Czy otrzymanie opłaty za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony w formie (...)

UZASADNIENIE

W dniu 08.03.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłaty za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony oraz właściwej stawki podatku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wynajem/dzierżawa powierzchni handlowych w centrum handlowym będącym własnością Wnioskodawcy. Jedna z umów najmu zawartych przez Wnioskodawcę na czas określony została rozwiązana przed upływem terminu określonego w umowie. W umowie najmu została zastrzeżona kara umowna z tytułu rozwiązania umowy najmu przez Wnioskodawcę z przyczyn leżących po stronie najemcy, z tym, że wobec tego, że Wnioskodawca zawarł z najemcą porozumienie o przedterminowym rozwiązaniu umowy najmu, która przewiduje zapłatę przez najemcę uzgodnionej opłaty za przedterminowe rozwiązanie umowy zawartej na czas określony, to Wnioskodawca utracił w tym wypadku prawo do żądania od najemcy zapłaty kary umownej. W szczególności, w par. 3 (ii) porozumienia ustalono, że opłata za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu tzw. ?termination fee? stanowi opłatę za zgodę wynajmującego na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu.

Wcześniejsze zakończenie umów najmu zostało szczegółowo uregulowane w porozumieniu zawartym pomiędzy Wnioskodawcą i najemcą. W par. 3 (ii) porozumienia ustalono, że opłata za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu - ?termination fee? stanowi opłatę za zgodę wynajmującego na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy otrzymanie opłaty za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony w formie pieniężnej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak, to jakie należy zastosować stawki...

Zdaniem Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z treścią art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Według art. 29 cyt. wyżej ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, a obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwoty należnego podatku.

W stosunku do uiszczonej opłaty za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu może więc się stosować następujące stanowisko: opłata ?Termination Fee? jest wynagrodzeniem za usługę wyrażenia zgody wynajmującego na zwolnienie najemcy z obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej na podstawie umowy najmu zawartej na czas określony.

W świetle powyższego, przy potwierdzeniu, iż opłata ma charakter wynagrodzenia za usługę, zastosowanie będzie miała 22% stawka podatku od towarów i usług, a najemca będzie miał prawo do żądania zwrotu (odliczenia) naliczonego podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) - zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
   
   

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?). Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 tej ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   
   

Z przywołanych powyżej przepisów wynika, iż przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z powyższym uznać należy, iż pojęcie świadczenia - składającego się na istotę usługi - należy interpretować zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem. Zatem przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Na świadczenie mogą się jednocześnie składać zachowania związane z działaniem, jak i zaniechaniem.

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, iż ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Kwestia ta ma szczególnie istotne znaczenie przy takich świadczeniach, których istotą jest zaniechanie, powstrzymywanie się od określonych czynności. W związku z powyższym, jeżeli zaniechanie pewnych czynności za odszkodowaniem przynosiłoby wymierną korzyść konkretnemu podmiotowi, to wówczas powinno być ono na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług uznane za usługę. Ponadto podkreślić należy, iż w rozumieniu ustawy zobowiązanie się do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji, uznać należy za świadczenie usług odbywające się w ramach stosunków obligacyjnych. Tak więc, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Mając powyższe na uwadze, aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności dokonywanej w zamian za opłatę, niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy czynności te skutkują uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego.

Z przedstawionego w złożonym wniosku stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wynajem/dzierżawa powierzchni handlowych w centrum handlowym będącym własnością Spółki. Jedna z umów najmu zawartych przez Wnioskodawcę na czas określony, została rozwiązana przed upływem terminu określonego w umowie. W umowie najmu zastrzeżono karę umowną z tytułu rozwiązania umowy najmu przez Wnioskodawcę z przyczyn leżących po stronie najemcy. Wobec tego, że Spółka zawarła z najemcą porozumienie o przedterminowym rozwiązaniu umowy najmu, która przewiduje zapłatę przez najemcę uzgodnionej opłaty za przedterminowe rozwiązanie umowy zawartej na czas określony, to utraciła w tym wypadku prawo do żądania od najemcy zapłaty kary umownej. Spółka wskazała ponadto, iż w ww. porozumieniu ustalono, że opłata za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu (tzw. ?termination fee?) stanowi opłatę za zgodę wynajmującego na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu.

Z powyższego wynika, iż wcześniejsze rozwiązanie umowy poprzez zawarcie przez strony porozumienia prowadzi do wygaśnięcia wiążącego strony stosunku prawnego (tj. zgodnego zakończenia istniejącego pomiędzy stronami stosunku w inny sposób niż pierwotnie było to przewidziane), nie jest natomiast rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez stronę z ciążących na niej obowiązków.

Zgodę na zaniechanie określonej czynności (umowy najmu) należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spełniona zatem zostanie przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, należy zauważyć, iż w przedmiotowej sprawie opłata otrzymana przez Wnioskodawcę jest ściśle związana z uzyskaniem korzyści przez wypłacającego (najemcę lokalu) w postaci uzyskania zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, co stanowi świadczenie wykonane na rzecz najemcy. Tym samym istnieje związek pomiędzy wypłatą należności a świadczeniem wzajemnym. Wobec powyższego należy uznać, iż w opisanym stanie faktycznym - w świetle regulacji zawartych w powołanym wyżej art. 8 ust. 1 ustawy o VAT - mamy do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług.

W przedmiotowej sprawie przywołać należy przepis art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Również w myśl art. 41 ust. 13 ww. ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, niewymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej podlegają opodatkowaniu stawką w wysokości 22%, z wyjątkiem tych, dla których w ustawie lub przepisach wykonawczych określono inną stawkę. Tym samym, usługa będąca przedmiotem wniosku, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg stawki podatku w wysokości 22%, zgodnie z cyt. powyżej przepisem art. 41 ust. 13 ustawy.

Reasumując, odnosząc przedstawioną sytuację do powołanych przepisów mających zastosowanie w sprawie, stwierdzić należy, iż przedmiotowa czynność stanowi odpłatne świadczenie usługi, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, polegającej na zobowiązaniu się najemcy do wypłaty świadczenia pieniężnego na rzecz Wnioskodawcy w zamian za przedterminowe rozwiązanie umowy zawartej na czas określony. Usługa ta podlegać będzie opodatkowaniu podstawową, tj. 22%, stawką podatku.

Mając powyższe na względzie stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego stanu faktycznego należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ zaznacza, iż wskazana interpretacja nie rozstrzyga kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego przez najemcę, bowiem nie było to przedmiotem zapytania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.