Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości gruntowej.

UZASADNIENIE

W dniu 03.03.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nieruchomości gruntowej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Trzy osoby fizyczne, w tym Pan Huber M. (dalej: podatnik) kupili w 2007 roku na współwłasność (w tym podatnik 50% udziałów) na terenie m. st. Warszawa niezabudowaną nieruchomość (I) składającą się z dwóch działek ewidencyjnych od osób fizycznych (umową przeniesienia własności w listopadzie 2007 r.) W lutym 2009 roku, podatnik, nabył 50% udziałów w kolejnej niezabudowanej nieruchomości (II) na własność, składającą się z dwóch działek ewidencyjnych, od osoby fizycznej. Nieruchomość II nie sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomością I, ale położone są w odległości mniejszej niż 300m.

Cztery osoby fizyczne, podatnik, osoba fizyczna nr 2 (małżeństwo) oraz nr 3, są współwłaścicielami czterech nieruchomości (I-IV) o powierzchni około 16 500m². Osoba fizyczna nr 4 nabyła nieruchomości (V) o powierzchni około 5 000m², która graniczy z nieruchomością II.

Na zakup nieruchomości I, II, III był wzięty kredyt przez osoby fizyczne (podatnik, osoba fizyczna nr 2 oraz osoba fizyczna nr 3) z celem zabudowy mieszkaniowej na własne potrzeby z uwagi na najbardziej korzystne warunki biznesowe.

Grunty w większości są oznaczone w ewidencji gruntów jako grunty rolne (R), w mniejszej części jako budowlane (Bp - tereny zurbanizowane niezabudowane). W 2007 roku, na tydzień przed podpisaniem umowy przeniesienia własności nieruchomości I, jedna z osób fizycznych wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 17 domów jednorodzinnych na nieruchomościach I-IV. Zarówno Studium Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy dla gruntu przedmiotowej nieruchomości jak i projekt planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego na długo przed momentem nabycia przeznaczały teren przedmiotowej nieruchomości pod budownictwo jednorodzinne.

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą związaną z budownictwem i obrotem nieruchomościami w formie spółki cywilnej. Podatnik nie jest rolnikiem. Nieruchomość nie była użytkowana. Od momentu zakupu na nieruchomościach wykonywane były prace związane z wycinką starego sadu. Uzyskane zostały także warunki przyłączy do infrastruktury miejskiej na obsługę zespołu kilkunastu domów dla nieruchomości.

Podatnik podjął decyzję o sprzedaży swoich udziałów w posiadanych nieruchomościach developerowi, spółdzielni mieszkaniowej lub innemu podmiotowi, który zrealizuje inwestycję mieszkaniową, aby następnie zakupić od tego podmiotu budynek mieszkalny z przeznaczeniem na własne potrzeby mieszkaniowe.

Przyszłym nabywcą wszystkich nieruchomości jest jeden podmiot (spółdzielnia), który dokona nabycia działek w jednym momencie, jedną umową. Podatnik oraz osoby fizyczne nr 2, nr 3, nr 4 są spółdzielcami w tej spółdzielni. Spółdzielnia została powołana w celu wybudowania domów dla swoich spółdzielców. Oprócz wskazanych w niniejszym opisie osób fizycznych, spółdzielcami zostały także inne osoby fizyczne. Spółdzielnia została założona we wrześniu oraz zarejestrowana w grudniu 2009 roku. Warunkiem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie uzyskanie warunków technicznych przyłącza do infrastruktury, uzyskanie dostępu do drogi publicznej dla zespołu domów jednorodzinnych oraz uzyskanie pozwolenia na skablowanie linii wysokiego napięcia przebiegającą przez niektóre z nieruchomości.

Podatnik prowadząc działalność gospodarczą ponosił koszty związane z przygotowaniem koncepcji zagospodarowania terenu przedmiotowej nieruchomości, obsługi prawnej, inżynierskiej oraz koszty porządkowania terenu. Celem działania podatnika było odsprzedanie nieruchomości I z zyskiem. Nieruchomość II została nabyta z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Jednakże z uwagi na konieczność zagospodarowania większego obszaru podatnik zamierza sprzedać także nieruchomość II, a środki pochodzące z jej sprzedaży przeznaczyć na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w wyniku przedmiotowej sprzedaży sprzedawca stanie się podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT i tym samym czy dokonanie tej czynności będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług ...

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2010 r., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 powołanej ustawy, przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa. Zgodnie z ww przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej raz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż przedmiotowa sprzedaż ma mieć zorganizowany charakter. Istotne znaczenie w powyższej sprawie ma fakt, iż w związku z planowaną sprzedażą zostały uzyskane warunki przyłączy sieci gazowej, energetycznej, wodnej oraz kanalizacji na obsługę. Zachowanie takie dodatkowo wskazuje na przygotowanie gruntu w taki sposób, aby uzyskać jak najwyższą cenę. Okoliczności sprawy, chęć wprowadzenia do umowy przedwstępnej warunku uzyskania warunków technicznych infrastruktury, wskazuje na to, iż zamiarem podatnika było wykorzystanie nieruchomości na cele handlowe.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży w sposób częstotliwy, w przeciwnym bowiem razie działania podatnika byłyby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż wskazana we wniosku sprzedaż będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze stawką 22% (patrz IPPP1-443-839/09-4/JL, ITPP2/443-860/09/AP).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.),zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Aby czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia ?podatnik? i ?działalność gospodarcza?, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami - wg zapisu art. 15 ust. 1 - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W efekcie, aby stać się podatnikiem podatku od towarów i usług wystarczy wykonać czynność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, w sposób jednorazowy, jednak w okolicznościach wskazujących na zamiar jej wykonywania w sposób częstotliwy. Nie jest przy tym istotna sama częstotliwość wykonywania tych czynności, ale istnienie okoliczności wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona działalności gospodarczej.

Rozstrzygające o kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntów są okoliczności, w jakich sprzedaż zostaje dokonana. Aby z powyższego tytułu stać się podatnikiem podatku od towarów i usług należy między innymi we własnym imieniu i na własny rachunek wykonywać czynności sprzedaży w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy, nawet jeśli zostały one wykonane jednorazowo. O częstotliwym zaś zamiarze wykonywania czynności świadczyć mogą takie okoliczności jak chociażby wszystkie działania (cel i środki) ukierunkowane dla zbycia danej nieruchomości gruntowej.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, iż Wnioskodawca jest współwłaścicielem czterech nieruchomości gruntowych. Grunty w większości są oznaczone w ewidencji gruntów jako grunty rolne, w mniejszej części jako budowlane (tereny zurbanizowane niezabudowane). W projekcie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego jak i w Studium Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy grunty te są przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. W roku 2007 jeden ze współposiadaczy nieruchomości wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie17 domów jednorodzinnych na czterech nieruchomościach. Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży swoich udziałów w posiadanych nieruchomościach developerowi, spółdzielni mieszkaniowej lub innemu podmiotowi, który zrealizuje inwestycję mieszkaniową, aby następnie zakupić od tego podmiotu budynek mieszkalny z przeznaczeniem na własne potrzeby mieszkaniowe.

Warunkiem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie uzyskanie warunków technicznych przyłącza do infrastruktury, uzyskanie dostępu do drogi publicznej dla zespołu domów jednorodzinnych oraz uzyskanie pozwolenia na skablowanie linii wysokiego napięcia przebiegającą przez niektóre z nieruchomości. Przyszłym nabywcą wszystkich nieruchomości jest jeden podmiot, który dokona nabycia działek w jednym momencie, jedną umową.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą związaną z budownictwem i obrotem nieruchomości w formie spółki cywilnej. Wnioskodawca ponosił koszty związane z przygotowaniem koncepcji zagospodarowania terenu przedmiotowej nieruchomości obsługi prawnej, inżynierskiej oraz koszty porządkowania terenu (m.in. prace związane z wycinką starego sadu). Celem działania Wnioskodawcy było odsprzedanie nieruchomości I z zyskiem. Nieruchomość II została nabyta z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Jednakże z uwagi na konieczność zagospodarowania większego obszaru podatnik zamierza sprzedać także nieruchomość II, a środki pochodzące z jej sprzedaży przeznaczyć na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.

Wymienione powyżej okoliczności jednoznacznie wskazują, iż zarówno w momencie nabycia gruntów, jak i w czasie ich posiadania, podjęto szereg działań wskazujących na zamiar związania zakupionych nieruchomości z działalnością gospodarczą, a zatem ich sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż jak już wcześniej wskazano opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów, a grunt niewątpliwie jest towarem. Tym samym Wnioskodawca staje się z tytułu tej dostawy podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Nabycie przez Wnioskodawcę opisanych wyżej nieruchomości gruntowych, a następnie przeznaczenie ich do sprzedaży wskazują bezspornie na częstotliwy i zarobkowy charakter dokonywania tych czynności.

W efekcie planowaną sprzedaż gruntu należy traktować jako dostawę towarów, która w oparciu o regulację zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów o usług.

Podstawowa stawka podatku ? na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze do ustawy. W art. 43 ustawy o VAT zawarto katalog czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. W myśl ust. 1 pkt 9 przywołanego wyżej art. 43 ustawodawca zwolnił od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych ? tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, iż przedmiotowe nieruchomości niezabudowane w projekcie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod budownictwo jednorodzinne. Zatem dostawa ww. gruntu przeznaczonego pod zabudowę nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, lecz podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką podstawową ? tj. 22%.

Mając na uwadze powołane regulacje prawne oraz stan faktyczny wskazany we wniosku, stwierdzić należy, iż Wnioskodawca, dokonując sprzedaży swoich udziałów w posiadanych nieruchomościach będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, a dostawa nieruchomości będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dokonanie przez Wnioskodawcę dostawy działek przeznaczonych pod zabudowę, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki w wysokości 22%, stosownie do przepisów art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje

IPPP1-443-839/09-4/JL, interpretacja indywidualna

ITPP2/443-860/09/AP, interpretacja indywidualna