opodatkowanie sprzedaży nieruchomości sygn: IPPP1/443-1549/08-2/PR

UZASADNIENIE

W dniu 18.08.2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W ramach prowadzonej działalności deweloperskiej Wnioskodawca nabył na podstawie aktu notarialnego sporządzonego 31 marca 2006 r. nieruchomość składającą się z prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego jedną działkę geodezyjną, oraz własność posadowionych na tym gruncie budynków pofabrycznych. Część z tych budynków objętych jest obecnie opieką konserwatora zabytków.

Przedmiotowe budynki zostały nabyte przez Spółkę przy zastosowaniu zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (?VAT?), z uwagi na fakt, że spełniały one w momencie sprzedaży definicję towarów używanych. Odpowiednio zwolnieniu z VAT podlegała również sprzedaż w części dotyczącej prawa wieczystego użytkowania gruntu. W zakresie przedmiotowych budynków, od końca roku, w których zakończono budowę tych obiektów minęło więcej niż 5 lat.

Przedmiotowe prawo użytkowania wieczystego wraz z posadowionymi na nim budynkami od momentu nabycia stanowi element majątku obrotowego Wnioskodawcy z uwagi na intencję wykorzystania nieruchomości w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością deweloperską.

Wnioskodawca poczynił szereg wydatków o charakterze przygotowawczym, głównie w związku z przygotowaniem terenu pod planowaną działalność, wydatków związanych z nadzorem oraz pracami planistyczno ? architektonicznymi. Między innymi na podstawie stosownych decyzji administracyjnych została wyburzona część budynków.

Poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane pośrednio lub bezpośrednio z przedmiotową nieruchomością można sklasyfikować w następujący sposób (z wyłączeniem ceny nabycia nieruchomości):

1. wydatki związane z wyburzeniem niektórych budynków;
2. wydatki związane z bieżącym utrzymaniem całej nieruchomości, takie jak podatek od nieruchomości, dozór nieruchomości itp.;
3. wydatki związane z pracami planistyczno ? architektonicznymi w zakresie całej nieruchomości;
4. wydatki na finansowanie nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami, tj. odsetki, różnice kursowe, prowizje bankowe;
5. wydatki związane z nabyciem nieruchomości, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne;
6. wydatki o charakterze ogólnym jak np. wydatki na usługi doradztwa prawnego (w tym przy nabyciu nieruchomości) oraz wydatki na inne usługi.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że nie zostały wykonane prace w istniejących obecnie budynkach posadowionych na gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu), które spowodowałyby, że budynki te zostały w jakikolwiek sposób ulepszone. Wartość użytkowa budynków nie została podwyższona, ponieważ nie doszło do ich faktycznej przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji. Budynki te pozostają w stanie niezmienionym od daty ich nabycia.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa sprzedaż określonej wyżej nieruchomości w całości.

Przedmiotowa nieruchomość jest jedyną nieruchomością posiadaną przez Spółkę. Sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie towarzyszyło przejęcie przez nabywcę praw i obowiązków Spółki wynikających z umowy o finansowanie nabycia przez Spółkę przedmiotowej nieruchomości (ani innych umów zawartych przez Wnioskodawcę).

W chwili obecnej nie zostało ustalone czy po sprzedaży nieruchomości spółka będzie kontynuować działalność deweloperską, czy też jej działalność zostanie zakończona a spółka zlikwidowana. Decyzja w tym zakresie zależy od udziałowców.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy planowana sprzedaż stanowi sprzedaż przedsiębiorstwa dla potrzeb przepisów VAT, tj. czy sprzedaż ta znajduje się poza zakresem ustawy VAT zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy VAT...
2. Przy założeniu, że planowana sprzedaż nieruchomości nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, czy sprzedaż użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami jest zwolniona z VAT zgodnie zad. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT. W szczególności, czy określone w stanie faktycznym wydatki poniesione przez Wnioskodawcę nie stanowią wydatków na ulepszenie...

Zdaniem wnioskodawcy przedmiotowa sprzedaż nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa dla celów ustawy VAT. Sprzedaż ta podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z przepisami ustawy VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz 535 ze zm.; dalej: ustawa VAT?), przepisy ustawy VAT nie znajdują zastosowania do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans. Ustawa VAT nie określa definicji przedsiębiorstwa. Przedmiotową definicję zawiera art. 55 1 ustawy Kodeks cywilny (dalej ?kc?), zgodnie z którym przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
   
   

Definicja ta znajduje również zastosowanie w przypadku regulacji ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity Dz.U. Nr 54, poz 654 ze zm. ; dalej ?ustawa o PDOP?), która w art. 4a pkt 3) bezpośrednio odsyła do definicji zawartej w kc. W powyższym znaczeniu przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, przy czym sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa nie stanowi podstawy do uznania, że faktycznie nastąpiła sprzedaż przedsiębiorstwa (wyrok NSA z 6.10.1995 r. SA/Gd 1954/94).

Ustawa VAT nie definiuje również pojęcia zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans. W tym przypadku można w celach poglądowych posłużyć się definicją zawartą w art. 5 pkt 4 ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej. Zgodnie z przytoczonym przepisem oddziałem jest wyodrębniona i samodzielna organizacyjnie część działalności gospodarczej wykonywana przez przedsiębiorcę poza siedzibą przedsiębiorcy lub głównym miejscem wykonywania działalności. Aby jednak zbycie takiego zakładu (oddziału) podlegało wyłączeniu z zakresu ustawy VAT zakład taki (oddział) powinien samodzielnie sporządzać bilans zgodnie z odpowiednimi przepisami ustawy o rachunkowości.

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans przy czym zastosowanie znajduje następująca argumentacja:

1. Intencją sprzedawcy jest sprzedaż nieruchomości. Transakcja nie obejmuje przejęcia jakichkolwiek umów zawartych przez Wnioskodawcę w szczególności nabywca nie przejmie kredytów/pożyczek zaciągniętych przez Wnioskodawcę w celu sfinansowania nabycia przedmiotowej nieruchomości. Transakcja nie obejmuje też ksiąg Wnioskodawcy,
2. Od początku 2008r. przedmiotowa nieruchomość nie generuje przychodu w szczególności nie jest przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy,
3. Nieruchomość ta jest traktowana jako odrębny składnik majątkowy w odróżnieniu od składnika, który stanowiłby element pewnej grupy aktywów powiązanych funkcjonalnie czy tez organizacyjnie;
4. W przypadku przedmiotowej nieruchomości trudno mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu finansowym.
   
   

Nieruchomość ta stanowi jedynie element aktywów Wnioskodawcy.

Z uwagi na powyższe, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, zgodnie z zasadami ogólnymi, w szczególności sprzedaż ta nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa ani zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans.

Natomiast w nawiązaniu do drugiego pytania postawionego przez Wnioskodawcę, poniesione wydatki nie mogą być uznane za wydatki na ulepszenie co oznacza, że niespełniona jest przesłanka niezbędna do wyłączenia planowanej sprzedaży z zakresu zwolnienia na podstawie art. 43 ust 6 ustawy VAT Innymi słowy przedmiotowa transakcja będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 2 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 2 ustawy VAT zwolnieniu z VAT podlega sprzedaż towarów używanych, o ile w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego W zakresie budynków, budowli, zgodnie z art 43 ust 2 pkt 1 ustawy VAT zwolnieniem tym objęte są budynki lub ich części ? jeżeli od końca roku, w których zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat i jednocześnie podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jednocześnie na podstawie art. 43 ust 6 ustawy VAT zwolnienie to nie ma zastosowania w części dotyczącej budynków i budowli oraz ich części jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej a podatnik (I) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków; oraz (II) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania działalności opodatkowanej Jak wynika z dyspozycji przepisu art. 43 ust. 6 ustawy VAT zmiana kwalifikacji towaru używanego (tj. budynków) z towarów zwolnionych na towary opodatkowane (przy zastosowaniu stawki wynikającej z przepisów szczególnych) wymaga łącznego spełnienia wymienionych w tym przepisie przesłanek Innymi słowy w przypadku braku spełnienia jednej z nich np. jeśli wydatki poniesione przez Wnioskodawcę nie stanowią wydatków na ulepszenie w rozumieniu zacytowanego przepisu sprzedaż takiego budynku (i w konsekwencji prawa użytkowania wieczystego gruntu na którym posadowiony jest taki budynek) stanowi sprzedaż zwolnioną z VAT o ile spełnione są przesłanki o których mowa wart 43 ust 1 pkt 2) oraz art. 43 ust 2 pkt 1) ustawy VAT tj. jeśli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat a podmiotowi dokonującemu dostawy tych towarów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przepisy ustawy VAT nie definiują pojęcia wydatków na ulepszenie. Co więcej przepis art. 43 ust. 6 ustawy VAT wyraźnie odsyła w tym zakresie do przepisów ustaw o podatkach dochodowych. W przypadku, gdy podmiotem realizującym dostawę jest osoba prawna (tj. w sytuacji objętej niniejszym Wnioskiem) zastosowanie znajdują odpowiednie przepisy ustawy o PDOP. W ustawie tej definicja ulepszenia została zawarta w treści art. 16g ust. 13. W świetle tego przepisu środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Jak wynika z powyższej definicji o zaliczeniu danych wydatków do wydatków na ulepszenie w rozumieniu ustawy o PDOP decydują następujące przesłanki, które muszą być spełnione łącznie: wydatki muszą być poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację środka trwałego (ich łączna wartość powinna przekroczyć 3.500 PLN, i jednocześnie; wydatki te powinny spowodować wzrost wartości użytkowej danego obiektu w stosunku do jego wartości z dnia przyjęcia obiektu do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Abstrahując od rozważań, czy wydatki poniesione na budynki stanowiące środki obrotowe Wnioskodawcy mogą być traktowane jako wydatki na ulepszenie w ww. rozumieniu, zdaniem Wnioskodawcy, aby uznać wydatki za ?wydatki na ulepszenie?, powinny one być związane z przebudową, rozbudową rekonstrukcją adaptacją lub modernizacją danego składnika majątkowego.

W omawianym zdarzeniu przyszłym nie doszło do jakiejkolwiek przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji budynków objętych przyszłą transakcją. Budynki te pozostają w stanie niezmienionym od momentu ich nabycia przez Wnioskodawcę. W tym przypadku z definicji nie mamy więc do czynienia z wydatkami na ulepszenie składnika majątku. W omawianej sytuacji, poniesione przez Wnioskodawcę wydatki w żaden sposób nie przyczyniły się do wzrostu wartości użytkowej przedmiotowych budynków. Budynki te nadal wymagają remontu a ich stan techniczny nie uległ polepszeniu. Nie doszło więc do podwyższenia wartości użytkowej przedmiotowych budynków.

Jak wynika z powyższych uwag wydatki poniesione przez Wnioskodawcę nie stanowią ?wydatków na ulepszenie? w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o PDOP. Tak więc w omawianym przypadku nie została spełniona podstawowa przesłanka, warunkująca zmianę kwalifikacji danych towarów (tj. budynków) z budynków używanych, których sprzedaż jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, na towary, których sprzedaż jest opodatkowana VAT przy zastosowaniu stawek właściwych. Z uwagi na powyższe, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowych budynków stanowi sprzedaż zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT. W rezultacie, zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu na którym posadowione są przedmiotowe budynki podlega również zwolnieniu z VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.