1. Czy koszty związane z pozyskaniem pieniądza na nabycie zbywanego mieszkania, w tym różnice w kursie (...)

UZASADNIENIE

W dniu 30.04.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 31 grudnia 2008 r. Wnioskodawca dokonał zakupu od dewelopera mieszkania (akt notarialny, ustanowienie odrębnej własności) za kwotę 223.440 PLN (440 PLN ? dopłata za różnice metrażowe). Na pokrycie kosztów zakupu ww. mieszkania dnia 14 grudnia 2006 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 228.374,50 PLN indeksowany kursem do franka szwajcarskiego (CHF), tj. 98.863,42 CHF.

Kredyt został przeznaczony na:

1. w wysokości 223.000 PLN na pokrycie części kosztów budowy lokalu mieszkalnego realizowanego przez Dewelopera,
2. w wysokości 1.733,88 PLN na uiszczenie opłaty z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
3. w wysokości 2.283,75 PLN na uiszczenie składki z tytułu ubezpieczenia od ryzyka utraty wartości nieruchomości,
4. w wysokości 1141,87 PLN na pokrycie składek ubezpieczeniowych (ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej),
5. w wysokości 215 PLN na uiszczenie opłaty od ustanowienia hipoteki zabezpieczająca spłatę kredytu, płatną przez Bank w znakach opłaty sądowej.
   
   

Zabezpieczeniem spłaty kredytu była hipoteka kaucyjna łączna na rzecz Banku w PLN do kwoty stanowiącej 170 % kwoty kredytu. W dniu 04 grudnia 2009 r. z bardzo ważnych powodów osobistych Wnioskodawca zmuszony został sprzedać ww. mieszkanie, a tym samym spłacić całkowicie zaciągnięty kredyt. Mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 297.000 PLN (akt notarialny). W momencie spłaty kredytu Bank podał kwotę zadłużenia w wysokości 290.260 PLN indeksowaną do franka szwajcarskiego (CHF) tj. 97.530,37 CHF, która została w ww. wysokości wpłacona do Banku, jako całkowita spłata kredytu. W wyniku dokonanej sprzedaży mieszkania Wnioskodawca uzyskał dochód 6.740 PLN. Kwota 67.260 PLN stanowiąca różnicę pomiędzy spłatą kredytu, a kwotą otrzymanego kredytu wynika z różnic kursowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy koszty związane z pozyskaniem pieniądza na nabycie zbywanego mieszkania, w tym różnice w kursie waluty, w jakiej kredyt został zaciągnięty, występujące w trakcie spłaty całkowitej kredytu stanowią koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego mieszkania...
2. Czy różnice kursowe, które powstały po zaciągnięciu kredytu na kupno mieszkania, są uwzględniane w kosztach podatkowych przy sprzedaży tego mieszkania...
3. Co w ww. przypadku jest źródłem przychodu...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

Przystępując do wypełnienia PIT - rozliczenia za rok 2009, Wnioskodawca napotkał się z różną interpretacją art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również inne artykuły tej ustawy nie precyzują dokładnie podstawy obliczenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości w szczególności jeśli chodzi o ?różnice kursowe?.

Interpretacja zapisu art. 22 ust. 6c i 6d powoduje dużo kontrowersji i wzbudza wiele wątpliwości zarówno wśród podatników, księgowych rozliczających PIT, jak również samych pracowników Urzędu Skarbowego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymienia ?różnic kursowych? jako źródła przychodów, a więc w przypadku osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej ?różnice kursowe? nie są źródłem przychodów, a co za tym idzie nie są też źródłem dochodów. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze. W sytuacji wystąpienia ?różnic kursowych? nie otrzymuje się od nikogo pieniędzy i nikt nie stawia ich również do czyjejś dyspozycji.

Nie ma podstaw prawnych, aby różnice kursowe potraktować, jako dochód, który podlegałby opodatkowaniu. Ponadto Wnioskodawca uważa, że różnice kursowe powinny stanowić koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania. W moim przypadku, źródłem przychodu, a tym samych źródłem dochodu powinna być kwota uzyskanych faktycznie pieniędzy, ze sprzedaży mieszkania tj. 6.740 PLN od której powinienem zapłacić 19% podatku.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest ? z zastrzeżeniem ust. 2 ? odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 31 grudnia 2008 r. Wnioskodawca dokonał zakupu mieszkania od dewelopera. Na pokrycie kosztów zakupu ww. mieszkania dnia 14 grudnia 2006 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny, indeksowany kursem do franka szwajcarskiego. W dniu 04 grudnia 2009 r. z bardzo ważnych powodów osobistych Wnioskodawca zmuszony został sprzedać ww. mieszkanie, a tym samym spłacić całkowicie zaciągnięty kredyt.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r. Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, która nabyta została w 2008 r. ? w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu ? będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Wobec powyższego, koszty związane z pozyskaniem pieniądza na nabycie zbywanej nieruchomości, w tym różnice w kursie waluty, w jakiej kredyt został zaciągnięty, występujące w trakcie spłaty kredytu, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Nie mieszczą się również w kategorii kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy. Wydatki związane ze spłatą kredytu, nie mogą być też potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu ani kosztu jego uzyskania, jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Zatem do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego. Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu, tj. odsetek od kredytu, kwoty stanowiącej różnicę kursową, kwoty pobranej przez bank na ryzyko kursowe, spłata prowizji i innych opłat pobranych przez bank do dnia spłaty ww. kredytu.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu.

Wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie, jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

Reasumując mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa, koszty związane z pozyskaniem pieniądza na nabycie zbytej nieruchomości, w tym różnice w kursie waluty, w jakiej kredyt został zaciągnięty, występujące w trakcie spłaty kredytu, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Nie mieszczą się również w kategorii kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy. Natomiast źródłem przychodu dla Wnioskodawcy jest odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego.

Dodatkowo należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wydając interpretację w trybie ww. przepisu tut. organ nie dokonuje wyliczenia kwoty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie nie ustosunkował się do przedstawionych przez Wnioskodawcę obliczeń.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.