Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytej w 2012 r. w drodze kupna oraz udziału w nieruchomości (...)

UZASADNIENIE

W dniu 9 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości oraz zniesienia współwłasności nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-520/14-2/MS z dnia 12 września 2014 r. (data nadania 12 września 2014 r., data doręczenia 25 września 2014 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, przeformułowanie pytania Nr 2, które winno być związane z przepisami prawa podatkowego, będące przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz dotyczyć indywidualnej sprawy Wnioskodawcy będącej przedmiotem rozpatrzenia wniosku oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w odniesieniu do przeformułowanego pytania.

Pismem z dnia 26 września 2014 r. (data nadania 26 września 2014 r., data wpływu 29 września 2014 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Zaistniały stan faktyczny.

W 2012 roku do wspólnoty majątkowej Wnioskodawca z małżonką nabył 1/3 udziałów w działkach rolnych: Nr 81 o pow. 0,1936 ha i 149/2 o pow. 1,0610 ha. W 2013 roku Wnioskodawca wspólnie z małżonką zamienili udziały w działce Nr 81 na 1/3 udziałów w działce rolnej 150/2 o łącznej pow. działki 0,5822 ha. W akcie notarialnym zostały określone wartości poszczególnych udziałów liczone za 1 m². W wyniku tej zamiany Wnioskodawca dokonał wspólnie z małżonką dopłaty na rzecz współwłaścicieli działki 150/2, gdyż udział ten był większy niż udział w działce Nr 81.

W 2013 roku dokonano podziału działki 150/2 na 5 mniejszych działek. W każdej z działek Wnioskodawca posiadał z małżonką łącznie 1/3 udziałów. Podział ten miał uporządkować udziały w dwóch sąsiadujących działkach. Nastąpiło ich połączenia w jedną, a następnie podzielono. Jednak podział ten nie doprowadził do pożądanego efektu, gdyż nie była możliwa taka zamiana udziału w działkach, aby były zagwarantowane interesy każdego ze współwłaścicieli.

Z uwagi na trudność w samodzielnym dysponowaniu majątkiem zdecydowano na zniesienie współwłasności w sądzie. W lutym 2014 roku postanowieniem Sądu Rejonowego została zniesiona współwłasność na ww. działkach. W wyniku zniesienia współwłasności przypadło Wnioskodawcy i jego małżonce 5 działek o łącznej powierzchni 0,5170 ha. Działki te jednak, decyzją sądu, nie znalazły się w bezpośrednim sąsiedztwie, a każdą z nich dzielą działki należące odpowiednio do pozostałych dwóch byłych już współwłaścicieli. W wyniku zniesienia współwłasności byli współwłaściciele zostali zobowiązani przez Sąd do dopłaty (na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki) kwot będących wynikiem otrzymania przez nich działek o mniejszej powierzchni niż udziały posiadane przed zniesieniem współwłasności. Dopłata ta została określona przez Sąd w kwocie i była obliczona na podstawie przyjętej przez Sąd ceny za 1 m2 gruntu.

Zdarzenie przyszłe.

Wspólnie z małżonką Wnioskodawca będzie chciał przekształcić ww. działki w działki budowlane, aby na jednej z nich zbudować sobie dom. Stosowne wnioski na część działek zostały złożone przez nich do Prezydenta Miasta. Z uwagi na fakt, że w wyniku zniesienia współwłasności działki nie znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie Wnioskodawca chciałby sprzedać część działek (bez względu, czy zostaną na nie wydane warunki zabudowy). Nie ma możliwości ich połączenia z uwagi na brak zgody właścicieli działek leżących pomiędzy działkami Wnioskodawcy.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca doprecyzował, że nieruchomość została nabyta do wspólnoty majątkowej w drodze kupna. W wyniku zamiany został nabyty większy udział w działce. Udział w działce Nr 81 wynosił 1/3 i obejmował 645 m2. Udział ten został zamieniony następnie na 1/3 udziału w działce 150/2 o powierzchni udziału równej 1941 m2 (powierzchnia całkowita działki 81 wynosiła 1936 m2 a powierzchnia całkowita działki Nr 150/2 wynosiła 5822 m2). Wartość zamiany została obliczona w proporcji 1:1 za m2. Cena 1 m2 została ustalona w kwocie 100 zł za m2. W wyniku zamiany Wnioskodawca wraz z żoną stali się właścicielami większej działki, ale różniąca w powierzchni (1296 m2) wynikająca z zamiany musiała zostać zrekompensowana finansowo. Wnioskodawca musiał dopłacić poprzednim właścicielom działki kwotę 130.000 zł. Wnioskodawca z żoną nabyli zatem udział w działce 150/2 poprzez dokonanie zamiany z dopłatą różnicy wynikającej z powierzchni działek Nr 81 i 150/2. W wyniku zniesienia współwłasności udział nie uległ zwiększeniu. Po zniesieniu współwłasności powierzchnia działek, których Wnioskodawca z żoną stał się właścicielami jest mniejsza od udziału w działce przed zniesieniem współwłasności. Udział w działce przed zniesieniem współwłasności wynosił 5477,33 m2, natomiast po zniesieniu współwłasności już tylko 5170 m2. Ponadto działki te w momencie zniesienia współwłasności nie zmieniły swojego przeznaczenia i pozostały działkami rolnymi. Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca nie sporządzał aparatu szacunkowego dla przedmiotowej działki na żadnym z etapów (również przy zakupie udziałów) trudno mi się odnieść do pytania o wartość działek przed zniesieniem współwłasności i po jej zniesieniu. Ich ceny były ustalane na podstawie szacunku obowiązujących cen na rynku nieruchomości w tym rejonie (dokonany m.in. na podstawie ogłoszeń znajdujących się wtedy w Internecie). Dodatkowo żadna z działek, które przypadły mnie i moje żonie w wyniku zniesienia współwłasności nie jest w bezpośrednim sąsiedztwie z drogą publiczną. Żadna z tych działek nie ma również dostępu do kanalizacji ani wodociągi czy sieci energetycznej. Ich wartość w ocenie Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności pozostaje ciągle w granicach wartości sprzed zniesienia współwłasności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w związku z faktem opisanym powyżej Wnioskodawca wraz z małżonką byli zobligowani do odprowadzenia podatku dochodowego od zamiany, obliczonego od wartości udziałów w działce.
2. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca stał się wspólnie z żoną właścicielami działek o mniejszej powierzchni niż wcześniej posiadany udział. Byli już współwłaściciele postanowieniem Sądu Rejonowego dla Ł. zostali zobligowani do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy kwotę 34.501 zł jako wyrównanie straty na powierzchni działek, poniesionej w wyniku zniesienia współwłasności. Czy od kwoty dopłaty 34.501 zł Wnioskodawca jest wspólnie z małżonką zobowiązany do odprowadzenia podatku dochodowego czy nie, w sytuacji kiedy Sąd Rejonowy do potrzeb obliczenia spłaty za różnicę w udziałach przyjął kwotę 100 zł równą kwocie za jaką dokonaliśmy zamiany udziałów?
   
3. Czy w przypadku sprzedaży działek, umowa sprzedaży zostanie objęta podatkiem od towarów i usług jeżeli zostaną w między czasie wydane warunki zabudowy czy też wydanie warunków zabudowy nie ma wpływu na to czy wyżej opisana czynność jest objęta podatkiem VAT czy nie?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2, tj. w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości. W zakresie pytania Nr 1, tj. w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Natomiast w zakresie pytania Nr 3 w odniesieniu do ustawy o podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja indywidualna.

Zdaniem Wnioskodawcy.

Pytanie 2.

Wnioskodawca uważa, że nie jest z żoną zobligowany do zapłaty podatku dochodowego od kwoty 34.501 zł. Cena zamiany udziałów w działce Nr 81 na udziały w działce 150/2 była określona rynkowo (na podstawie obowiązujących w tym czasie i rejonie cen zakupu działek rolnych) i wynosiła 100 zł. Z uwagi na fakt, że Sąd Rejonowy dla Ł. wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności 10 miesięcy po dokonaniu ww. zamiany udziałów z dopłatą, wyceniono 1 m2 gruntu do obliczenia dopłaty na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony w wysokości 100 zł dla całej działki na tym samym poziomie. Nic na rynku lokalnym w tym okresie się nie zmieniło. Rozliczenia dokonano więc w oparciu o szacunek aktualnych cen rynkowych, idąc tokiem rozumowania Sadu Rejonowego dla Ł. należałoby przyjąć, że cena dopłaty na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony jest równa cenie zakupu udziałów. Ponadto należy podkreślić, że zniesienia współwłasności dokonano w związku z brakiem możliwości swobodnego dysponowania własnością. Współudział nie dawał Wnioskodawcy prawa zarządzania - dysponowania Jego własnością w dowolny sposób, niezależny od osób trzecich (w tym wypadku byłych współwłaścicieli).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późń. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
   
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ? przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Cytowane w powyższym przepisie ?odpłatne zbycie? oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje, zatem szeroki zakres umów

Wskazać należy, że w myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie ?zbycie? odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2012 roku w drodze kupna do wspólnoty majątkowej Wnioskodawca z małżonką nabył 1/3 udziałów w działkach rolnych: Nr 81 o pow. 0,1936 ha i 149/2 o pow. 1,0610 ha w Ł. W 2013 roku Wnioskodawca wspólnie z małżonką zamienili udziały w działce Nr 81 na 1/3 udziałów w działce rolnej 150/2 o łącznej pow. działki 0,5822 ha znajdującej się w obrębie P-12 w Ł. W wyniku tej zamiany Wnioskodawca dokonał wspólnie z małżonką dopłaty na rzecz współwłaścicieli działki 150/2, gdyż udział ten był większy niż udział w działce Nr 81. W wyniku zamiany Wnioskodawca wraz z żoną stali się właścicielami większej działki, ale różniąca w powierzchni (1296 m2) wynikająca z zamiany musiała zostać zrekompensowana finansowo. Wnioskodawca dopłacił poprzednim właścicielom działki kwotę 130.000 zł. W 2013 roku dokonano podziału działki 150/2 na 5 mniejszych działek. W każdej z działek Wnioskodawca posiadał z małżonką łącznie 1/3 udziałów. Podział ten miał uporządkować udziały w dwóch sąsiadujących działkach. Nastąpiło ich połączenia w jedną, a następnie podzielono. W lutym 2014 roku postanowieniem Sądu Rejonowego dla Ł. została zniesiona współwłasność na ww. działkach. W wyniku zniesienia współwłasności udział nie uległ zwiększeniu. Po zniesieniu współwłasności powierzchnia działek, których Wnioskodawca z żoną stał się właścicielami jest mniejsza od udziału w działce przed zniesieniem współwłasności. W wyniku zniesienia współwłasności przypadło Wnioskodawcy i jego małżonce 5 działek o łącznej powierzchni 0,5170 ha. Działki te, decyzją sądu, nie znalazły się w bezpośrednim sąsiedztwie, a każdą z nich dzielą działki należące odpowiednio do pozostałych dwóch byłych już współwłaścicieli. W wyniku zniesienia współwłasności byli współwłaściciele zostali zobowiązani przez Sąd do dopłaty (na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki) kwot będących wynikiem otrzymania przez nich działek o mniejszej powierzchni niż udziały posiadane przed zniesieniem współwłasności. Dopłata ta została określona przez Sąd w kwocie i była obliczona na podstawie przyjętej przez Sąd ceny za 1 m2 gruntu. Wartość działek w ocenie Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności pozostaje w granicach wartości sprzed zniesienia współwłasności.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy ? o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Z zawartej we wskazanych przepisach definicji wynika, że współwłasność charakteryzuje się trzema podstawowymi cechami: jednością przedmiotu, wielością podmiotów oraz niepodzielnością wspólnego prawa.

Jedność przedmiotu oznacza, że w stosunku współwłasności przedmiotem prawa własności przysługującego kilku osobom jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchomość. Jeśli rzecz wchodzi w skład zbioru rzeczy, stanowiącego pewną funkcjonalną całość, to współwłasność dotyczy każdej pojedynczej rzeczy wchodzącej w skład takiego zbioru, nie zaś zbioru. Istotną cechą charakteryzującą współwłasność jest wielość podmiotów prawa własności jednej rzeczy. Chodzi tu, o co najmniej dwie lub więcej osób, które pomimo łączącego je stosunku współwłasności są nadal odrębnymi podmiotami prawa. We współwłasności prawo własności przysługuje, jak wynika z brzmienia zacytowanego przepisu, niepodzielnie kilku osobom. Żaden ze współwłaścicieli nie ma, więc wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Jednym z podstawowych uprawnień przysługujących współwłaścicielowi jest prawo domagania się zniesienia współwłasności. Może dojść do niego w dwóch trybach: umownym, kiedy to współwłaściciele osiągają porozumienie, co do faktu zniesienia współwłasności oraz sądowym następującym w wyniku postanowienia sądu. W Kodeksie cywilnym wyróżniono trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej. Analiza powyższego wskazuje, że instytucja zniesienia współwłasności stanowi likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego.

Stosownie natomiast do art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Zniesienie współwłasności nie stanowi natomiast zbycia (nabycia) rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Jedynie wówczas nie mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem (nabyciem) udziału w nieruchomości lub prawie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Analizując powyższe należy stwierdzić, że czynność zniesienia współwłasności w świetle prawa cywilnego stanowi formę zbycia, a jeżeli zniesienie współwłasności następuje ze spłatą, wówczas mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca wraz z żoną kupił w 2012 r. udział w działce Nr 149/2 oraz nabył w 2013 r. w drodze umowy zamiany udziały w działce Nr 150/2. W 2013 r. dokonano podziału działki 150/2 na 5 mniejszych działek. Podział ten miał uporządkować udziały w dwóch sąsiadujących działkach. Nastąpiło ich połączenie w jedną, a następnie podzielono. Podział ten nie doprowadził do pożądanego efektu, zatem w lutym 2014 r. dokonano zniesienia współwłasności w sądzie. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawcy i Jego żonie przypadło 5 działek. Ich wartość w ocenie wnioskodawcy pozostaje w granicach wartości sprzed zniesieniem współwłasności. Byli współwłaściciele zostali zobowiązani przez Sąd do dopłaty na rzecz Wnioskodawcy i Jego małżonki.

W efekcie zniesienia współwłasności Wnioskodawca utracił swoje udziały w zamian za dopłatę na Jego rzecz. Tym samym należy stwierdzić, że zniesienie współwłasności jest dla Wnioskodawcy formą odpłatnego zbycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Bez znaczenia jest bowiem to czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze umowy sprzedaży, zamiany, działu spadku czy zniesienia współwłasności. Użyte w powyższym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy ?odpłatne zbycie? oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin ?odpłatne zbycie? obejmuje zatem szeroki zakres czynności. W myśl art. 155 ustawy Kodeks cywilny ? umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie ?zbycie? odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem ?odpłatnego zbycia? należy rozumieć zatem każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości lub praw (lub udziału w nich) za wynagrodzeniem, w tym odpłatne zbycie udziału w nieruchomości w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności. W przypadku kiedy dział spadku lub zniesienie współwłasności przeprowadzane są przez sąd, to prawomocne orzeczenie sądu stanowi tytuł prawny do rzeczy, która przypadnie stronie uprawnionej.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że zniesienie współwłasności z dopłatą na rzecz Wnioskodawcy dokonana w wyniku postępowania sądowego będzie formą odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę udziału w działkach rolnych nabytych w 2012 r. i w 2013 r. w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca w dniu zniesienia współwłasności dokonał przeniesienia prawa własności do przedmiotowych działek na rzecz byłych współwłaścicieli, w zamian otrzymując dopłatę.

Prawo do udziału w przedmiotowych działkach, zostało nabyte przez Wnioskodawcę w 2012 r. i 2013 r.

Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (odpłatnego zniesienia współwłasności) udziałów w działkach nabytych w 2012 r. i 2013 r., należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego odpłatne zbycie (zniesienie współwłasności ze spłatą) dotyczy udziału w działce kupionej w 2012 r. i udziału w działce nabytej w drodze zamiany w 2013 r., zatem koszt nabycia należy ustalić do każdego udziału odrębnie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem odpłatnego zbycia.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   
   
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   
   
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   
   
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
   
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   
   
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust.
   29 i 30.
   
   

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek ? raz jako poniesiony np. na remont lokalu mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie remont.

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia ? w warunkach określonych w ustawie ? uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawne, należy stwierdzić, że odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytej w 2012 r. w drodze kupna oraz udziału w nieruchomości nabytej w 2013 r. w drodze zamiany stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., chyba że objęty zostanie zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do kwot podanych we wniosku, należy podkreślić, że Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów zgodnie z art. 14b § 1 ww. Ordynacji podatkowej upoważniony jest wyłącznie do wydawania pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego. Oznacza to, że organ nie posiada kompetencji organów podatkowych do sprawdzenia, czy też wyliczenia wysokości zobowiązania podatkowego (w tym również podstawy opodatkowania) stąd też nie jest uprawniony do potwierdzenia prawidłowości kwot wskazanych we wniosku czy też podanie innych podstaw opodatkowania podatkiem dochodowych od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej ? niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy. Żona Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację ? w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.