1. Czy comiesięczne zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali na poczet opłat za użytkowanie wieczyste (...)

UZASADNIENIE

W dniu 29 września 2014r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie wnoszonych zaliczek na poczet opłat za wieczyste użytkowanie sąsiedniej działki.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Nieruchomość nr ewid. 10/2, przy ul. W., zwana dalej nieruchomością wspólnotową, została zabudowana w latach 2011-2012 przez firmę B. sp. z o.o. w W., zwaną dalej Deweloperem, pięcioma budynkami mieszkalnymi. W nieruchomości tej wyodrębniono 260 lokali, w tym 2 lokale użytkowe i 2 lokale garażowe wielostanowiskowe, przy czym stanowiska te wykupili członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej. Lokale mieszkalne i garażowe zaliczane do zasobu gospodarki mieszkaniowej zajmują prawie 99% ogólnej powierzchni wszystkich lokali. Wspólnota nie jest obecnie czynnym płatnikiem podatku VAT.

Z księgi wieczystej nieruchomości wspólnotowej i notarialnych umów kupna/sprzedaży lokali wynika, że użytkownicy wieczyści sąsiedniej działki nr 7 ustanowili nieodpłatną i nieokreśloną w czasie służebność gruntową na rzecz każdoczesnego współwłaściciela nieruchomości wspólnotowej (10/2), umożliwiającą zbudowanie na niej (to jest na działce nr 7) infrastruktury energetycznej i wodociągowo-kanalizacyjnej oraz dojazdów niezbędnych do funkcjonowania osiedla wspólnotowego. Mimo nieodpłatnego charakteru tej służebności, Deweloper zobowiązał się do pokrywania opłat za użytkowanie wieczyste ciążących na użytkownikach działki nr 7, które w latach 2013-2014 wyniosły ponad 90.000 zł rocznie.

Jednocześnie w pierwszym akcie notarialnym kupna/sprzedaży lokalu nr 28 w budynku 81C i w umowach sprzedaży kolejnych lokali znalazł się następujący zapis: ?Kupująca(-y) za pośrednictwem Wspólnoty Mieszkaniowej dokona zapłaty przypadającej na nią części opłaty za użytkowanie wieczyste na konto Spółki (Dewelopera) do dnia 1 marca każdego roku kalendarzowego. Spółka do dnia 25 marca każdego roku kalendarzowego wpłaci użytkownikowi wieczystemu działki ewid. nr 7 całą kwotę uzyskaną od Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste, a użytkownik wieczysty działki ewid. nr 7 uiści opłatę na konto właściciela działki.?

Na tej podstawie właściciele lokali uiszczali na konto Wspólnoty w latach 2012 (proporcjonalnie do powierzchni), które w 1 kwartale następnego roku były przekazywane zbiorczo i w całości na rachunek Dewelopera na podstawie jego not księgowych. Noty te były następnie ewidencjonowane przez Wspólnotę na kontach rozliczeń międzyokresowych przychodów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy comiesięczne zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali na poczet opłat za użytkowanie wieczyste sąsiedniej działki nr 7 stanowią przychód Wspólnoty w rozumieniu ustawy o pdop ?
   
2. W przypadku odpowiedzi pozytywnej na pytanie nr 1: czy dochód Wspólnoty uzyskany z tego tytułu i przekazany w całości Deweloperowi w celu zrefundowania opłaty za użytkowanie wieczyste działki nr 7 jest zwolniony z pdop na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o tym podatku ?
   
3. W przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 2: czy notę księgową Dewelopera wystawioną w 2014 r. za użytkowanie wieczyste działki nr 7 za 2013 r. można zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów uzyskania przychodów za 2013 rok (zbieraliśmy pieniądze w 2013 roku na poczet zobowiązań za 2014 rok) ?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. pytanie 1.

Zaliczki uiszczane przez właścicieli lokali w ramach refundacji opłat za użytkowanie wieczyste sąsiedniej działki nie stanowią przychodu Wspólnoty w rozumieniu ustawy o pdop, tylko kwoty powierzone jej do przechowania i przekazania w całości Deweloperowi w odpowiednim terminie na zasadzie non profit. Zobowiązanie finansowe wobec Dewelopera i użytkowników wieczystych zaciągnęli bowiem właściciele lokali będący osobami fizycznymi a nie Wspólnota jako jednostka statutowa i osoba prawna. Wspólnota bowiem nie mogła zaciągnąć takich zobowiązań, gdyż działka nr 7 nie stanowi nieruchomości wspólnej. Wspólnota nie jest również następcą prawnym Dewelopera. Najlepiej więc byłoby gdyby właściciele lokali przekazywali przypadające na nich części tego zobowiązania bezpośrednio na rachunek Dewelopera, ale umówili się w formie notarialnej, że będą to czynić za pośrednictwem swojej Wspólnoty. Pośrednictwo Wspólnoty ma tu jednak charakter techniczno-organizacyjny a nie statutowy lub gospodarczy.

Ad. pytanie nr 2.

Gdyby comiesięczne zaliczki właścicieli lokali wnoszone na poczet opłat za użytkowanie wieczyste działki nr 7 uznano jako przychód Wspólnoty w rozumieniu ustawy o pdop, to jej dochód z tego tytułu byłby w 99% zwolniony z tego podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy. Dochód ten bowiem powstał w 99% w zasobach gospodarki mieszkaniowej (lokale mieszkalne i garażowe) i został w całości przekazany na uiszczenie opłat związanych z utrzymaniem tego zasobu. Bez służebności na działce nr 7 nieruchomość wspólnotowa nie mogłaby w ogóle funkcjonować wskutek braku dojazdu, zasilenia energetycznego i przyłączy kanalizacyjnych. Poza tym - zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1. ustawy o pdop - oplata za użytkowanie wieczyste stanowi koszt uzyskania przychodu. Co prawda Wspólnota nie jest użytkownikiem wieczystym działki nr 7, ale przytoczony przepis prawny nie zawiera wprost takiego warunku.

Ad. pytanie nr 3.

Gdyby comiesięczne zaliczki właścicieli lokali wnoszone na poczet opłat za użytkowanie wieczyste działki nr 7 uznano jako przychód Wspólnoty, to noty księgowe Dewelopera z tego tytułu można by zaliczać do kosztów uzyskania przychodu w roku powstania tego przychodu. Dla przykładu: nota księgowa Dewelopera wystawiona w 2014 r. za użytkowanie wieczyste działki nr 7 w 2013 r. może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodu w 2013 r., bo ma bezpośredni związek z przychodem powstałym w tym roku (2013 r.). W przyszłości Wspólnota mogłaby przekazywać Deweloperowi zaliczki właścicieli lokali w końcu roku podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie przychodów podatkowych - jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Użycie w powyższym przepisie sformułowania ?otrzymane? oznacza, że momentem powstania przychodu pieniężnego jest moment otrzymania, czyli wpływu bezpośrednio do majątku podatnika - względnie na jego rachunek - wymienionych środków, skutkującego powstaniem po stronie podatnika możliwości dysponowania tymi środkami. Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, którymi Spółka może rozporządzać.

Przychód powstaje zatem co do zasady w momencie otrzymania pieniędzy przez podatnika.

Wyjątek od tej zasady wynika z art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, według którego za przychody związane z działalnością gospodarczą (...) osiągnięte w roku podatkowym uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury,
   
2. uregulowania należności.
   
   

W przypadku otrzymania przychodu, o którym mowa w ust. 3, do którego nie stosuje się ust. 3a, 3c i 3d, za datę powstania przychodu uznaje się dzień otrzymania zapłaty, o czym stanowi art. 12 ust. 3e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych mówi o przychodach związanych z działalnością gospodarczą, należy stwierdzić, iż odnosi się on do przychodów będących następstwem prowadzonej działalności gospodarczej, związanych z nią bezpośrednio lub pośrednio.

Między przychodem, a wymienionymi rodzajami działalności gospodarczej musi zatem istnieć związek skutkujący powstaniem przychodu.

Jak wykazano powyżej, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa osoby prawnej.

Otrzymane świadczenie może być uznane za przychód, jeżeli ma ono charakter definitywny, ostateczny oraz pewny w tym znaczeniu, że podatnik uzyskuje swobodę dysponowania określonym świadczeniem lub środkami pieniężnymi.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca ? Wspólnota Mieszkaniowa - będzie pośredniczył w zbiórce pieniędzy od właścicieli lokali na poczet opłat za użytkowanie wieczyste sąsiedniej działki nr 7, które będą w 1 kwartale następnego roku przekazywane zbiorczo i w całości na rachunek Dewelopera, na podstawie jego not księgowych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż środki otrzymywane przez wnioskodawcę nie mają charakteru trwałego i definitywnego. W przedstawionej sytuacji nie dochodzi zatem do jakiegokolwiek przysporzenia majątkowego po stronie wnioskodawcy, co z kolei oznacza, iż nie osiąga on z tego tytułu przychodu, z którego dochód mógłby podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Stanowisko wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1, tzn. czy comiesięczne zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali na poczet opłat za użytkowanie wieczyste sąsiedniej działki nr 7 stanowią przychód Wspólnoty w rozumieniu ustawy jest zatem prawidłowe.

W tym stanie rzeczy pytania nr 2 i 3 postawione przez Spółkę we wniosku- są bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.