Skutki podatkowe umowy zamiany nieruchomości z dopłatą

1.7.2010

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 01.04.2010 r. (data wpływu 07.04.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia skutków podatkowych umowy zamiany nieruchomości z dopłatą - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 07.04.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia skutków podatkowych umowy zamiany nieruchomości z dopłatą.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Od połowy 2000 roku Władze Miasta zabiegały u poprzednika prawnego Wnioskodawcy, a potem w Spółce, o pozyskanie nieruchomości położonych, w centralnej części miasta (?), w zamian za przekazanie Spółce nieruchomości zamiennej, położonej w innym rejonie. Działania te miały na celu przejęcie na rzecz Gminy Miasta terenów znajdujących się w wieczystym użytkowaniu Spółki w związku zaplanowaną inwestycją celu publicznego. W planach miasta było usytuowanie na terenie tej priorytetowej inwestycji Muzeum Miejskiego, centrum konferencyjnego i innych ważnych obiektów podnoszących rangę miejsca.

Od roku 2004 zaczęły napływać do Spółki konkretne oferty zamiany nieruchomości, jednak żadna z nich nie spełniała oczekiwań zarządu Spółki.

Na początku roku 2008 Prezydent Miasta zwrócił się do organu nadzorującego Spółki oraz do Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, którym w obu przypadkach jest Minister Skarbu Państwa, z prośbą o umożliwienie przeprowadzenia takiej zamiany, która dokonywana byłaby w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami. Minister Skarbu Państwa zalecił Zarządowi Spółki podjęcie z Miastem stosownych rozmów i negocjacji. Departament Nadzoru Właścicielskiego i Prywatyzacji V MSP od połowy 2008 r. na bieżąco nadzorował prowadzenie uzgodnień między Zarządem Spółki a Prezydentem Miasta, zwracając się wielokrotnie o przesłanie informacji o stanie prac i realizowaniu zadań zmierzających do zamiany.

Z korespondencji między MSP a Władzami Miasta wynika, że Departament Nadzorujący Wnioskodawcę zwracał się do Departamentu Prawnego MSP o opinie dotyczące zamiany nieruchomości. Pismem z dnia 25.07.2008 r. MSP poinformowało Spółkę, że w opinii Departamentu Prawnego zamiana nieruchomości miedzy spółką Skarbu Państwa a Gminą Miasta - biorąc pod uwagę przepisy kodeksu cywilnego, art. 5 ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji w związku z art. 2 kodeksu spółek handlowych oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami - jest możliwa.

W piśmie wyraźnie wskazano, że w przypadku zamierzonej przez Spółkę transakcji, znajdzie zastosowanie art. 15 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub prawnych. Przepis ten umożliwia Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego pozyskanie nieruchomości na cel publiczny. Inicjatywa zamiany nieruchomości wyszła od Prezydenta Miasta. Stronami zamiany są Gmina Miasta i spółka Skarbu Państwa. Oba podmioty funkcjonują w szeroko pojętym interesie Skarbu Państwa. Intencją Wnioskodawcy nie była chęć zbycia posiadanej nieruchomości, lecz przekazanie jej Miastu na cel publiczny, w zamian za nieruchomość ekwiwalentną. W wyniku tej zamiany aktywa Spółki nie wzrosły, ani też Spółka nie uzyskała z tego tytułu przychodu. Zarząd Spółki otrzymał od Ministra Skarbu Państwa zalecenie przeprowadzenia z Miastem zamiany nieruchomości (z zastrzeżeniem, że Spółka nie może w wyniku tego ponieść jakichkolwiek strat), gdyż służy to celowi publicznemu. Takie ujęcie zamiany determinuje, że zamiana dokonywana jest między podmiotami, które mają do wykonania wspólne zadania, służące celom publicznym, których nie można mierzyć wartością pieniądza, lecz tylko miarą użyteczności publicznej. Przeprowadzona była w duchu brzmienia art. 14, mimo iż ze względów formalnych zastosowano art. 15. Pozyskanie terenów (?) miało dla miasta olbrzymie znaczenie ze względu na lokalizuje najbardziej prestiżowej inwestycji, która ma być symbolem tego miasta.

W dniu 07.08.2008 r. odbyło się spotkanie przedstawicieli Wnioskodawcy i władz Miasta, na którym to spotkaniu Prezydent przekazał formalnie Spółce nową ofertę zawierającą propozycję zamiany nieruchomości Spółki przy ul XYZ, na nieruchomość przy ul. A... Według operatów szacunkowych wykonanych w 2008 r. wartość nieruchomości położonych w G. przy ul. XYZ wynosiła 11.504.254 zł, a nieruchomości zamiennej przy ul. ABC ? 11.304.000 zł. Wobec różnicy w wartości nieruchomości Miasto zobowiązywało się dopłacić na rzecz Wnioskodawcy sumę 200.254 zł. Notatka służbowa z tego spotkania przekazana została w dniu XX.XX..2008 r. Departamentowi Nadzorującemu Spółkę.

Na wniosek Dyrektora Departamentu V MSP Zarząd Spółki składał sprawozdania z przygotowania do zamiany nieruchomości. Działania Zarządu objęte były ciągłym monitoringiem MSP. Kolejne pisma otrzymywane z Ministerstwa kładły nacisk na przyspieszenie działań i złożenie stosownej dokumentacji do Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy w możliwie najkrótszym terminie.

W dniu XX.XX..2008 r. w piśmie Nr XXX Urząd Miasta zwrócił się o pilne przekazanie informacji o decyzji Ministra Skarbu Państwa w sprawie zamiany nieruchomości i podobnie do wykładni MSP wywodził, że transakcja przeprowadzona będzie w oparciu o art. 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W dniu XX.XX.2008 r. złożono do Rady Nadzorczej uchwałę Zarządu o zaopiniowanie wniosku do WZA o zamianę nieruchomości. Jednocześnie do MSP złożono pełną analizę porównawczą nieruchomości mających być przedmiotem zamiany. Dnia XX.XX.2008 r. skierowano do WZA wniosek o zgodę na dokonanie zamiany. Do wniosku załączono pozytywną opinię Rady Nadzorczej. Dnia XX.XX.2008 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy (Minister Skarbu Państwa) w uchwale Nr 1 (akt notarialny 2008) wyraziło zgodę na dokonanie zamiany nieruchomości z dopłatą na rzecz Wnioskodawcy. W oparciu o tę uchwałę w dniu XX.XX.2008 r. podpisano umowę przedwstępną zamiany (akt not. Rep. A Nr XXX/2008), a następnie w dniu XX.XX.2009 r. - umowę zamiany (Akt notarialny 2009), w wyniku której Gmina Miasta ustanowiła na rzecz Spółki prawo użytkowania wieczystego działki położonej w G. przy ul. ABC i przeniosła na rzecz Spółki własność budynków, budowli i urządzeń na działce położonych, zaś Spółka w zamian przeniosła na Gminę Miasta prawo użytkowania wieczystego działek położonych w G. przy ul. XYZ wraz z prawem własności budynków i budowli położonych na tych działkach. Strony ustaliły ponadto, że z tytułu wyrównania wartości zamienianych praw Gmina Miasta zobowiązana jest do zapłaty Spółce kwoty 200.254 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku opisanej w stanie faktycznym zamiany w Spółce wystąpił dochód podlegający opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ze względu na opisany w stanie faktycznym charakter zamiany nieruchomości, w jej wyniku nie wystąpił w Spółce dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Na tle przedstawionego we wniosku stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Należy wskazać, iż zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe,

Zgodnie z opisanym we wniosku stanem faktycznym Wnioskodawca wskazał, że od połowy 2000 roku Władze Miasta zabiegały u poprzednika prawnego Wnioskodawcy, a potem w Spółce, o pozyskanie nieruchomości położonych w G. przy ul. XYZ, w centralnej części miasta (?), w zamian za przekazanie Spółce nieruchomości zamiennej, położonej w innym rejonie G. Działania te miały na celu przejęcie na rzecz Gminy Miasta terenów znajdujących się w wieczystym użytkowaniu Spółki w związku zaplanowaną inwestycją celu publicznego. W planach miasta było usytuowanie na terenie tej priorytetowej inwestycji Muzeum Miejskiego, centrum konferencyjnego i innych ważnych obiektów podnoszących rangę miejsca.

Od roku 2004 zaczęły napływać do Spółki konkretne oferty zamiany nieruchomości, jednak żadna z nich nie spełniała oczekiwań zarządu Spółki.

Minister Skarbu Państwa zalecił Zarządowi Spółki podjęcie z Miastem G. stosownych rozmów i negocjacji. Departament Nadzoru Właścicielskiego i Prywatyzacji V MSP od połowy 2008 r. na bieżąco nadzorował prowadzenie uzgodnień między Zarządem Spółki a Prezydentem Miasta, zwracając się wielokrotnie o przesłanie informacji o stanie prac i realizowaniu zadań zmierzających do zamiany.

Z korespondencji między MSP a Władzami Miasta wynika, że Departament Nadzorujący Wnioskodawcę zwracał się do Departamentu Prawnego MSP o opinie dotyczące zamiany nieruchomości. Pismem XXX z dnia XX.XX.2008 r. MSP poinformowało Spółkę, że w opinii Departamentu Prawnego zamiana nieruchomości miedzy spółką Skarbu Państwa a Gminą Miasta - biorąc pod uwagę przepisy kodeksu cywilnego, art. 5 ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji w związku z art. 2 kodeksu spółek handlowych oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami - jest możliwa.

W piśmie wyraźnie wskazano, że w przypadku zamierzonej przez Spółkę transakcji, znajdzie zastosowanie art. 15 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub prawnych. Przepis ten umożliwia Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego pozyskanie nieruchomości na cel publiczny. Inicjatywa zamiany nieruchomości wyszła od Prezydenta Miasta G. Stronami zamiany są Gmina Miasta G. i spółka Skarbu Państwa. Oba podmioty funkcjonują w szeroko pojętym interesie Skarbu Państwa. Intencją Wnioskodawcy nie była chęć zbycia posiadanej nieruchomości, lecz przekazanie jej Miastu G. na cel publiczny, w zamian za nieruchomość ekwiwalentną. W wyniku tej zamiany aktywa Spółki nie wzrosły, ani też Spółka nie uzyskała z tego tytułu przychodu. Zarząd Spółki otrzymał od Ministra Skarbu Państwa zalecenie przeprowadzenia z Miastem zamiany nieruchomości (z zastrzeżeniem, że Spółka nie może w wyniku tego ponieść jakichkolwiek strat), gdyż służy to celowi publicznemu. Takie ujęcie zamiany determinuje, że zamiana dokonywana jest między podmiotami, które mają do wykonania wspólne zadania, służące celom publicznym, których nie można mierzyć wartością pieniądza, lecz tylko miarą użyteczności publicznej. Przeprowadzona była w duchu brzmienia art. 14, mimo iż ze względów formalnych zastosowano art. 15. Pozyskanie terenów (?) miało dla miasta G. olbrzymie znaczenie ze względu na lokalizuje najbardziej prestiżowej inwestycji, która ma być symbolem tego miasta.

W dniu XX.XX.2008 r. odbyło się spotkanie przedstawicieli Wnioskodawcy i władz Miasta G., na którym to spotkaniu Prezydent przekazał formalnie Spółce nową ofertę zawierającą propozycję zamiany nieruchomości Spółki przy ul XYZ, na nieruchomość położoną w G. przy uI. ABC. Według operatów szacunkowych wykonanych w 2008 r. wartość nieruchomości położonych w G. przy ul. XYZ wynosiła 11.504.254 zł, a nieruchomości zamiennej przy ul. ABC ? 11.304.000 zł. Wobec różnicy w wartości nieruchomości Miasto zobowiązywało się dopłacić na rzecz Wnioskodawcy sumę 200.254 zł. Notatka służbowa z tego spotkania przekazana została w dniu XX.XX..2008 r. Departamentowi Nadzorującemu Spółkę.

W dniu XX.XX.2008 r. złożono do Rady Nadzorczej uchwałę Zarządu o zaopiniowanie wniosku do WZA o zamianę nieruchomości. Jednocześnie do MSP złożono pełną analizę porównawczą nieruchomości mających być przedmiotem zamiany. Dnia XX.XX.2008 r. skierowano do WZA wniosek o zgodę na dokonanie zamiany. Do wniosku załączono pozytywną opinię Rady Nadzorczej. Dnia XX.XX.2008 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy (Minister Skarbu Państwa) w uchwale Nr 1 (akt notarialny 2008) wyraziło zgodę na dokonanie zamiany nieruchomości z dopłatą na rzecz Wnioskodawcy. W oparciu o tę uchwałę w dniu XX.XX.2008 r. podpisano umowę przedwstępną zamiany (akt not. Rep. A Nr XXX/2008), a następnie w dniu XX.XX.2009 r. - umowę zamiany (Akt notarialny 2009), w wyniku której Gmina Miasta. ustanowiła na rzecz Spółki prawo użytkowania wieczystego działki położonej w G. przy ul. ABC i przeniosła na rzecz Spółki własność budynków, budowli i urządzeń na działce położonych, zaś Spółka w zamian przeniosła na Gminę Miasta prawo użytkowania wieczystego działek położonych w G. przy ul. XYZ wraz z prawem własności budynków i budowli położonych na tych działkach. Strony ustaliły ponadto, że z tytułu wyrównania wartości zamienianych praw Gmina Miasta zobowiązana jest do zapłaty Spółce kwoty 200.254 zł.

Zauważyć w tym miejscu należy, że Wnioskodawca jest osobą prawną o charakterze przedsiębiorstwa specjalistycznego, którego jedynym właścicielem jest Skarb Państwa ? Ministerstwo Skarbu Państwa. Oprócz realizacji projektów konserwatorskich zgodnie z misją Spółki, Wnioskodawca prowadzi także działalność komercyjną nie związaną z konserwacją i restauracją zabytków polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych, magazynowych oraz placów przeznaczonych do wynajmu z uwagi na posiadane wolne pomieszczenia biurowe.

Informacje powyższe pochodzą z ogólnodostępnej strony internetowej Wnioskodawcy informującej o firmie, ofercie, historii i działalności Spółki.

Zatem Wnioskodawca realizuje działania o charakterze publicznym, jak i komercyjnym.

W celu określenia skutków podatkowych umowy zamiany nieruchomości z dopłatą należy mieć na uwadze treść umowy zawartej pomiędzy stronami w kontekście przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Kwestie dotyczące umów zamiany zostały uregulowane w przepisach art. 603-604 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Natomiast na podstawie art. 604 Kodeksu cywilnego uregulowano, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Charakterystyczne dla umowy zamiany jest to, że podstawowe obowiązki obu stron i treść ich świadczeń są identyczne, różny jest jedynie przedmiot świadczeń każdej z nich. Przedmiotem zamiany, podobnie jak sprzedaży, mogą być rzeczy i ich zbiory, a także inne prawa majątkowe, jednakże nie pieniądze.

Jak wskazał Wnioskodawca, Zarząd Spółki otrzymał od Ministra Skarbu Państwa zalecenie przeprowadzenia z Miastem zamiany nieruchomości (z zastrzeżeniem, że Spółka nie może w wyniku tego ponieść jakichkolwiek strat), gdyż służy to celowi publicznemu. Wnioskodawca podkreślił, że zamiana dokonywana została między podmiotami, które mają do wykonania wspólne zadania, służące celom publicznym, których nie można mierzyć wartością pieniądza, lecz tylko miarą użyteczności publicznej. Spółka zaznaczyła, że zamiana przeprowadzona była w duchu brzmienia art. 14, mimo iż ze względów formalnych zastosowano art. 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do przywołanej powyżej ustawy wskazać należy, że na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości stanowiące przedmiot własności Skarbu Państwa mogą być sprzedawane jednostkom samorządu terytorialnego za cenę niższą niż ich wartość rynkowa lub oddawane tym jednostkom w użytkowanie wieczyste bez pobierania pierwszej opłaty. Nieruchomości stanowiące przedmiot własności jednostek samorządu terytorialnego mogą być sprzedawane Skarbowi Państwa lub innym jednostkom samorządu terytorialnego za cenę niższą niż wartość rynkowa nieruchomości albo oddawane im w użytkowanie wieczyste bez pobierania pierwszej opłaty.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości.

Podkreślenia wymaga fakt, że na podstawie art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami celami publicznymi w rozumieniu ustawy są:

1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;

1a) wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;

1b) wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;

2) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;

3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;

4) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;

5) opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

5a) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego;

6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych;

6a) budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia przez operatora publicznego powszechnych usług pocztowych, a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;

7) budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;

8) poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową;
9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;

9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;

9b) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;

10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Odnosząc się do powyższego tut. Organ podatkowy pragnie podkreślić, iż zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej są przepisy prawa podatkowego i tut. Organ podatkowy nie ma uprawnień, by dokonywać kwalifikacji prawnej przedmiotowej transakcji zamiany nieruchomości z dopłatą w oparciu o zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak wykazano powyżej, ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji umowy zamiany, dlatego też należy w tym względzie kierować się stosownymi przepisami Kodeksu cywilnego i rozliczyć skutki tej operacji na takich zasadach, jakie obowiązują wobec transakcji odpłatnego zbycia.

Zdaniem tut. Organu przedmiotowa zamiana nieruchomości stanowi dla Spółki jedynie formę odpłatnego zbycia posiadanej nieruchomości oraz nabycia nieruchomości zamiennej, położonej w innym rejonie, z zastosowaną na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dopłatą z uwagi na ich nieekwiwalentny charakter.

Jak wskazał sam Wnioskodawca, działania te miały na celu przejęcie na rzecz Gminy Miasta terenów znajdujących się w wieczystym użytkowaniu Spółki w związku zaplanowaną inwestycją celu publicznego. W planach miasta (a nie Wnioskodawcy) było usytuowanie na terenie tej priorytetowej inwestycji Muzeum Miejskiego, centrum konferencyjnego i innych ważnych obiektów podnoszących rangę miejsca.

Należy zatem stwierdzić, iż Spółka dokonała przedmiotowej zamiany w ramach działalności komercyjnej, a nie dla realizowania celów publicznych. Potwierdza to ww. katalog zawarty w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w którym nie wymieniono zamiany nieruchomości jako sposobu realizacji celów publicznych.

Z uwagi na powyższe zarówno odpłatne zbycie, jak i nabycie trzeba, pod względem skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób prawnych, rozpatrywać rozdzielnie.

Ponadto trzeba mieć na uwadze, iż przedmiotowa zamiana nieruchomości z uwagi na ich nieekwiwalentność dokonana została z dopłata na rzecz Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Użycie przez ustawodawcę, w cytowanym przepisie, określenia ?odpłatne zbycie? oznacza, że w zakresie obrotu rzeczami i prawami majątkowymi ustawodawca przewidział inne niż sprzedaż legalne formy odpłatnego przeniesienia własności, w tym miedzy innymi zamianę.

W związku z powyższym, z podatkowego punktu widzenia w wyniku sfinalizowania przedmiotowej transakcji zamiany, po stronie Spółki ? zbywcy nieruchomości, powstanie przychód podatkowy. Wartość tego przychodu równa będzie cenie określonej w umowie (akcie notarialnym) i fakturze VAT. Kosztem uzyskania przychodów w przedmiotowej transakcji, na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) i b) w związku z art. 16g ust. 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym, będą natomiast:

w przypadku nieruchomości gruntowych (grunt i prawo wieczystego użytkowania gruntu) ? wydatki na ich nabycie, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
w przypadku budynków ? wydatki na nabycie lub wytworzenie ich we własnym zakresie, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Dodatkowo Wnioskodawca uzyskał przychód w postaci dopłaty, co potwierdza brzmienie cytowanego art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Przepisy art. 7 ust. 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowią, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest dochód, rozumiany jako nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.

Zgodnie z przytoczonymi przepisami prawa materialnego należy stwierdzić, że dopiero odpowiednie zestawienie przychodów i kosztów uzyskania przychodów pozwoli odpowiedzieć na pytanie, czy zrealizowanie przedmiotowej transakcji spowoduje powstanie zobowiązania w podatku dochodowym od osób prawnych.

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, tut. Organ stwierdza, że Spółka do przychodu powinna zaliczyć cenę odpowiadającą wartości rynkowej zbywanych (przekazywanych w formie zamiany) składników majątkowych oraz wysokość przyznanej dopłaty, a do kosztów uzyskania przychodów wydatki poniesione na ich nabycie, zaktualizowane, pomniejszone o odpisy amortyzacyjne, zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Dodatkowo nadmienia się, iż rozliczenie powyższej transakcji trzeba będzie ująć łącznie z innymi otrzymanymi w danym roku podatkowym przychodami i kosztami uzyskania tych przychodów poniesionymi w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej.

Podsumowując, w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że w wyniku przedmiotowej transakcji zamiany nieruchomości z dopłatą, jeśli wykazana została nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym, wystąpił w Spółce dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie określenia skutków podatkowych umowy zamiany nieruchomości z dopłatą należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.