Przychód Spółdzielni Mieszkaniowej z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego, podlegający opodatkowaniu (...)

UZASADNIENIE

W dniu 31.03.2011r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu przychodu z tytułu zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia powstała w 1990 roku jako Wydzielona na skutek podziału Spółdzielni Mieszkaniowej dokonanego uchwałą Zebrania Przedstawicieli Spółdzielni z dnia 06 maja 1989 roku. Poza Spółdzielnią Budowlano-Mieszkaniową ze Spółdzielni Mieszkaniowej wydzielono jeszcze kilka innych spółdzielni. Dokonując podziału Spółdzielni Mieszkaniowej Walne Zgromadzenia postanowiło że nowopowstałe Spółdzielnie zachowują swoje udziały w majątku Spółdzielni Mieszkaniowej, a wielkość poszczególnych udziałów w majątku będzie wynikać ze stosunku udziału wydzielonej spółdzielni do całości Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Poprzedniczka prawna Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej - Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego na podstawie stosownego pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą wybudowała budynek biurowy położony w W. Oddanie budynku do eksploatacji miało miejsce w 1978 roku na podstawie pozwolenia na użytkowanie.

Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa w ramach posiadanego udziału w majątku wspólnym po podziale Spółdzielni Mieszkaniowej włada lokalem użytkowym - składającym się z dwóch pomieszczeń biurowych o łącznej powierzchni 36,60 m², z którymi związane jest korzystanie z korytarzy, toalet i innych elementów budynku oraz gruntu.

Stosownie do treści przepisu art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej służy roszczenie o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu, na którym przez poprzednika prawnego został wzniesiony budynek w odpowiednim udziale.

W dniu 12.05.2010r, Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa zawarła z M przedwstępną umowę sprzedaży udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza W za numerem Repertorium A, na mocy której Spółdzielnia zobowiązała się do sprzedania M udziału stanowiącego (1,16% jeden i 16/100 procent) we współwłasności nieruchomości stanowiącej budynek znajdujący się w W oraz związanego z nim udziału stanowiącego 1,16% (jeden i 16/100 procent) w prawie użytkowania wieczystego, za cenę łączną w kwocie 179.000,00 (sto siedemdziesiąt dziewięć tysięcy) złotych, a także do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 20.05.2020r po uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości, polegającego na ujawnieniu Spółdzielni jako współwłaściciela i użytkownika wieczystego w dziale drugim KW.

W dniu 10 grudnia 2010 roku M dokonał zapłaty całej ceny w łącznej kwocie 154 200,00 złotych, po potrąceniu sumy poczynionych przez nabywcę nakładów na lokal. Obejmując lokal użytkowy położony w budynku, Spółdzielnia nie odliczała VAT. Lokal Spółdzielnia objęła w roku 1989 nie pod rządami ustawy o podatku od towarów i usług, nie była to więc dostawa VAT.

Dla oceny czy transakcja podlega opodatkowaniu czy zwolnieniu z VAT znaczenie mają także następujące fakty. Transakcja nie stanowiła pierwszego zasiedlenia, lokal był użytkowany przez 30 lat ? od wybudowania budynku, zatem niewątpliwie upłynął okres dłuższy niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Spółdzielni nie przysługiwało prawo do ?odliczenia VAT? oraz nie poczyniono wydatków na ulepszenie lokalu, w stosunku do których Spółdzielnia miałaby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przychód ze sprzedaży lokalu użytkowego w wysokości 154 200,00 zł nie podlega zwolnieniu w podatku dochodowym od osób prawnych jako przychód nie pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi toteż nie będzie miał zastosowania przepis art. 17 ust 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)

Jednak decydującym momentem dla powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych będzie dopiero podpisanie aktu notarialnego umowy przenoszącej własność gdyż obowiązek podatkowy w przypadku sprzedaży lokali powstaje w momencie przeniesienia własności tj. podpisania aktu notarialnego spełniającego warunki określone w przepisie art. 155 oraz 158 par. 1.

Na podstawie art. 12 ust.4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat na poczet dostaw, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Zatem do momentu podpisania aktu notarialnego kwota 154 200zł stanowi jedynie zaliczkę w 100% ceny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania

1. Czy opisana wyżej transakcja dostawy - przedwstępna umowa sprzedaży udziałów w prawie Współwłasności budynku biurowego i współużytkowania wieczystego gruntu o nieuregulowanym stanie prawnym, przy dokonaniu zapłaty całej ceny podlega zwolnieniu przedmiotowemu określonemu w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 ze zm.)...
2. Czy obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy (przyrzeczonej) sprzedaży udziałów w prawie współwłasności budynku biurowego z prawem do gruntu, którą nastąpi przeniesienie własności tych praw na nabywcę, mimo zapłaty pełnej ceny...
   
   

Przedmiotowa interpretacja dotyczy pytania nr 2 z zakresu podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydana odrębna interpretacja.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem wnioskodawcy obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy (przyrzeczonej) sprzedaży udziałów w prawie współwłasności budynku biurowego z prawem do gruntu, którą nastąpi przeniesienie własności tych udziałów na nabywcę.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm. dalej: pdop) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Natomiast art. 12 ust. 3 tej ustawy wskazuje, że za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Moment powstania przychodu, o którym mowa w art. 12 ust. 3 pdop określa ust. 3a tego artykułu. Zgodnie z tym przepisem za datę powstania przychodu, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień: wystawienia faktury albo uregulowania należności.

W myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie stanowią one zapłaty za wykonane świadczenie, a jedynie przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 158 wyżej powołanej ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółdzielnia zawarła przedwstępną umowę sprzedaży udziału we współwłasności w nieruchomości wraz ze związanym z nią udziałem w prawie użytkowania wieczystego za kwotę 179.000,00 zł. Z umowy wynika, że spółdzielnia zobowiązuje się także do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 20.05.2020r. po uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości, polegającym na ujawnieniu Spółdzielni jako współwłaściciela i użytkownika wieczystego. Kupujący w dniu 10.12.2010r. dokonał zapłaty kwoty 154.200,00 zł po potrąceniu sumy poczynionych przez niego nakładów na lokal.

Zatem obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje w momencie przeniesienia własności udziału we współwłasności nieruchomości wraz ze związanym z nią udziałem w prawie użytkowania wieczystego potwierdzonym aktem notarialnym. Wówczas przychodem ze sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości wraz ze związanym z nią udziałem w prawie użytkowania wieczystego będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna ? sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z zastrzeżeniem prawa organu podatkowego do ustalenia ceny w wysokości jej wartości rynkowej (art. 14 ust. 1 pdop). W związku z powyższym, przychód nie powstanie w momencie dokonania wpłaty przez przyszłego właściciela. Stanowi on jedynie zaliczkę w wysokości 100% ceny.

Reasumując powyższe, należy stwierdzić, iż przychód Spółdzielni Mieszkaniowej z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych powstanie w momencie przeniesienia własności udziału we współwłasności nieruchomości wraz ze związanym z nią udziałem w prawie użytkowania wieczystego potwierdzonym podpisanym aktem notarialnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego odnośnie momentu powstania przychodu podatkowego uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie organ podatkowy pragnie wyraźnie podkreślić, iż przedmiotowa interpretacja nie odnosi się do prawidłowości ustalenia wysokości uzyskanego przychodu ze sprzedaży gdyż w tym zakresie Wnioskodawca nie zadał pytania i nie przedstawił własnego stanowiska w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.