Czy Spółka prawidłowo uznaje zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, dzień podpisania aktu notarialnego (...)

UZASADNIENIE

W dniu 04.01.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie podatkowego rozliczenia sprzedaży lokali.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka ?S. R.? w ramach prowadzonej działalności gospodarczej buduje i sprzedaje lokale mieszkalne i użytkowe. W trakcie trwania budowy Spółka zawiera przedwstępne umowy sprzedaży, w których nabywca zobowiązuje się do uiszczenia wpłat na poczet ceny sprzedaży lokalu wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym oraz części wspólnych. Po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie budynku lokale przekazywane są protokołami zdawczo-odbiorczymi kupującym. Następnie po zapłaceniu całej kwoty sprzedaży sporządzane są akty notarialne przeniesienia tych lokali. Datę podpisania aktów notarialnych Spółka traktuje jako datę powstania przychodów w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Spółka prawidłowo uznaje zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, dzień podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości (lokalu), jako datę powstania przychodu w podatku dochodowym od osób prawnych...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Spółki, za datę powstania przychodu, zgodnie z art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodu od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), uważa się z zastrzeżeniem ust. 3 i 3d dzień wystawienia faktury, nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym wydano rzecz, zbyto prawo majątkowe. W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie, gdy umowa dojdzie do skutku, tj. zostanie zawarta umowa, na podstawie której sprzedawca przeniesie na kupującego własność rzeczy i wyda ją zaś kupujący tę rzecz odbierze. Przy czym przychód z działalności gospodarczej ma miejsce w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania w danym okresie.

Zgodnie z normami prawa cywilnego wydanie lokalu, otrzymanie zaliczki, czy fakt oddania budynku (lokalu) do użytkowania nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zaś art. 158 Kodeksu cywilnego określa formę czynności prawnej. Stosownie do powołanego powyżej art. 158, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku sprzedaży nieruchomości przychód powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność, bo dopiero w tej dacie sprzedaż uważa się za dokonaną, podczas gdy umowa przedwstępna nie wywiera żadnych skutków na gruncie prawa podatkowego, pozostaje jedynie przyrzeczeniem zawarcia umowy kupna sprzedaży. Również wydanie nieruchomości (lokalu) protokołem zdawczo-odbiorczym nabywcy przed podpisaniem aktu notarialnego nie powoduje przeniesienia własności nieruchomości (lokalu). Tym samym Spółka uważa, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości (lokali), datą powstania przychodu jest data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

Stosownie do postanowień art. 12 ust. 4 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostawy towarów i usług, które zostaną wykonane w następnym okresie sprawozdawczym. Biorąc powyższe pod uwagę, Spółka uważa iż otrzymanie wpłaty na poczet ceny sprzedaży lokali, których własność zostanie przeniesiona aktami notarialnymi w późniejszym okresie, nie stanowi przychodu zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z opisanym we wniosku stanem faktycznym Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej buduje oraz sprzedaje lokale mieszkalne i użytkowe. W trakcie trwania budowy Spółka zawiera przedwstępne umowy sprzedaży, w których nabywca zobowiązuje się do uiszczenia wpłat na poczet ceny sprzedaży lokalu wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym oraz części wspólnych. Po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie budynku lokale przekazywane są protokołami zdawczo-odbiorczymi kupującym. Następnie po zapłaceniu całej kwoty sprzedaży sporządzane są akty notarialne przeniesienia tych lokali. Datę podpisania aktów notarialnych Spółka traktuje jako datę powstania przychodów w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych. Na mocy art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne w tym również różnice kursowe. Należy przy tym zaznaczyć, iż przychodem są wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, bezzwrotnym, definitywnym, których rzeczywiste otrzymanie powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. W myśl art. 12 ust. 3a powołanej ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.
   
   

Stosownie zaś do postanowień art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Oznacza to, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłej sprzedaży. W przypadku Spółki, która w trakcie trwania budowy lokali mieszkalnych i użytkowych zawiera przedwstępne umowy sprzedaży, w których nabywca zobowiązuje się do uiszczenia wpłat na poczet ceny sprzedaży lokalu wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym oraz części wspólnych, po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie budynku lokale przekazywane są protokołami zdawczo-odbiorczymi kupującym, a dopiero po zapłaceniu całej kwoty sprzedaży sporządzane są akty notarialne przeniesienia tych lokali oznacza to, że do momentu dokonania prawnie skutecznej sprzedaży wszelkie wpłaty pobrane od klientów powinny być traktowane jako zaliczki na poczet przyszłego świadczenia.

Na podstawie wymienionego art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przy określaniu daty powstania przychodów należnych decydujące znaczenie ma wydanie rzeczy, zbycie prawa majątkowego lub wykonanie usługi albo częściowe wykonanie usługi. Te okoliczności w pierwszej kolejności decydują o dacie powstania przychodów należnych. Jeżeli jednak zdarzenia te wystąpią po dniu wystawienia faktury, czy po dniu dokonania zapłaty należności, wówczas w dacie tych wcześniejszych okoliczności powstanie przychód należny.

Zgodnie z normami prawa cywilnego wpłata zaliczek nie przenosi własności nieruchomości (nawet jeśli wynika ona z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zaś art. 158 tej ustawy, określa wyraźnie formę czynności prawnej koniecznej do dokonania takiego przeniesienia. Wymóg dochowania formy notarialnej jest warunkiem koniecznym ważności takiej umowy. Z umowy przenoszącej własność nieruchomości lub lokalu sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynika zatem niebudząca wątpliwości data czynności prawnej.

W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wielkość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna - sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z powyższym zaliczki, które Wnioskodawca otrzymał przed dokonaniem zbycia prawa majątkowego przed zawarciem umowy kupna - sprzedaży w formie aktu notarialnego nie są przychodami. Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje w momencie przeniesienia własności tych praw majątkowych, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego. Skoro więc sprzedaż lokali i odpłatne przeniesienie ich własności następuje z mocy Kodeksu cywilnego w momencie zawarcia aktu notarialnego, do tego momentu wpłacone przez klientów zaliczki nie podlegają opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Podsumowując, w oparciu o przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przychód powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a wszelkie wpłaty pobrane wcześniej od klientów powinny być traktowane jako zaliczki na poczet przyszłego świadczenia.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatkowego rozliczenia sprzedaży lokali należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.