Czy zaliczki na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej, a pochodzące z wpłat od właścicieli lokali (...)

UZASADNIENIE

W dniu 19.09.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota mieszkaniowa powstała w roku 2010. Wspólnota składa się z jednego budynku mieszczącego łącznie 203 lokale, w tym 198 lokal) mieszkalnych i 4 lokale użytkowe, które są własnością poszczególnych członków. Wspólnotę tworzą właściciela zarówno odrębnych lokali mieszkaniowych, jak) odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej.

Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokal) wynosi 14.106,63 m², w tym powierzchnia lokali użytkowych wynosi 564,09 m², a lokali mieszkalnych 13.542,54 m². Powierzchnia lokali użytkowych stanowi ok. 4% łącznej powierzchni użytkowej we wspólnocie. Wszyscy właściciele opłacają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczki na media i remonty według jednakowych stawek obowiązujących zarówno dla właścicieli lokali mieszkalnych, jaki użytkowych. Granice nieruchomości wspólnej, na utrzymanie której wspólnota pobiera zaliczki określa uchwała wspólnoty nr 7/2010 (treść uchwały w zał.)

Na koniec roku rozliczeniowego 2010 wspólnota uzyskała nadwyżkę przychodów nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 79.290,38 PLN. Zaliczki dotyczące utrzymania poszczególnych lokali (na media oraz zaliczki na remonty zostały zbilansowane z kosztami i nie wykazywały wyniku. Wspólnota, jako podatnik podatku dochodowego od osób prawnych, skorzystała ze zwolnienia całości dochodu z opodatkowania zgodnie z pkt 44 ust. 1 art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, deklarując jednocześnie wykorzystanie dochodu wiatach kolejnych na pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zaliczki na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej, a pochodzące z wpłat od właścicieli lokali użytkowych można uznać za przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi

Czy całość dochodu wykazana w sprawozdaniu finansowym podlega zwolnieniu od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czy też od części dochodu przypadającego proporcjonalnie na lokale użytkowe (4% kwoty 79.290,38 PLN) należałoby odprowadzić podatek dochodowy...

Zdaniem Wnioskodawcy całość dochodu związanego z zarządem nieruchomością wspólną powinna podlegać zwolnieniu z opodatkowanie na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44, zgodnie z którym wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związana z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nakładają na wszystkich właścicieli obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, a także kosztami zarządu nieruchomością wspólną, które to koszty obciążają właścicieli proporcjonalnie do ich udziału w części wspólnej, niezależnie od typu lokalu. Jednym z kryteriów, na których zarząd wspólnoty oparł swoje stanowisko jest zakwalifikowanie budynku wspólnoty według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych IPKOB) jako budynku mieszkalnego. Według norm PKOB budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej polowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Kolejnym kryterium jest określenie granic nieruchomości wspólnej, na której utrzymanie wnoszą opłaty zarówno właściciele lokali mieszkalnych, jaki użytkowych. Granice te określone są uchwalą nr 7/2010 (w zal.). Skoro wpłaty od właścicieli lokali mieszkalnych, jaki użytkowych związane są z zarządem tą samą ?rzeczą wspólną?, o jakiej mowa w ustawie o własności lokali, to powinny one podlegać takiej samej kwalifikacji jako przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, bez względu na jego typ. Mając na uwadze powyższe argumenty zarząd wspólnoty stoi na stanowisku, że opłaty związane budowlami, pomieszczeniami i urządzeniami mieszczącymi siew granicach tzw. nieruchomości wspólnej, oraz sfinansowane z tych opłat koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi i na tej podstawie podlegają zwolnieniu z opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), która określa zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu. Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (?) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (bądź są wpłacane do kasy), bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która ? w myśl art. 7 ust. 1 ustawy ? stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1. dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2. dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
   
   

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Przez pojęcie ?zasoby mieszkaniowe? należy rozumieć:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno ?remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki ? doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo ? kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
   
   

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami (np. opłaty, zaliczki) stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota uzyskuje dochód z zaliczek na pokrycie kosztów użytkowania nieruchomości wspólnej od właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. Zdaniem wspólnoty te dochody zwolnione są z opodatkowania ponieważ budynek Wspólnoty według klasyfikacji PKOB jest budynkiem mieszkalnym i udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, bez względu na jego typ.

Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych, lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. Zatem dochód uzyskany z tytułu zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych we Wspólnocie Mieszkaniowej na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości, nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie został spełniony jeden z warunków wskazanych w jego treści.

Jednocześnie trzeba zauważyć, że podatek dochodowy należy obliczyć od dochodu przypadającego proporcjonalnie na lokale użytkowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.