Jak ustalić przychód z tytułu sprzedaży Centrum Handlowego w sytuacji wcześniejszego skrócenia (...)

Uzasadnienie

W dniu 10.11.2011r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych skrócenia podatkowej umowy leasingu operacyjnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z o.o. (?Wnioskodawca?) prowadzi działalność leasingową na polskim rynku. Podstawowym przedmiotem jej działania jest m.in. leasing finansowy oraz pozostałe formy udzielania kredytów. W dniu 20 maja 2004 roku Wnioskodawca, jako finansujący, zawarł z podmiotem trzecim (?Korzystający?) umowę leasingu operacyjnego (?Umowa Leasingu?). Przedmiotem Umowy leasingu są:

1. nieruchomości gruntowe, prawo użytkowania wieczystego gruntów (?Grunty?) oraz
2. środki trwałe w postaci budynków i innych obiektów (?Centrum Handlowe?). Korzystający nie jest podmiotem powiązanym z Wnioskodawcą w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.) dalej jako: ?ustawa o pdop?).
   Zgodnie z postanowieniami Umowy Leasingu:
   (i) przedmiotowa umowa została zawarta na okres dłuższy niż 10 lat (180 miesięcy), suma ustalonych w niej opłat za korzystanie z Centrum Handlowego, pomniejszona o należny podatek od towarów i usług, będzie odpowiadała co najmniej wartości początkowej Centrum Handlowego;
   (ii) suma opłat za korzystanie z Gruntów jest mniejsza niż wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na ich nabycie.
   
   

W konsekwencji:

(i) Centrum Handlowe stanowi przedmiot umowy leasingu operacyjnego w rozumieniu art. 17b ust. 1 ustawy o pdop, natomiast

(ii) Grunty nie stanowią umowy leasingu w rozumieniu art. 17i ustawy o pdop. Wnioskodawca oraz Korzystający rozważają zawarcie aneksu do Umowy Leasingu (?Aneks?), na podstawie którego okres na który została zawarta Umowa Leasingu ulegnie skróceniu ze 180 do 120 miesięcy. Umowa Leasingu, która ma zostać zmieniona postanowieniami Aneksu: (i) w odniesieniu do Centrum Handlowego nadal będzie spełniała przesłanki uznania jej za umowę leasingu operacyjnego zgodnie z art. 17b ustawy o pdop, tj, będzie zawarta na okres co najmniej 10 lat oraz suma ustalonych w niej opłat, pomniejszona o należny podatek od towarów i usług, będzie odpowiadała co najmniej wartości początkowej Centrum Handlowego; (ii) w odniesieniu do Gruntów nadal nie będzie spełniała przesłanek art. 17i ustawy o pdop, tj. suma opłat za korzystanie z Gruntów będzie mniejsza niż wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na nabycie tych nieruchomości.

Na podstawie odrębnej umowy, po upływie 10-letniego okresu Umowy Leasingu zmienionej Aneksem, Finansujący sprzeda Korzystającemu Przedmiot Leasingu (?Umowa Sprzedaży?). Cena sprzedaży Centrum Handlowego nie będzie niższa niż hipotetyczna wartość netto Centrum Handlowego określona zgodnie z przepisem art. 17a pkt 6 ustawy o pdop, czyli w wysokości wartości początkowej określonej zgodnie z art. 16g ustawy o pdop, pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne obliczone według zasad określonych w art. 16k ust. 1 ustawy o pdop, z uwzględnieniem współczynnika 3.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Jak ustalić przychód z tytułu sprzedaży Centrum Handlowego w sytuacji wcześniejszego skrócenia Umowy Leasingu zgodnie z Aneksem, jeśli skrócona Umowa Leasingu będzie w odniesieniu do Centrum Handlowego nadal spełniała warunki leasingu operacyjnego, o których mowa w art. 17b ust. 1 ustawy o pdop, a cena sprzedaży nie będzie niższa niż hipotetyczna wartość netto...
2. Jak ustalić koszt uzyskania przychodów ze sprzedaży Centrum Handlowego w sytuacji wcześniejszego skrócenia Umowy Leasingu zgodnie z Aneksem, jeśli skrócona Umowa Leasingu będzie w odniesieniu do Centrum Handlowego nadal spełniała warunki leasingu operacyjnego, o których mowa w art. 17b ust. 1 ustawy o pdop...
   
   

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawcy w sytuacji skrócenia Umowy Leasingu zgodnie z Aneksem, jeśli skrócona Umowa Leasingu będzie w odniesieniu do Centrum Handlowego nadal spełniała warunki leasingu operacyjnego, o których mowa w art. 17b ust. 1 ustawy o pdop, przychód u finansującego, z tytułu sprzedaży Centrum Handlowego powinien być ustalony zgodnie z przepisem art. 17c pkt 1 ustawy o pdop. W przedmiotowym stanie faktycznym nie znajdzie natomiast zastosowania art. 14 ustawy o pdop.

Zgodnie z art. 17c ustawy o pop, jeżeli po upływie podstawowego okresu umowy leasingu, o której mowa w art. 17b ust. 1, finansujący przenosi na korzystającego własność środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, będących przedmiotem tej umowy, przychodem ze sprzedaży środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży; jeżeli jednak cena ta jest niższa od hipotetycznej wartości netto środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, przychód ten określa się w wysokości wartości rynkowej według zasad określonych w art. 14. Z powyższego wynika, że dla sprzedaży przedmiotu umowy leasingu i zastosowania preferencyjnych zasad sprzedaży poleasingowej, istotne znaczenie ma, aby sprzedaż została dokonana po upływie podstawowego okresu umowy leasingu. Definicja podstawowego okresu umowy leasingu, zawarta została w art. 17a pkt 2) ustawy o pdop, który wskazuje, że jest to czas oznaczony, na jaki została zawarta ta umowa z wyłączeniem czasu, na który może być przedłużona lub skrócona.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli więc umowa leasingu nie zawiera klauzuli przedłużenia lub skrócenia, zgodnie z którą taka zmiana nie stanowi zmiany samej umowy, to ustalenie przez strony umowy nowego okresu obowiązywania umowy jest ustaleniem nowego okresu podstawowego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dokonanie więc faktycznej zmiany okresu trwania umowy leasingu, w formie aneksu do tej umowy, nie wpływa na możliwość uznania tej umowy za podatkową umowę leasingu tak długo, jak zachowany jest minimalny - wymagany przepisami ustawy o pdop - okres jej trwania. Konsekwentnie, jeżeli okres, na który zawarta została umowa zostanie zmieniony, a zmiana okresu nie spowoduje, iż warunki określone w art. 17b ustawy o pdop nie będą spełnione, wówczas, możliwe będzie zastosowanie preferencyjnych zasad wykupu przedmiotu leasingu. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, przykładowo w:

1. Postanowieniu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 13 października 2006 r., Nr 1472/ROP1/423-268-311/06/AJ, w którym Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urządu Skarbowego w Warszawie stwierdził, że ?w przypadku skrócenia okresu trwania umowy leasingu należy ? w oparciu o rzeczywisty czas jej trwania ? na nowo zbadać, czy spełniała ona warunki uznania jej za umowę, o której mowa w art. 17b ustawy o pdop. Jeżeli skrócony okres czasu trwania umowy jest dłuższy od dolnej granicy wyznaczonej w powołanym przepisie, wówczas finansujący będzie uprawniony do ustalenia przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotu leasingu korzystającemu według wartości hipotetycznej netto ustalonej na takim poziomie, jaki wynika z nowo przyjętego czasu trwania umowy?. 2. Interpretacji indywidualnej z dnia 3 kwietnia 2008 r., Nr DD5/8213/43/ZDA/08/PK-54, w której Minister Finansów podkreślił, że ?jeżeli po dokonaniu zmiany okresu trwania umowy leasingu, umowa ta nadal spełnia warunki określone w art. 17b ustawy o pdop lub art. 17f ustawy o pdop, wówczas możliwe jest ustalenie dochodu ze sprzedaży przedmiotu leasingu (środka trwałego), po upływie podstawowego okresu umowy, na podstawie przepisu art. 17c ustawy o pdop lub art. 17g ustawy o pdop?;
2. Interpretacji indywidualnej z dnia 8 października 2008 r., Nr IPPB3/423-1105/08-2/GJ, w której Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że ?jeżeli po dokonaniu zmiany okresu trwania umowy leasingu, umowa ta nadal spełnia warunki określone w przepisach art. 17b (leasing operacyjny) oraz art. 17f (leasing finansowy), wówczas możliwe jest ustalenie dochodu ze sprzedaży przedmiotu leasingu (środka trwałego), po upływie podstawowego okresu umowy, na podstawie przepisu art. 17c lub art. 17g ustawy o pdop?.
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z faktem, iż w analizowanym stanie faktycznym, na podstawie Umowy sprzedaży, określona zostanie cena na poziomie wyższym niż wartość hipotetyczna, to cena ta będzie stanowiła przychód do opodatkowania. Nie znajdzie w tym przypadku zastosowania art. 14 ustawy o pdop, gdyż ustawodawca wyraźnie wskazał, że przychód powinien być określany zgodnie z tym przepisem tylko wtedy, gdy cena jest niższa od hipotetycznej wartości netto, co nie ma miejsca w opisanym we wniosku stanie faktycznym. Niniejsze preferencyjne zasady ustalania przychodów nie znajdą zastosowania w stosunku do Gruntów.

Ad. 2.

Zdaniem Wnioskodawcy w sytuacji wcześniejszego skrócenia Umowy Leasingu zgodnie z Aneksem, jeśli skrócona Umowa Leasingu będzie w odniesieniu do Centrum Handlowego nadal spełniała warunki leasingu operacyjnego, o których mowa w art. 17b ust. 1 ustawy o pop, koszt uzyskania przychodów ze sprzedaży Centrum Handlowego należy ustalić w sposób określony w art. 17c pkt 2 ustawy o podp. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli po upływie podstawowego okresu umowy leasingu, o której mowa w art. 17b ust. 1, finansujący przenosi na korzystającego własność środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, będących przedmiotem tej umowy, kosztem uzyskania przychodów przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży jest rzeczywista wartość netto. Przez rzeczywistą wartość netto, zgodnie z art. 17a pkt 5 ustawy o podp, rozumie się wartość początkową środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych zaktualizowaną zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1.

Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawcy, w momencie sprzedaży leasingodawca jest uprawniony rozpoznać koszt podatkowy w wysokości wydatków poniesionych na nabycie Centrum Handlowego pomniejszonych o dokonane odpisy amortyzacyjne. Niniejsze przepisy dotyczące ustalania kosztów nie znajdą zastosowania w stosunku do Gruntów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Spółki w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej przez Spółkę oceny swego stanowiska.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock