Dostawa wymienionego lokalu będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 (...)

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w drodze dojazdowej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka działa w branży deweloperskiej. Jest w trakcie negocjacji sprzedaży lokalu mieszkalnego, do którego przynależy udział 1/2 w nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym. Wraz z budynkiem sprzedawany jest udział w drodze dojazdowej. Lokal oraz nieruchomości gruntowe (działka budowlana i droga dojazdowa) objęte są odrębnymi księgami wieczystymi. Lokal mieszkalny był wynajmowany na cele mieszkalne przez okres 3 lat, gdyż do tej pory brak było chętnych do jego kupna.

Dodatkowe informacje:

1. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
2. Lokal mieszkalny i drogę dojazdową wybudował we własnym zakresie - zgłoszenie do użytkowania złożono 15 października 2009 r.
3. Z faktur za dostawę towarów i usług dotyczących budowy przysługiwało prawo do odliczenia i odliczany był VAT naliczony.
4. Budynek i droga nie były modernizowane i nie ponoszono nakładów na ich ulepszenie powyżej 30% wartości początkowej.
5. Droga dojazdowa nie była przedmiotem odrębnej od budynku umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, ale cena najmu budynku była skalkulowana tak, aby najemca mógł korzystać z drogi dojazdowej.
   
6. Budynek był wynajmowany w okresie: 1 lipca 2011 r. - 31 sierpnia 2014 r. na cele mieszkalne i w związku z tym działalność ta była zwolniona z podatku VAT.
   
   

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jaka stawka VAT jest obowiązująca dla sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz udziału w drodze dojazdowej?

Zdaniem Wnioskodawcy, stawką obowiązującą dla sprzedaży nieruchomości oraz udziału w drodze dojazdowej (wynajem ponad 2 lata) będą przepisy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (stawka zwolniona).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Przez towary ? na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy ? rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy ? zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów ? zarówno nieruchomości, jak i ruchomości ? przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych ? niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) ? wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, jeśli zostaną spełnione warunki wskazane w tych przepisach.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Przez pierwsze zasiedlenie ? zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy ? rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zaznaczyć również należy, że wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ma zastosowanie również do części budynku lub budowli. To powoduje, że może wystąpić sytuacja, że pierwsze zasiedlenie może mieć miejsce jedynie w stosunku do części budynku lub budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom ? po spełnieniu określonych warunków ? skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ? stosownie do art. 43 ust. 7a ? nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale
z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków i budowli lub ich części, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków i budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków i budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym one są posadowione.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Na podstawie art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.
   
   

Jak wynika z wniosku, Spółka zamierza dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego, do którego przynależy udział 1/2 w nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym. Wraz z budynkiem sprzedawany jest udział w drodze dojazdowej. Lokal oraz nieruchomości gruntowe (działka budowlana i droga dojazdowa) objęte są odrębnymi księgami wieczystymi. Lokal mieszkalny był wynajmowany na cele mieszkalne przez okres 3 lat, gdyż do tej pory brak było chętnych do jego kupna.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Lokal mieszkalny i drogę dojazdową wybudował we własnym zakresie - zgłoszenie do użytkowania złożono 15 października 2009 r. Z faktur za dostawę towarów i usług dotyczących budowy przysługiwało prawo do odliczenia i odliczany był VAT naliczony. Budynek i droga nie były modernizowane i nie ponoszono nakładów na ich ulepszenie powyżej 30% wartości początkowej. Droga dojazdowa nie była przedmiotem odrębnej od budynku umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, ale cena najmu budynku była skalkulowana tak, aby najemca mógł korzystać z drogi dojazdowej. Budynek był wynajmowany w okresie: 1 lipca 2011 r. - 31 sierpnia 2014 r. na cele mieszkalne i w związku z tym działalność ta była zwolniona z podatku VAT.

W analizowanej sprawie mamy zatem do czynienia ze sprzedażą lokalu mieszkalnego (stanowiącego część budynku dwulokalowego) - wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w gruncie zabudowanym oraz sprzedażą udziału ½ w drodze dojazdowej.

Analiza przytoczonych przepisów oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że dostawa wymienionych we wniosku nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż warunkiem do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, określonego w powyższym przepisie, jest wykorzystywanie towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów.

Tym czasem, jak wynika z opisu sprawy, z faktur za dostawę towarów i usług dotyczących budowy lokalu i drogi przysługiwało Spółce prawo do odliczenia i odliczany był VAT naliczony. W świetle powyższej okoliczności, do transakcji sprzedaży lokalu i drogi nie będzie miało zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z tym, w odniesieniu do opodatkowania planowanej transakcji dostawy lokalu i drogi, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnienie to ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że z uwagi na brak definicji ?budynków? i ?budowli? w ustawie o podatku od towarów i usług należy przytoczyć przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409). W myśl art. 3 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o:

1. obiekcie budowlanym ? należy przez to rozumieć:
   1. budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
      
   2. budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
      
   3. obiekt małej architektury;
2. budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; (?)
   
   
   3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast art. 3 pkt 9 ww. ustawy wskazuje, że przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

3a) obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z powyższych przepisów wynika, że droga stanowi obiekt liniowy, który z kolei zaliczany jest do budowli. Wymieniona we wniosku droga jest zatem budowlą, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W kwestii zastosowania zwolnienia od podatku VAT wymienionego w powyższym przepisie w odniesieniu do dostawy lokalu zaznaczyć trzeba, że został on wybudowany w 2009 roku i był wynajmowany przez 3 lata od 1 lipca 2011 roku. Oznacza to, że w stosunku do tego lokalu doszło już do pierwszego zasiedlenia, a ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto budynek, w którym znajduje się lokal nie był modernizowany i nie ponoszono nakładów na jego ulepszenie powyżej 30% wartości początkowej.

W związku z tym dostawa wymienionego lokalu będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile strony transakcji nie zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży drogi (udziału ½) należy wziąć pod uwagę fakt, że choć droga dojazdowa nie była przedmiotem odrębnej od budynku umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, to cena najmu budynku była skalkulowana tak, aby najemca mógł korzystać z drogi dojazdowej. Należy zatem stwierdzić, że droga była faktycznie oddana do użytkowania na podstawie zawartej umowy najmu budynku.

Tym samym również w stosunku do budowli będącej drogą dojazdową doszło już do pierwszego zasiedlenia, a ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto droga nie była modernizowana i nie ponoszono nakładów na jej ulepszenie powyżej 30% wartości początkowej.

W związku z tym również dostawa wymienionej we wniosku drogi (udziału ½) będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile strony transakcji nie zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Spółki jest prawidłowe.

Ponadto z uwagi na treść art. 29a ust. 8 ustawy, z powyższego zwolnienia od podatku VAT korzysta również sprzedaż - odpowiadającego lokalowi i udziałowi w drodze - gruntu, na którym znajduje się budynek i budowla.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.