prawo do odliczenia z tytułu nabywanej nieruchomości

20.12.2011

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 20.09.2011 r. (data wpływu 21.09.2011 r.), uzupełnionym w dniu 01.12.2011 r. (data wpływu 05.12.2011 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 25.11.2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia z tytułu nabywanej nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21.09.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia z tytułu nabywanej nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 01.12.2011 r. (data wpływu 05.12.2011 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 25.11.2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: wnioskodawca lub spółka) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza przeprowadzić inwestycję polegającą na budowie kompleksu biurowego, a następnie zamierza wynajmować powierzchnie biurowe. W dalszej perspektywie spółka przewiduje również możliwość sprzedaży wybudowanych lokali. W tym celu spółka planuje nabyć nieruchomość niezabudowaną położoną w Warszawie (dalej: nieruchomość) od polskiej spółki kapitałowej zarejestrowanej dla celów VAT (dalej: kontrahent lub sprzedający). Nieruchomość została nabyta przez kontrahenta 9 stycznia 2007 r. w drodze przetargu publicznego.

Sprzedający jest tzw. spółką celową tj. podmiotem powołanym w celu przeprowadzenia jednej inwestycji budowlanej i poza sprzedawaną nieruchomością nie posiada innych nieruchomości. Inwestycja polegać miała m.in. na budowie mieszkań (oraz biur), które miały być następnie sprzedawane wraz z udziałem w nieruchomości. Kontrahent w ramach prowadzonej działalności podjął szereg czynności prowadzących do realizacji inwestycji, takich jak prace rozbiórkowe na zakupionej nieruchomości, nabycie usług architektonicznych oraz usług doradztwa inwestycyjnego z informacji uzyskanych od sprzedającego wynika, iż planowana inwestycja została zaniechania z powodów braku możliwości jej dalszego finansowania.

Zgodnie z KRS kontrahenta do jego działalności należy m.in.:

wznoszenie kompletnych budynków i budowli,
kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Na podstawie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą rady miasta stołecznego Warszawy nieruchomość jest przeznaczona do zabudowy: (i) mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem usług (oznaczenie MW/(U) na planie zagospodarowania) oraz (ii) zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej, usługowej i biurowej, z usługami w parterach pierzei ulicznej (oznaczenie MW/U).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku od towarów i usług.

Czy w świetle opisanego stanu faktycznego transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT), a w konsekwencji spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką podstawową 23%. Zgodnie z planami wnioskodawcy nieruchomość wykorzystana będzie do wykonywania czynności opodatkowanych (wynajem lokali w budynkach wybudowanych na tej nieruchomości lub w dalszej perspektywie sprzedaż takich lokali). Tym samym, zdaniem spółki będzie przysługiwać jej prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości.

1.1

Co do zasady, o tym czy sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT decyduje okoliczność, czy jest ona wykonana w ramach działalności gospodarczej zbywcy.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., nr 54, poz. 535 ze zm.) (dalej: ustawa o VAT) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

W tym kontekście należy zauważyć, że spółka nabędzie nieruchomość od spółki funkcjonującej w branży nieruchomości zarejestrowanej dla potrzeb VAT. Zgodnie z KRS działalność kontrahenta polega m.in. na realizacji projektów budowlanych oraz nabywaniu i sprzedaży nieruchomości. Zakupiona w drodze przetargu nieruchomość służyć miała realizacji inwestycji mieszkaniowo - biurowej (tzn. sprzedający kupił ją w celu późniejszej sprzedaży lokali wraz z udziałem w gruncie). Nabyta została, więc bezpośrednio w związku z działalnością gospodarczą kontrahenta (jedynie z powodów finansowych inwestycja została zaniechana). Obecna sprzedaż jest, zatem bez wątpienia konsekwencją działalności gospodarczej kontrahenta i jest wykonywana w jej ramach. Nie zmienia tej konkluzji fakt, że pierwotny zamysł sprzedającego był inny, ani brak realizacji tego pomysłu. Ponadto wobec profilu działalności sprzedającego oczywiste jest, iż nabycia (a obecnej sprzedaży) nieruchomości dokonywał w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Dodatkowo wskazać należy, iż zamiar sprzedającego potwierdza szereg działań podjętych w celu realizacji projektu, które należy uznać za powszechne w praktyce podmiotów prowadzących działalność gospodarczą tego rodzaju. A zatem sprzedający działa jako podatnik VAT i w konsekwencji transakcja podlega przepisom o VAT.

1.2.

Ponieważ analizowana transakcja podlega przepisom o VAT, należy ustalić właściwą stawkę podatkową. Sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów, która zasadniczo podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (w 2011 r. 23%). Jednakże w przypadku dostawy nieruchomości ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień z opodatkowania. W szczególności stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane przeznaczone pod zabudowę. Z przepisu wynika zatem, że w przypadku gruntów niezabudowanych, opodatkowaniu podlega sprzedaż terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest niezabudowana a na planie zagospodarowania przestrzennego określona jest jako teren przeznaczony pod zabudowę (mieszkaniową wielorodzinną z dopuszczeniem usług - MW/(U) oraz mieszkaniową wielorodzinną, usługową i biurową, z usługami w parterach pierzei ulicznej - MW/U). Tym samym bez wątpienia stanowi on teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę w rozumieniu ustawy o VAT.

Prawidłowość powyższego podejścia znajduje potwierdzenie również w jednolitej praktyce i orzecznictwie. Nie ulega bowiem wątpliwości, że o fakcie przeznaczenia terenów pod zabudowę na gruncie przepisów ustawy o VAT decyduje ich przeznaczenie nadane w planach zagospodarowania przestrzennego (por. przykładowo wyrok NSA z dnia 6 marca 2008 r., sygn. akt. I FSK 436/07, interpretacja podatkowa ILPP2/443-682/11-4/MN z dnia 7 lipca 2011 r.).

1.3.

Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

A zatem w zakresie jak nabyte towary i usługi są wykorzystywane dla opodatkowanej działalności gospodarczej, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia. Wskazany przepis realizuje podstawową zasadę VAT - neutralności opodatkowania, zgodnie z którą podatek ten powinien obciążać jedynie konsumpcję.

Jak to zostało wcześniej wskazane czynności wykonywane przez spółkę będą polegać na wynajmie powierzchni biurowych w inwestycji wybudowanej na zakupionej nieruchomości lub sprzedaży wyodrębnionych lokali biurowych. Świadczenie usługi najmu oraz dostawa obiektów biurowych podlega opodatkowaniu właściwą stawką VAT (w 2011 r. 23%).

A zatem nabyta nieruchomość bez wątpienia pozostaje w związku z planowaną sprzedażą opodatkowaną spółki. Bez nabycia nieruchomości niemożliwe byłoby, bowiem przeprowadzenie inwestycji, a w konsekwencji prowadzenie działalności gospodarczej przez spółkę. Tym samym podstawowy warunek powstania prawa do odliczenia zostanie przez wnioskodawcę spełniony.

1.4.

Prawo do odliczenia VAT może, w szczególnych sytuacjach zostać ograniczone. Wyłączenia z prawa do odliczenia wskazane zostały bezpośrednio w art. 88 ustawy o VAT.

W analizowanym przypadku jednak żadna z przesłanek, która mogłyby wpłynąć na ograniczenie prawa do odliczenia VAT nie zostanie spełniona. W szczególności nie znajdzie zastosowania art. 88 art. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury w przypadku, gdy dokumentują transakcje niepodlegające opodatkowaniu albo zwolnione z podatku. Jak to bowiem wykazano powyżej, transakcja sprzedaży nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT, gdyż jest dokonywana przez podatnika VAT w ramach jego działalności gospodarczej, a tereny zostały przeznaczone pod zabudowę.

1.5.

Podsumowując, spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z przedstawionej transakcji nabycia nieruchomości. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a. ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego będzie stanowić dla spółki kwota podatku wskazana na fakturze dokumentującej sprzedaż nieruchomości. Równocześnie na podstawie art. 86 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, spółka uzyska prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o tę kwotę w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma fakturę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

Zatem by stwierdzić, iż podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z danym zakupem, należy stwierdzić, czy transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT albo czy nie jest z tegoż podatku zwolniona.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W art. 7 ust. 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika, w rozumieniu przepisów ustawy.

Pojęcia ?podatnik? i ?działalność gospodarcza?, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 9 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy dokonane przez podatnika, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. Jedynie w sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość niezabudowaną, która zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona do zabudowy: (i) mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem usług (oznaczenie MW/(U) na planie zagospodarowania) oraz (ii) zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej, usługowej i biurowej, z usługami w parterach pierzei ulicznej (oznaczenie MW/U). W opisie sprawy wskazano, że przedmiotowa Nieruchomość sprzedawana jest przez podatnika podatku VAT, który nabył ją do wykonywania opodatkowanej działalności gospodarczej, polegającej m.in. na budowie mieszkań (oraz biur), które miały być następnie sprzedawane wraz z udziałem w nieruchomości. Kontrahent w ramach prowadzonej działalności podjął szereg czynności prowadzących do realizacji inwestycji, takich jak prace rozbiórkowe na zakupionej nieruchomości, nabycie usług architektonicznych oraz usług doradztwa inwestycyjnego.

Z okoliczności sprawy wynika, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi przez podmiot, który ją nabył w celu prowadzenia działalności gospodarczej (tj. budownictwo i sprzedaż mieszkań oraz lokali biurowych) oraz poczynił kroki niezbędne do wykorzystania jej w tym celu. Zatem należy uznać, że zbywca działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy dla czynności sprzedaży ww. nieruchomości.

Mając na względzie powyższe, należy stwierdzić, że czynność nabycia działki niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę, od podatnika podatku VAT, jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie jest to jednakże czynność, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zatem podlega ona opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych, w wysokości 23 %. W konsekwencji Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości, w zakresie w jakim posłuży ona czynnościom opodatkowanym, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W związku z tym, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilno - prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.