Dostawa prawa wieczystego użytkowania nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę, podlega opodatkowaniu (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 14 stycznia 2009r. (data wpływu 26 stycznia 2009r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 marca 2009r. (data wpływu 30 marca 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2009r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 26 marca 2009r. (data wpływu 30 marca 2009r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu nr IPPP1-443-66/09-2/AK z dnia 4 marca 2009r.)

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca, Pan Stanisław T. wraz z Tadeuszem W., na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 31 grudnia 1997r., w formie aktu notarialnego przed notariuszem Stanisławem S. w G. (Repertorium A nr ), nabyli od ?R? Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G, po połowie, prawo wieczystego użytkowania niezabudowanej działki nr 1/31, objętej księgą wieczystą Kw nr , położonej w G. przy ul. K., o powierzchni 3.75,03 ha, za cenę 3.800.000 zł. Z uwagi na fakt, że Gmina Miasta G. nie wykonała prawa pierwokupu, prawo wieczystego użytkowania opisanej powyżej działki zostało przeniesione na Stanisława T. i Tadeusza W. po połowie (w równych częściach), na mocy umowy przeniesienia tego prawa, zawartej w dniu 10 sierpnia 1998r. w formie aktu notarialnego, również przed notariuszem Stanisławem S. w G. (Repertorium A nr .). Nabycie powyższego prawa nastąpiło do majątków odrębnych Wnioskodawcy i Tadeusza W. W 2008r. Spółka ?R? (jako komplementariusz) oraz Wnioskodawca i Tadeusz W. (jako komandytariusze) zawiązali spółkę komandytową o nazwie ?R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, D.? Spółka Komandytowa (dalej również w skrócie - ?R.? Sp. K.). ?R? Sp. K. została również zarejestrowana w KRS w 2008r. Spółka ta powstała jako podmiot, którego celem jest budowa budynków mieszkalnych z przeznaczeniem wybudowanych w nich lokali mieszkalnych do dalszej sprzedaży. Utworzenie ?R? Sp. K. było również podyktowane wymogami stawianymi przez Bank (dalej - Bank), który na podstawie umowy kredytowej ma brać udział w finansowaniu tej inwestycji.

Wspólnicy ?R? Sp .K., kierując się przede wszystkim wskazówkami Banku, przyjęli założenie, że prace budowlane dotyczące przedmiotowej inwestycji będą realizowane przez ?R? sp. z o.o., który jest podmiotem specjalizującym się w realizacji tego rodzaju zadań. Jednocześnie z uwagi na konieczność spełnienia przez ?R? Sp. K., stawianych przez Bank, wymogów co do wysokości i rodzaju wkładu własnego, niezbędnego dla uzyskania kredytu przez ?R? Sp. K., Stanisław T. i Tadeusz W. powinni dokonać na rzecz ?R? Sp. K. sprzedaży prawa wieczystego użytkowania opisanej powyżej działki gruntu.

Z uwagi na fakt, iż prawo wieczystego użytkowania przedmiotowej działki gruntu obecnie przynależy do Wnioskodawcy i Tadeusza W., tylko te osoby mogły wystąpić do właściwych organów administracji publicznej o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania tej nieruchomości, jak również o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Stanisław T. i Tadeusz W. decyzje takie uzyskali. Jednocześnie, z uwagi na konieczność rozpoczęcia prac budowlanych - do czego obligują w szczególności pozwolenie na budowę, istniejąca sytuacja na rynku oraz sugestie ze strony Banku - Spółka ?R.? rozpoczęła prowadzenie tych prac na wymienionej nieruchomości za zgodą Stanisława T. i Tadeusza W. Żaden z przewidywanych etapów rozpoczętych prac budowlanych nie został jeszcze zakończony.

Należy podkreślić, że zarówno Wnioskodawca, jak i Tadeusz W. nie są przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Działalności takiej nie prowadzili także w dacie nabycia prawa wieczystego użytkowania wspomnianej nieruchomości. Osoby te są wprawdzie zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług (dalej - podatek VAT), ale wyłącznie na potrzeby uzyskiwanych obrotów z tytułu najmu lub dzierżawy. Zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku VAT, zarówno w odniesieniu do Stanisława T., jak i w odniesieniu do Tadeusza W. nie dotyczy jednak czynności, których przedmiotem jest zbycie (sprzedaż) nieruchomości.

Pismem z dnia 26 marca 2009r. (data wpływu 30 marca 2009r.) Wnioskodawca wyjaśnił, iż działka nr 1/31 objęta księgą wieczystą Kw nr . nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy dokonanie przez Wnioskodawcę i Tadeusza W. sprzedaży na rzecz ?R.? Sp. K. prawa wieczystego użytkowania działki nr 1/31, objętej księgą wieczystą Kw nr ., położonej w G.przy ul. K., o powierzchni 3.75.03 ha, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez niego i Tadeusza W. na rzecz ?R.? Sp. K. prawa wieczystego użytkowania działki nr 1/31, objętej księgą wieczystą Kw nr ., położonej w G. przy ul. K., o powierzchni 3.75.03 ha, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, z przyczyn szczegółowo wskazanych poniżej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT: ?Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności?. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy: ?Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych?. Uwzględniając zatem brzmienie przytoczonych przepisów ustawy o podatku VAT, jasne jest, iż dokonanie przez Stanisława T. i Tadeusza W. sprzedaży na rzecz ?R.? Sp. K. prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości, nie może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ sprzedającym nie przysługuje status podatników tego podatku w odniesieniu do tej czynności. Nie prowadzą oni bowiem działalności gospodarczej na podstawie wpisu do ewidencji takiej działalności. Natomiast ich rejestracja jako podatników podatku VAT dotyczy wyłącznie uzyskiwanych obrotów z tytułu najmu lub dzierżawy. Ponadto dokonanie takiej sprzedaży nie wskazuje na zamiar jej wykonywania w sposób częstotliwy, gdyż transakcja ta ma zostać przeprowadzono jednorazowo i wyłącznie jako zabezpieczenie wkładu własnego w celu uzyskania przez ?R.? Sp. K. kredytu bankowego. Faktycznie zatem transakcja ta ma zostać przeprowadzona dla zabezpieczenia interesów Banku, który od takiego zabezpieczenia warunkuje zawarcie z Sp. K. umowy kredytowej. Należy również podkreślić, że prawo wieczystego użytkowania rzeczonej nieruchomości nie zostało przez Wnioskodawcę i Tadeusza W. nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży o czym w szczególności świadczy rozpiętość czasowa pomiędzy ostatecznym nabyciem przez nich tego prawa (10 sierpnia 1998r.) a zamiarem jego sprzedaży na rzecz ?R.? Sp. K. (do tej sprzedaży ma dojść w 2009r.). W tej kwestii nie ma także znaczenia okoliczność, że Stanisław T. i Tadeusz W. są wspólnikami (komandytariuszami) ?R.? Sp. K., ponieważ Spółka ta jest odrębnym od nich podmiotem prawa i może samodzielnie nabywać zarówno prawa, jak i zaciągać zobowiązania (art. 8 kodeksu spółek handlowych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarówki usług podlegają:

• odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
• eksport towarów;
• import towarów;
• wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
• wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
  
  

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tych praw.

Zgodnie z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na mocy cyt. art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 cyt. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, na mocy ust. 2 art. 15 cyt. ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem ?podatnik? tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia ?częstotliwości?, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą. W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 cyt. ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Z okoliczności przedstawionych w niniejszym wniosku wynika, iż Wnioskodawca przedsięwziął pewne działania tj. w dniu 10 sierpnia 1998r. dokonał zakupu, wraz z inną osobą, prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 1/31, objętej księgą wieczystą Kw nr . , o powierzchni 3.75.03 ha, co zostało potwierdzone aktem notarialnym.

Wnioskodawca wskazał, iż nabycie powyższego prawa nastąpiło do jego majątku prywatnego, a więc na cele prywatne, niezwiązane z działalnością gospodarczą.

Zatem z okoliczności przedstawionych przez Podatnika można wnioskować, iż zakupu nieruchomości dokonano celem inwestycji prywatnych środków pieniężnych, gdyż Wnioskodawca wskazał, iż działka nr 1/31 nie była przedmiotem najmu albo dzierżawy; nie służyła również prowadzeniu działalności gospodarczej. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności nie można zgodzić się z twierdzeniem, iż zakupu dokonano na cele osobiste, np. na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, gdyż przedmiotowy grunt nie był przedmiotem takich czynności.

Ponadto z okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę wynika, iż Podatnik, wraz z drugą osobą (jako komandytariusze) oraz Spółką ?R? (jako komplementariuszem) zawiązał spółkę komandytową ?R. Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością, D.? Spółka komandytowa, na rzecz której Wnioskodawca planuje dokonać zbycia prawa wieczystego użytkowania posiadanego gruntu. Przedmiotem działalności Spółki komandytowej jest budowa budynków mieszkalnych z przeznaczeniem wybudowanych w nich lokali mieszkalnych do dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca wskazał również, iż wraz ze współwłaścicielem działki nr 1/31 wystąpił do właściwych organów o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania tej nieruchomości, oraz o wydanie pozwolenia na budowę. Spółka komandytowa rozpoczęła realizację prac budowlanych na przedmiotowej nieruchomości.

Zatem charakter poczynionych czynności, tj., zakup prawa wieczystego użytkowania gruntu nieprzeznaczonego na potrzeby osobiste wskazuje, iż zakupu przedmiotowej nieruchomości dokonano z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych poprzez inwestycję środków pieniężnych. Zakup nieruchomości bez sprecyzowanego celu stanowi lokatę kapitału, a zatem jest to zakup z zamiarem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości, co możliwe jest przede wszystkim przez sprzedaż, ewentualnie dzierżawę nieruchomości lub poczynienie inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. Z powyższego można zatem wnioskować, iż sam zamiar wykorzystania przedmiotowej działki dla celów zarobkowych Wnioskodawca podjął już w momencie zakupu. Zamiar ten został zrealizowany w momencie: decyzji o zbyciu nieruchomości na rzecz Spółki komandytowej oraz uzyskania pozwolenia na budowę.

Z uwagi na powyższe stwierdzić należy, iż Podatnik dokonując zbycia prawa wieczystego użytkowania działki nr 1/31 na rzecz Spółki komandytowej działał jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, a dostawa nieruchomości będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dostawa terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 22%. Podatnik dokonujący dostawy przedmiotowych gruntów nie może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 cyt. ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Ponadto, należy wskazać, iż stosownie do przepisu art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) cyt. ustawy, podatnicy dokonujący dostawy terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę nie mogą korzystać z podmiotowego zwolnienia od tego podatku niezależnie od wielkości obrotów.

Oznacza to, że podatnicy dokonujący dostaw tych towarów, niezależnie od wielkości swoich obrotów, są podatnikami tego podatku. Zatem, z chwilą dokonania sprzedaży działki Podatnik staje się podatnikiem podatku od towarów i usług.

Reasumując, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, iż dokonanie dostawy prawa wieczystego użytkowania nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki w wysokości 22%, stosownie do przepisów art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, bowiem sprzedający, tj. Wnioskodawca w odniesieniu do powyższej transakcji, występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.