółka z o.o. nieruchomość. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. Nabywca przejmie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez V. z poszczególnymi najemcami (w tym depozytów gotówkowych lub gwarancji bankowych złożonych przez najemców). Ponadto, Nabywca przejmie na podstawie odrębnej umowy ze Sprzedającym, prawa wynikające z zarejestrowanego znaku towarowego ?O.?, który jest własnością Sprzedającego, związanego z Nieruchomością. Wnioskodawca ? będąc zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT ? po zakupie udziału w Nieruchomości od V. będzie prowadził działalność obejmująca wynajem powierzchni w Lokalu, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania te Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny ? wypracowany w tym zakresie ? know-how. Sprzedający udział w Nieruchomości nie planuje likwidacji bezpośrednio po zawarciu planowanej transakcji.

A zatem, w przypadku, gdy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku, gdy powyższa transakcja zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, ale będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje

IPPP2-443-872/10-2/AK, interpretacja indywidualna

IPPP2-443-872/10-3/AK, interpretacja indywidualna